Коста-Бланка. Все цвета радуги

Опубликовано в журнале International Residence #14 (2010-2011 гг.)

Я работаю директором аналитического отдела в московском офисе крупной иностранной компании. В прошлом году сбылась моя мечта — я купил виллу на Средиземном море, в Испании, на Коста-Бланка. Хотелось бы поделиться своими впечатлениями с читателями International Residence, рассказать о некоторых деталях покупки и об особенностях побережья Коста-Бланка. Надеюсь, мой опыт и мои советы будут интересными и пригодятся кому-то в реальной жизни.

200 КМ СЧАСТЬЯ

Выбор недвижимости на побережье Коста-Бланка был спонтанным. Точнее, это был выбор моей жены. Вообще, купить недвижимость за рубежом мы хотели давно, но все как-то не доходили руки, и, главное, никак не могли определиться со страной. Подтолкнул нас к решительным действиям глобальный кризис. Как и в каждой семье, у нас есть накопления. Значительную часть средств мы вложили в ценные бумаги и накопительные фонды. Когда с началом глобального кризиса «бумажки» стали превращаться в пепел, а многие фонды сели на мель, я, признаюсь, был сильно напуган. К счастью, сумел быстро сориентироваться в ситуации. Мне удалось «сбросить» значительную часть бумаг, хотя и с большим дисконтом. Одновременно без значительных потерь я сумел быстро вывести деньги из фондов. Тут же встал вопрос о вложении свободных средств в надежные активы. В нынешней ситуации стало совершенно очевидным, что самым надежным объектом капиталовложений является недвижимость, причем недвижимость именно за рубежом, в странах со стабильной политической системой, где понятные правила игры и предсказуемые действия властей. И, конечно, плюс к этому важно то, что, допустим, в доме, расположенном у моря, можно отдыхать всей семьей и при желании кто-то из родственников может там жить постоянно.

Как-то в прошлом году у жены выдался свободный день (я был очень занят делами), и она решила с детьми (дочь, 12 лет, и сын, 8 лет) сходить на выставку зарубежной недвижимости. Что уж она там увидела, кто ее очаровал, не знаю. Но оттуда она пришла с охапкой рекламных проспектов, рассказывающих о недвижимости на Коста-Бланка, и с твердым намерением купить жилье именно там и нигде больше. Дети тоже загалдели: «Папка, папка, Коста-Бланка, Коста-Бланка!». Сразу после этого начали вместе собирать различную и детальную информацию по Испании и конкретно по Коста-Бланка. Оказалось, «Белый берег» (Costa Blanka) — действительно уникальный регион. Я был приятно удивлен, узнав, что, по оценке Международной организации здравоохранения, побережье Costa Blanca — один из самых благоприятных для проживания регионов мира. Свыше 200 км отличных песчаных и галечных пляжей, практически беспрерывное, круглогодичное солнце, ласковое море. Вдобавок очень развитая инфраструктура — все для удобства туристов. Много исторических достопримечательностей. Кстати, здешние природные прелести привлекают людей уже много тысяч лет. В окрестностях Аликанте (столица Costa Blanka) обнаружены древнейшие человеческие поселения. Действительно, места здесь очень живописные: покрытые густыми лесами невысокие горы (1500 м), берег, временами прерываемый причудливыми скалами, сказочными гротами и пещерами. И вдоль побережья, и в глубинке есть что посмотреть: очень много исторических достопримечательностей и музеев. Раздолье для занятий любыми видами водного и наземного спорта, очень много развлечений для детей. Отличная погода круглый год.

Ну а для меня как человека, обремененного корпоративными проблемами, плюс ко всему очень важный фактор — международный аэропорт в Аликанте. Очень быстро и удобно добираться в мой московский офис и обратно. По работе мне часто приходится бывать в Лондоне, Париже и Франкфурте — из Аликанте это тоже очень удобно.

Вдобавок на побережье очень много современных яхтенных причалов. Всего на Коста-Бланка расположено около 20 марин. Мы с женой подумываем купить яхту, и для нас это важно. Ну и, наконец, гольф. Не секрет, что в определенных социальных кругах принято заниматься специфическими, так скажем, статусными видами спорта. Это своего рода пропуск в высший свет. Среди людей, с которыми я чаще всего общаюсь, такое увлечение — гольф. В последние года два-три я сильно «подсел» на гольф и сделал довольно ощутимые успехи, что меня очень радует, поднимает в собственных глазах и в глазах окружающих меня людей. На Коста-Бланка для гольфа созданы отличные условия.

ВЫГОДНАЯ СДЕЛКА

Мы купили себе виллу вблизи пляжа (4 жилые комнаты, 3 ванные комнаты, гостиная, кухня плюс вспомогательные помещения) с бассейном и садом. Сделка была очень выгодной: мы отдали 465 000 евро за недвижимость, которая до кризиса стоила 580 000 евро. Надо сказать, цены на жилье упали в среднем по стране на 30 % (кое-где — на 40 %) по сравнению с пиковыми докризисными значениями. В этом году цены начали постепенно расти. Так что я успел вовремя. Однако в целом время покупателя еще не прошло. Качественная недвижимость все еще заманчиво дешевая. Недавно мы познакомились с семьей из России и побывали у них в гостях. Они приобрели себе роскошную виллу за 2,5 млн. евро. До кризиса она стоила 4,2 млн. На вилле 6 больших жилых комнат, 6 ванных комнат, сауна, спортзал, домашний кинотеатр, винный погреб, крытый бассейн, стоянка для яхты, теннисный корт, гараж, участок-сад площадью 3200 кв.м. Отделка: мрамор, гранит, позолота. Также со значительной скидкой продаются квартиры и особняки. Двухкомнатную квартиру в 15 минутах езды на автомобиле от моря можно купить за 95 000 евро, трехкомнатный особняк с садом — за 180 000 евро. В целом жилье на Коста-Бланка дешевле, чем, например, на Коста-дель-Соль, и стоимость проживания здесь ниже.

За оформление сделки нам пришлось выложить дополнительные деньги. Для потенциальных покупателей перечислю основные статьи расходов. Налог на переоформление титула — 6 %, нотариальные услуги и плата за регистрацию — 1 %, налог на получение титула — 0,5 %, юридические услуги — 1,5 % плюс налог на добавленную стоимость (НДС) — 16 %. Что касается расходов продавца, то он заплатил комиссионные агенту — 3,5 % плюс НДС — 16 %. При оформлении сделки мы внесли залог — 10 % от полной стоимости недвижимости. Подчас стороны совершают сделку без залога. Закон это не запрещает. В любом случае сделка считается закрытой, когда покупатель получает на руки титул и его имя официально заносится в реестр местного органа власти. Сделку подтвердил нотариус, он же одновременно был свидетелем совершения сделки на случай, если впоследствии возникнут какие-либо непредвиденные обстоятельства, вынуждающие одну из сторон обратиться в суд. Оплата юриста может быть почасовой. Поэтому, чтобы не платить лишние деньги, юриста можно нанять только для экспертизы документов.

И еще. В Испании закон не оговаривает конкретно: кому какие отчисления / налоги платить. Покупатель и продавец вправе договориться между собой: кто и за что платит. Например, продавец платит нотариусу и муниципальные налоги, а покупатель — налог на передачу титула и регистрационный взнос. При покупке нового дома на первичном рынке покупатель платит 7 % НДС плюс госпошлину — 0,5-1 %. Ежегодный налог на недвижимость колеблется в пределах от 0,2 до 2,5 %.

Оформление документов профессиональные фирмы осуществляют быстро — все отработано до мелочей. Если ни одна из сторон во время совершения сделки не пожелает из нее выйти по каким-либо причинам, сделка завершается стремительно — в течение двух — трех недель.

Что касается сдачи купленного жилья в аренду, то, как я узнал, сейчас рента не слишком высока — 3,5% в год. При этом нерезиденты должны платить налог с ренты по плоской шкале — 24% (все расходы на содержание жилья вычитаются из налогооблагаемой базы).

НЕ ШУТИ С ЗАКОНОМ

Мы купили жилье на свои сбережения, но знаем несколько семей из России, которые брали в испанских банках ипотечный кредит. Максимальный размер ипотечного кредита, на который может рассчитывать нерезидент, — 70 %, в редких случаях — 80 % (если удастся предоставить веские доказательства платежеспособности). Средняя годовая ставка — приблизительно 4 %. Срок погашения — 15-20 лет. Максимальный возраст заемщика на момент погашения — 70 лет, т. е., допустим, если вы берете кредит со сроком погашения 20 лет, то вам должно быть не более 50 лет (50+20=70).

Всем желающим приобрести недвижимость в Испании настоятельно рекомендую предварительно ознакомиться с основами испанского законодательства. Это нужно для того, чтобы не нарваться на неприятности, купив нелегально возведенный дом. В принципе таких построек в Испании хватает, и до поры до времени владельцев никто не трогает. Но в один «прекрасный» день все может резко измениться — и вы останетесь и без своей зарубежной недвижимости, и без денег, потому что ни на какую компенсацию при сносе незаконных построек вы рассчитывать не можете. Мне точно известно, что иной раз сносятся даже незаконно возведенные великолепные роскошные виллы, купленные очень известными людьми, — испанский закон одинаков для всех. Особенно внимательным надо быть при покупке домов, которые стоят на расстоянии ближе 400 м от береговой линии. При этом о легальном состоянии недвижимости лучше наводить справки в независимой юридической фирме — риэлторское агентство / риэлтор по понятным причинам может слукавить. Справка юридической конторы должна быть оформлена официально, в письменном виде.

Настоятельно не рекомендую занижать стоимость недвижимости, пытаясь снизить налоги. Это касается и покупки, и аренды. Если фискальные органы об этом узнают, то наложат на виновника тяжелый штраф — до 150 % от скрытой от налоговиков суммы плюс полную сумму причитающегося налога.

ПРАЗДНИК ЖИЗНИ

Прожив некоторое время на Коста-Бланка, могу подтвердить, что этот район покоряет каждого своим радостным восприятием жизни и оптимизмом. Здесь получаешь мощный заряд позитивной энергии, расслабляющий и одновременно тонизирующий. После отдыха на Коста-Бланка я реально чувствую прилив свежих сил.

Отдельно хотелось бы сказать несколько слов об испанской кухне. Вообще о ней можно говорить долго и много. Она очень разнообразная, исключительно вкусная, полезная и сытная. Я сам не знаток кулинарных тонкостей и у плиты стоять не люблю. Но моя жена начинает приобщаться к таинствам испанской кухни, уже изучила некоторые местные рецепты и стала успешно на мне их испытывать. Признаюсь, после испанских блюд чувствую себя настоящим «мачо» и даже на жену стал смотреть по-другому, стал любить ее сильнее. Еда стала для меня не просто спешной, скомканной процедурой в стрессово-суматошной обстановке наших будней, а настоящей трапезой, если хотите, даже особым видом спорта и досуга. В связи с этим часто вспоминаю знаменитый афоризм: «Путь к сердцу мужчины лежит через его желудок». Думаю, только в Испании женщины по-настоящему это понимают.

Нельзя не упомянуть и знаменитые испанские вина. Местные жители — большие знатоки-виноделы, и для виноделия здесь самой природой созданы великолепные условия. Красные, белые, крепленые, десертные, столовые… Множество видов великолепных вин, веселящих и бодрящих.

И последнее. Мы с женой без проблем оформили вид на жительство. Жена, быстро освоившая разговорный испанский, открыла в Испании небольшой дизайнерский салон и собирается получить разрешение на постоянное место жительство (я пока не решил). Для этого нужно прожить в Испании 5 лет. В перспективе она хочет прожить 10 лет и получить испанское гражданство, поскольку это дает много преимуществ социального порядка. Дети с конца весны до начала осени находятся в Испании. Уезжают домой со слезами и грустью. Подумываем о том, чтобы устроить их в одну из местных частных школ.