В пользу Черногории. Россияне продолжают осваивать Балканы

Опубликовано в журнале International Residence #15 (2011 г.)

Уже давно не новость, что черногорское направление является одним из самых популярных среди россиян. Никого не надо убеждать в том, что приобрести или арендовать недвижимость в этой небольшой балканской стране — перспективно. Кажется, все знают, насколько хорош там отдых. И, пожалуй, основной вопрос сейчас формулируется так: что же все-таки предпочесть — покупку или аренду? А может быть, просто останавливаться в отеле?

ТАМ ХОРОШО

Нынешний кризис убеждает: что ни происходит на рынке, а россияне как ездили отдыхать за границу, так и будут ездить. И зарубежная недвижимость по-прежнему остается самым привлекательным объектом инвестиций. Список популярных стран почти не меняется: Болгария, Турция, Египет, Кипр, Испания, Франция. Сейчас в этом списке обязательно присутствует Черногория.

Черногория — страна небольшая, особенно по нашим меркам. Площадь ее меньше 14 000 кв. км, население около 700 000 человек. Но уникальное географическое положение и климатические условия делают Черногорию одним из потенциальных лидеров индустрии отдыха во всей Европе. В стране есть и горы, и равнины, и побережье. При этом береговая линия составляет 300 км, протяженность пляжей — 73 км. Т. е. здесь есть все, что только можно себе представить и для спокойной жизни, и для отдыха. Стоит ли удивляться, что на российском рынке недвижимости работает около 50 компаний, которые предлагают объекты в Черногории? И это еще мы не учитываем туристические фирмы.

Помнится, не так давно в ходу были публикации типа «10 причин, по которым надо предпочесть Черногорию». Но это уже вчерашний день. Сейчас актуален совсем другой вопрос: что лучше — покупка, аренда или достаточно номера в отеле? Потому что все уже знают: предпочитать надо именно Черногорию с ее доброжелательным народом, чудесным климатом, разумными ценами и понятным законодательством.

В ГОСТЯХ У ПРЕКРАСНОГО

Что касается любителей путешествовать, собирающих страны как коллекцию, то скажем сразу: для них лучший выбор — отель. Туристическая инфраструктура в Черногории развита неплохо, в стране работают основные гостиничные сети, стоимость номеров адекватна, и единственное, что вызывает недовольство — дорогой перелет. Но тут уж ничего не поделаешь, самолеты одинаково дороги всем: и туристам, и собственникам.

Для любой страны, ориентирующейся на индустрию отдыха, очень важно, чтобы транспорт не был проблемой. А для Черногории это особо значимо, ведь тут, как мы уже говорили, есть и море, и горы. Среди россиян число желающих объять необъятное, т. е. и в горы забраться, и на пляже полежать, традиционно велико. Ну не любят наши сограждане в отпуске вести «овощной» образ жизни. Спешим всех успокоить: египетских водителей тут нет, дороги хороши, а машину вы вполне можете взять напрокат. Наиболее распространенные марки — Renault и Volkswagen, а стоимость аренды очень щадящая — 35-70 евро / сутки.

Сейчас стало популярно ездить на черногорские курорты. Если брать медицинскую сторону, то местные здравницы отличаются только одним — они еще не раскручены на всю Европу. Но врачи утверждают, что черногорские санатории очень полезны для страдающих заболеваниями дыхательной системы, для сердечников, и востребованность их будет расти с каждым годом. Пожалуй, немногим более других известен курорт Игало, где отлично помогают в лечении суставов, сосудов, опорнодвигательного аппарата. Что касается обычных курортов, то из них больше 10 уже на слуху, а такие как Будва, Бечичи, Петровац, Рафаиловичи и знамениты, и популярны, и любимы в России.

Впрочем, скажем еще раз, «домоседов» среди русских туристов меньшинство. Даже приехав на курорт, где, казалось бы, сам бог велел валяться на пляже да потягивать коктейли, они начинают искать если не приключений, то хотя бы новых впечатлений. Ради чего отправляются в большие и малые путешествия. Россияне с удовольствием ездят в монастыри Морача и Савина, относящиеся к XIII в., в Цетиньский монастырь XV в., обязательно стремятся побывать в соборе Св. Трипуна.

Возвращаясь к теме черногорской недвижимости, уверенно скажем, что для путешественника, т. е. для того, кто приезжает сюда отдохнуть и посмотреть на достопримечательности, нет никакого резона в покупке или аренде. В этом году человек приехал в Черногорию, на другой год отправился в Испанию. Зачем связывать себя какими-то имущественными обязательствами? Тут, кроме отеля, ничего не нужно. А вот тем, кто любит пожить за границей, кто хотел бы, чтобы там могла хотя бы несколько месяцев проводить его семья, отель никак не подходит. Поэтому у них другой выбор: собственность или наем.

ИМЕТЬ ИЛИ НЕ ИМЕТЬ

Даже в этих небольших заметках мы уже не раз говорили, что Черногория хороша своим уникальным климатом. Это не ради рекламы — просто констатация факта. Любой, кто хоть раз побывал там — подтвердит. А вообще данный факт имеет прямое отношение к нашему разговору. Как известно, люди, занимающиеся бизнесом, любят разбивать свой отпуск на зимнюю и летнюю части. Так вот, в Черногории прекрасно можно проводить время что в июне, что в январе. Т. е. вы можете летом загорать, купаться и лазить по горам, а потом приехать сюда же через полгода и отлично покататься на горных лыжах. Кстати, специалисты считают, что зимой тут даже интереснее, потому что на побережье температура доходит порой до +20 градусов, а в горах, буквально в часе езды, лежит снег. И это как раз любимое развлечение для россиян — сначала съехать с горы, а потом забраться в море. Получается что-то вроде бани с последующим валянием в снегу. Точнее, наоборот: сначала валяемся, затем бежим в море греться.

Чаще всего такие двухразовые поездки предпочитают семьи. Но нередко бывает так: один раз человек едет с семьей, а второй раз — с друзьями или коллегами по работе. Еще вариант: собираются 2-3 семьи, хорошо знакомые, которые не первый год выбираются куда-то вместе. В любом случае для такого рода поездок самое разумное — арендовать дом или апартаменты. Во-первых, это куда уютнее гостиницы. Во-вторых, дешевле выходит. Вообще, на наш взгляд, для тех, кто бывает в Черногории 2-3 раза в году, кто проводит здесь по нескольку месяцев, отель — совсем не подходящий вариант. Тут надо именно дом снимать. Обжить его, привыкнуть. Но не слишком, конечно. Чтобы через какое-то время безболезненно перебраться в другое место. Например, вы арендуете дом или апартаменты на побережье — в Будве, Баре, Ульцине, а потом забираетесь повыше, допустим, в Дурмитор, где находится самый знаменитый горнолыжный курорт.

Есть еще одна тема, которой стоит коснуться в разговоре о Черногории. В последние годы здесь все более популярной становится аренда яхты. Тут неважно, в отель ли человек приехал, снимает ли он апартаменты или купил дом. Разница только в том, какая яхта нужна, парусная или моторная, и надолго ли. Если взять на день парусную яхту со шкипером, то это удовольствие обойдется (в зависимости от класса яхты) в сумму от 300 до 1000 евро. Моторная яхта, берущая до 15 пассажиров, конечно, стоит дороже — до 8500 евро / сутки. Впрочем, на день яхту берут обычно постояльцы отелей. А вот арендаторы или собственники — они любят недельные путешествия. Но это дороже. Парусники стоят от 1000 до 8000 евро / неделя, моторные — от 5000 до 40 000 евро / неделя. Бизнес по аренде яхт уже неплохо отлажен. Во всяком случае, в таких известных прибрежных городах, как Будва, Бар, Котор, нет ни малейшей проблемы нанять себе морское судно для прогулок. Хотите — со шкипером, не хотите — предъявите документы на право управлять яхтой и в путь.

Но вернемся к нашему разговору о недвижимости. Россияне арендуют в Черногории много и охотно. Но если говорить о тенденции, то она свидетельствует однозначно: для россиян предпочтительнее покупка. Почему? На вопрос этот просто, двумя-тремя фразами, не ответишь. Тут есть причины и объективные, и субъективные. Сначала обратимся к экономической стороне. Примерно 3-4 года подряд, начиная с 2004 г., цены на недвижимость в Черногории стремительно росли, что делало приобретение дома или квартиры отличным инвестиционным вложением. Пик черногорских цен пришелся на 2007 г., и если тогда россияне не стали самыми активными покупателями, то лишь потому, что это направление не было достаточно раскручено. С началом кризиса цены, разумеется, упали. Но во-первых, упали не критично, а во-вторых, вот уже весь 2010 г. на черногорском рынке недвижимости наблюдается стабильность, и эксперты утверждают, что дальнейшего падения ожидать не приходится. Специалисты предсказывают, что в течение ближайших 2-3 лет цены останутся на прежнем уровне. Что это означает? С одной стороны, это говорит о том, что стоимость недвижимых активов в Черногории в ближайшие годы не повысится. Но ведь и не упадет! Согласитесь, неплохо по нашим временам. А впереди — вступление Черногории в Шенгенскую зону, плюс к тому экономические перспективы страны оцениваются достаточно высоко. А это значит, что и кв. м, и особенно земля непременно подорожают. Словом, если говорить именно о вложении средств в черногорскую недвижимость, тут сомнений нет — это хорошая инвестиция.

А ведь есть еще и другая сторона, которую принято именовать субъективной. Есть красота природы, полезный климат и доброжелательное отношение черногорцев. Какой единицей можно измерить такой доход? Бесспорно, для семей с маленькими детьми самое разумное — радикально решить вопрос. Т. е. купить дом. Его можно обустроить по своему вкусу, менять в нем что-то в зависимости от настроения. И ведь это — то самое достояние, что навсегда останется с вашей семьей. Вырастут дети — и привезут сюда своих детей. Согласитесь, в том, чтобы посмотреть в будущее на 20-30 лет вперед, есть особенное удовольствие.

Теперь, что касается цен. Тут наблюдается определенный, хотя и не слишком ощутимый разброс, связанный скорее с географией. Если вы захотите купить дом где-то на равнине или в предгорье — в Цетинье, Подгорице, Никшиче, то это может вам стоить 100 000-200 000 евро. Столько же может стоить небольшой дом на вторичном рынке недвижимости и в прибрежных районах. Участок солидной для Черногории площадью 500-700 кв. м у самого моря будет стоить от 100 000 до 200 000 евро — по нашим меркам, просто недорого. Стоимость 2-3-комнатных апартаментов в новостройках при средней стоимости 1 кв. м 1600-2000 евро (для домов бизнес-класса до 2500 евро) составит от 80 000 до 160 000 евро. В целом же черногорские цены, на наш взгляд, дают замечательную возможность подобрать тот объект, который будет идеально соответствовать разумному сочетанию цена-качество. Особенностью современного состояния рынка недвижимости Черногории является тенденция строительства жилых комплексов бизнес-класса, как многоквартирных, так и комплексов вилл. Стоимость 1 кв. м в некоторых комплексах вилл бизнес-класса, полностью готовых к продаже, пока соответствует средневзвешенной для апартаментов в новостройках. Более того, эта цена уже включает в себя земельный участок около 600 кв. м, собственный бассейн и гараж. А это значит, что покупатель черногорской недвижимости любого уровня, если он действительно хочет что-то купить, останется доволен.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ
Российские граждане и юридические лица могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость в Черногории. Разумеется, есть некоторые ограничения, впрочем, принятые в большинстве стран. Так, иностранцы не могут быть собственниками лесов, сельскохозяйственных земель, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее 1 км от границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ
1. Вначале подписывается предварительный договор, где фиксируются обязательства, детально описывается приобретаемая недвижимость, ее стоимость и условия оплаты.
2. Окончательный договор может быть подписан только на территории Черногории. Договор подписывается при участии обеих сторон обеими сторонами или их представителями по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа.
3. Права продавца на недвижимость подтверждаются государством, а именно свидетельством о регистрации прав («лист непокретности») в государственном кадастре недвижимости, который в Черногории является публичным. Это означает, что на официальном сайте кадастрового органа Черногории по кадастровому номеру можно проверить, кому принадлежит объект недвижимости и имеет ли данный объект ограничения в использовании и обременения. Стоимость объекта недвижимости указывается в договоре купли-продажи, ее соответствие рыночной стоимости, а правильнее — оценку в целях налогообложения, проводит специальная комиссия муниципалитета — общины. После этого покупатель оплачивает налог на покупку недвижимости в размере 3 % оценочной стоимости.
4. Покупатель переводит деньги со своего счета в России или предварительно открытого счета в Черногории в соответствии с указанным в договоре купли-продажи порядком и сроками оплаты. Сделка является законченной только после оплаты продавцу всей суммы по договору.
5. После окончательного расчета продавец дает расписку, что деньги получены полностью. Далее он заверяет заявление о внесении данных о новом владельце в государственный кадастр недвижимости.

Обновленная информация о процедуре покупки недвижимости в Черногории