Тройка лидеров Болгария, Испания, Турция

Опубликовано в журнале International Residence #15 (2011 г.)

Среди наиболее любимых россиянами стран особенно выделяются три: Испания, Болгария и Турция. Это самые популярные туристические направления. Каждое из этих государств — уникальное и неповторимое, но роднят их, помимо чудесной и целебной природы, наличие великолепных условий для семейного отдыха и доступные для обычных людей цены. В этих странах россияне отдыхают практически круглый год — летом греются на приморских пляжах, а зимой катаются в горах на лыжах. И здесь же наши соотечественники очень часто покупают вторую недвижимость: квартиры, особняки и виллы. Таким образом, приезжая в эти страны, они избавляют себя от множества хлопот и лишних расходов, связанных с поиском жилья в летние или зимние пиковые месяцы. Покупка жилья, кроме удобства, может приносить и реальную выгоду, если во время своего отсутствия хозяева будут сдавать его в аренду.

ПРОСТО И УДОБНО

Любая поездка начинается с получения визы, и в случае с Испанией и Болгарией разного типа визы оформляются в течение 2-10 рабочих дней. В Турцию же виза оформляется непосредственно в аэропорту за 15 евро и буквально за минуту, а очень скоро наконец будет действовать соглашение, ранее уже подписанное двумя странами, о безвизовом въезде в Турцию со сроком пребывания до 30 дней. Стоимость испанских и болгарских виз колеблется в пределах от 4000 рублей до 7500 рублей. Конечная цена зависит от того, оформляется ли виза вместе с турпоездкой (если «да», то она обойдется дешевле), от сроков оформления (если за 1-2 дня, то надо доплатить) и длительности поездки (виза на более длительные сроки стоит дороже). Довольно привлекательно оформление испанской визы, поскольку таким образом человек получает возможность свободно перемещаться по всем государствам Шенгенского соглашения (24 страны).

Из России самолеты летают в Мадрид, Барселону, Аликанте, Малагу, на Канарские острова и на остров Майорка (летом). Рейсы есть как регулярные, так и чартерные (чартерные рейсы вместе с авиаперевозчиками формируют туристические компании / туроператоры по определенным направлениям в определенное время года для максимального увеличения туристических потоков; стоимость чартерного проезда обычно значительно дешевле регулярного). Среднее время перелета из Москвы до испанских территорий — 4,5-7 часов. Регулярными и чартерными рейсами Москва также связана с болгарскими городами София, Пловдив, Бургас и Варна. Время перелета — 2,15-3 часа. Такие же рейсы осуществляются между Москвой и турецкими городами Стамбул, Бодрум, Даламан, Измир и Анталья. Время перелета — 2,5-4 часа.

Испания, Болгария и Турция схожи тем, что здешние курорты при всей их комфортности в основном доступны простым россиянам. Любопытно, что во многих случаях проживание и питание обходится там дешевле, чем, допустим, приблизительно такой же отдых на российском Черноморском побережье — от Анапы до Сочи, не говоря уже о курортах Лазурного Берега или об элитных итальянских курортных зонах. Конечно, в перечисленных трех странах есть и дорогие курорты (и дорогая недвижимость), например, на испанском побережье Коста-дель-Соль, где стоимость 1 кв. м достигает 13 100 евро, тем не менее и в этом регионе повсюду очень много недорогих гостиниц.

РОДНЫЕ МЕСТА

Болгария, которая связана с Роcсией общими историческими корнями, языком, культурой и религией, хороша также и географической близостью. Приятно удивляют россиян и здешние цены. В Болгарии даже самые лучшие курорты, соответствующие западным стандартам (например, в районе городов Бургас и Варна), по стоимости проживания, питания и услуг дешевле самых дорогих испанских приблизительно в два-три раза. В течение последних 5-10 лет Болгария серьезно взялась за реконструкцию старых курортов / отелей и строительство новых современных гостинично-жилых комплексов. Тем не менее стоимость проживания, питания и услуг остается в Болгарии одной из самых низких в Европе. В лучших болгарских приморских отелях-пансионатах проживание (плюс завтрак) в двухместном номере стоит 68-110 евро в сутки. Двухкомнатный номер обойдется в 163-233 евро в сутки в зависимости от набора удобств. На побережье можно снять квартиру за 50-200 евро в неделю в зависимости от географического расположения и качества жилья. В Софии аренда самого дешевого жилья стоит 200-400 евро в месяц, самого дорогого — 700-1000 евро в месяц. В Пловдиве двухкомнатная квартира площадью 64 кв. м стоит 110 евро в месяц. В курортном городе Созопол однокомнатную квартиру на одну неделю в летний период можно снять за 250-280 евро, в зимний — за 170 евро. Годовая рента в Софии и Варне колеблется в пределах от 4,16 % до 5,99 %.

Для тех, кто собирается отдыхать / лечиться или вести в Болгарии бизнес, целесообразно и очень выгодно приобрести недвижимость в собственность. В современном жилом комплексе курорта Златни Пясыци (Золотые Пески) отличные квартиры выставляются по цене 1200-1700 евро за 1 кв. м, на курорте Слънчев Бряг (Солнечный Берег) — 700-1000 евро за 1 кв. м. Минимальная стоимость жилья на приморских и горнолыжных курортах составляет сейчас 300-350 евро за 1 кв. м. Самые дешевые курортные квартиры стоят 25 тыс. - 40 тыс. евро, самые дорогие (класса люкс) — 80 тыс. - 130 тыс. евро. Средняя стоимость жилья по стране составляет 695 евро за 1 кв. м. Самое дорогое жилье в столице, а также на престижных приморских и горнолыжных курортах, включая Бургас, Варну, Пампорово, Банско и Боровец. В Софии средняя стоимость жилья колеблется в пределах 980-1700 евро за 1 кв. м в зависимости от района. В Варне и Бургасе цена 1 кв. м составляет 900-1900 евро. В сельской местности, в некотором отдалении от моря и от известных курортов можно купить неплохой сельский дом с садом за 10 тыс. - 25 тыс. евро. Общая цена оформления документов, оплаты всех услуг и перечисления налогов достигает 24,8 % от стоимости приобретаемого жилья. Оформление сделки происходит довольно быстро — в течение месяца.

В Болгарии легко и просто можно взять ипотечный кредит. Страна постепенно выходит из кризиса, и ипотека вновь становится для банкиров выгодным бизнесом. Местные банки в попытке привлечь как можно больше клиентов наперебой предлагают выгодные условия ипотечного кредитования. Ипотечные ссуды выдаются на 5-15 лет. Средняя годовая ставка по кредиту в евро со сроком погашения 10 лет составляет 8,15 %. Ежемесячные выплаты по ипотеке не должны превышать 50 % от месячной зарплаты / дохода заемщика. Максимальный размер кредита — 70 % от полной стоимости недвижимости. Оформление документов в банке обходится в 1-1,5 % от суммы кредита. Некоторые банки, например, Allianz Bank, не взимают плату за оформление кредита. Другие, как DKS Bank, помимо отказа от платы за оформление кредита, готовы финансировать покупку недвижимости на все 100 % от ее полной стоимости. MKB Unionbank предлагает годовую ставку в 7,4 %, если клиент открывает в банке депозит, берет кредитную карточку банка, использует систему online banking или иные услуги этого банка. UniCredit Bulbank открыл для иностранных заемщиков специальные льготные ипотечные программы. Но при этом заемщикам предлагается на выбор список из 22 жилых объектов, которые банк непосредственно финансирует.

ВОСТОЧНАЯ СКАЗКА

Турция — это очень динамично развивающаяся страна, по темпам роста превосходящая все европейские страны и многие азиатские. Особенность Турции с точки зрения зарубежного инвестора и туриста заключается в том, что здесь высокое качество сервиса сочетается с невысокими ценами и доброжелательным отношением к иностранцам, включая, конечно, и россиян, — это хорошо продуманная государственная политика. С прицелом на иностранных покупателей в Турции в массовом порядке строятся отличные современные жилые комплексы в разных живописных частях страны. Около курортного города Анталья, в 15 минутах езды до пляжа на автомобиле, в охраняемом поселке, возведенном в традиционном турецком стиле, четырех-пятикомнатные особняки (200-250 кв. м) стоят от 180 тыс. евро. Особняки побольше (320 кв. м) стоят подороже — от 380 тыс. евро. А в новом жилом комплексе вблизи курортного города Аланья квартиры площадью 80-130 кв. м выставляются по цене 75 тыс. – 155 тыс. евро.

В турецкой столице Анкаре 1 кв. м жилья стоит 760-1760 евро. В Стамбуле, который по сути является главным турецким городом, жилье значительно дороже — в среднем около 2386 евро за 1 кв. м, что, однако, очень дешево по западноевропейским меркам. Самые высокие цены на жилье отмечаются в стамбульском районе Бешикташ, где из окон домов открываются великолепные виды на Босфор. В Бешикташ четырехкомнатная квартира класса люкс площадью 200 кв. м выставляется за 870 тыс. евро. В стамбульских районах Силиври и Бюйюкчекмедже двухкомнатная квартира класса люкс стоит от 80 тыс. евро и выше. В пригородах Стамбула и других больших городов / курортов (15-25 км от центра города, 3-7 км от моря) новую квартиру, 44-70 кв. м, в современном жилом комплексе можно купить за 40 тыс.-85 тыс. евро, а квартиру побольше, 80-100 кв. м, за 50 тыс. - 120 тыс. евро. В новых жилых комплексах, как правило, есть общий крытый бассейн, торговый центр, спортивный городок, сауна, кафетерий и парковка. Чем меньше расстояние до ближайшего города (городского центра) и / или ближайшего пляжа, тем жилье дороже, и наоборот.

В Турции выгодно сдавать жилье в аренду. Гарантированная годовая рента по стране составляет 4,9-7,5 %. Это выше, чем в других странах Европы. В Стамбуле самую высокую ренту приносит жилье в районе Бейоглу (в среднем 5,7-6,35 %). В самых престижных кварталах Стамбула месячная аренда однокомнатной квартиры стоит около 1130 евро, двухкомнатной — 1280-1520 евро. В городе Анталья стоимость двухкомнатной квартиры в современном жилом комплексе, у моря, с общим бассейном и с персональными парковками, в июле-августе достигает 520-560 евро в неделю. В ноябре-феврале такая квартира стоит около 360 евро в неделю.

По оценкам аналитиков компании Cumberland Properties, рынок турецкой недвижимости будет продолжать развиваться, спрос на качественное жилье и курортные дома будет увеличиваться, и, соответственно, годовая рента также будет расти. В 2010 г., по предварительным оценкам, количество иностранных покупателей турецкой жилой недвижимости достигло 180 000 человек (за весь 2008 г. — 73 000 человек). Больше всего жилья с целью последующей его сдачи в аренду скупается на западном и юго-западном побережье страны. Только в провинции Мугла (крайний юго-запад, курорты Бодрум, Мармарис и др.) почти 5,5 млн метров жилой недвижимости принадлежит иностранцам, и значительная часть этой недвижимости сдается в аренду.

Стоимость оформления сделки с недвижимостью в Турции одна из самых низких в мире — 9,93 % от цены покупаемого жилья. Быстро развивается и турецкая ипотека. Если еще несколько лет назад получить ипотечную ссуду для иностранца было очень трудно, то сейчас ситуация кардинальным образом меняется в лучшую сторону, чему способствуют изменения в местном законодательстве. Максимальный размер ипотечной ссуды достигает 75-80 % от полной стоимости недвижимости. Максимальный срок погашения — 20 лет. Максимальный возраст заемщика при погашении — 75 лет. Минимальная сумма кредита — 40 тыс. евро, максимальная — 200 тыс.евро (или эквивалент в другой твердой валюте). Средняя процентная ставка в еврокредитах — около 4,2 %.

НА ЛЮБОЙ ВКУС И КОШЕЛЕК

Если сравнивать Испанию, Болгарию и Турцию, то Испания выделяется высокоразвитой курортной инфраструктурой, обилием хорошо сохранившихся историко-культурных памятников и огромным выбором недвижимости самого разного типа, класса и стоимости. Самый оптимальный испанский курортный регион с точки зрения соотношения цены / качества, с учетом климата и природных условий — это побережье Коста-Бланка. Здесь очень живописные места, красивый берег с причудливыми скалами, сказочными гротами и пещерами. Есть все условия для занятий любыми видами водного / подводного и наземного спорта, очень много развлечений для детей. Немаловажно и то, что на этом побережье расположено очень много современных яхтенных причалов. В общей сложности здесь 20 марин на более чем 9000 индивидуальных яхтенных стоянок. Важный фактор — отличная погода 300 дней в году. Если средняя температура по Испании в январе и декабре +7 °С, то на Коста-Бланка — соответственно +11 °С…+12 °С, в июне-июле в среднем по Испании — +24 °С, на Коста-Бланка — +26 °С. Осадков в среднем по Испании выпадает в октябре-ноябре 78-60 мм (максимум), на Коста-Бланка — соответственно 25-37 мм. Приличные квартиры на Коста-Бланка можно прибрести за 180 тыс. – 450 тыс. евро в зависимости от конкретных условий, а виллы с бассейнами — за 500 тыс. – 700 тыс. евро.

Сегодня средняя стоимость 1 кв. м жилья по стране, согласно данным Банка Испании, составляет около 1860 евро, в Мадриде — 2565 евро (в центральных районах квартиры класса люкс стоят 4800-7000 евро за 1 кв. м), по береговой линии — в среднем 1635-1750 евро. В Мадриде годовая рента невысокая — 2,62-3,5 %, в приморских курортных городах повыше — приблизительно 2,9-4,5 %. Аренда приличнойдвухкомнатной квартиры в больших городах стоит сейчас 600-1200 евро в месяц, трехкомнатной — 1000-2000 евро. В небольших городах и на курортах аренда качественной двухкомнатной квартиры стоит 400-800 евро в месяц, трехкомнатной — 700-1500 евро в месяц. В городе Малага и его окрестностях (Коста-дель-Соль) двухкомнатная квартира (80-85 кв. м) стоит 189 тыс. – 220 тыс. евро, трехкомнатная (около 100 кв. м) — 300 тыс. – 750 тыс.евро в зависимости от конкретного географического расположения и наличия в доме удобств (общего бассейна, сада, спортивных и игровых площадок, персонального места в подземном гараже или на парковке).

Дополнительные расходы при покупке испанской квартиры (налоги, комиссионные, услуги юриста и нотариуса) достигают 12,16 % от цены недвижимости. На покупку недвижимости в местных банках можно взять ипотечную ссуду по средней годовой ставке — 4-4,5 %. Обычный размер кредита для нерезидентов — 40-70 % от стоимости недвижимости. Срок погашения кредита — 5-30 лет. В ряде случаев, если клиент и его документы очень понравятся банку, размер ссуды может достигать 80, 90 и даже 100 % от цены недвижимости. При этом ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35 % от ежемесячной зарплаты / дохода заемщика. Ипотечную ссуду можно взять на покупку недвижимости, расположенной на любой испанской территории, включая Балеарские и Канарские острова. Правда, при покупке жилья на островах условия кредитования несколько жестче, чем на континенте. Стоимость оформления ипотеки — около 1 % от суммы выдаваемого кредита.