Справочник покупателя: Испания

Опубликовано в журнале International Residence #4 (2005-2006 гг.)

Совет юриста

Вся недвижимость в Испании регистрируется в Register de Provided, где содержатся сведения о владельце, размере недвижимости и обременении (не в закладе ли собственность). Только лица, указанные в реестре в качестве правообладателей, имеют право продать эту недвижимость. До официального заключения сделки советуем, чтобы ваш юрист ознакомился с соглашением, заключаемым между покупателем и продавцом, в котором оговариваются условия покупки. Если в контракте содержится статья о штрафных санкциях, в случае вашего отказа от покупки после подписания контракта вы можете потерять свой задаток. Если продавец отказывается от сделки после подписания контракта, он выплачивает двойную сумму задатка. Сама процедура подписания контракта проходит в форме официальной сделки при участии нотариуса.

Виза/вид на жительство

С 1 января 1992 года вступило в силу положение, по которому обеспечивается свободное перемещение рабочей силы в пределах ЕС. Это значит, что Испания больше не имеет права отказать в виде на жительство любому гражданину из стран Евросоюза, а также членам его семьи или иждивенцам. Однако все иностранцы, проживающие в Испании, должны обязательно иметь вид на жительство. Всегда имейте при себе удостоверение личности, паспорт или испанский вид на жительство, чтобы в любой момент можно было предъявить один из этих документов по требованию полиции или других официальных лиц. Для людей, желающих проживать в Испании, полезно иметь контактные телефоны своих консульств, посольства, испанского посольства на родине и т.д.

Рынок недвижимости

Как и в большинстве стран, недвижимость в прибрежных курортных районах, таких как Коста-дель-Соль, Коста Бланка и Коста Брава, стоит дороже, чем в других районах страны. Недвижимость в Испании росла в цене значительными темпами (на 121% за последние семь лет), хотя сейчас наблюдается тенденция к стабилизации роста на уровне 10% - 15% в год. В городах также наблюдался высокий рост цен на недвижимость. Лидером в этом отношении является Барселона, за которой вплотную следуют Валенсия и Севилья. Заметим, что предстоящие в 2007 году игры Americas Cup, которые будут проводиться в Валенсии, способствовали активизации рынка недвижимости в этом городе и вызвали ажиотаж среди инвесторов. Вернемся, однако, на побережье. Недвижимость в большинстве новостроек распродается здесь еще до начала строительства. По завершении строительства цены обычно значительно выше.

Процесс покупки

При покупке недвижимости в Испании, независимо от вашего статуса постоянного жителя или нет, вам необходимо получить налоговый номер (ваш адвокат, как доверенное лицо, может обратиться за разрешением на получение налогового номера от вашего имени). Предложение в письменной форме о приобретении недвижимости может составить ваш адвокат. Он же проверит чистоту приобретаемой собственности на наличие долгов или залоговых обязательств и убедится в том, что официальный владелец и продавец - одно и то же лицо.

Предположим, что с недвижимостью в этом отношении все в полном порядке. Тогда ваш адвокат приступает к составлению частного контракта о покупке, в котором должна быть отражена цена недвижимости, величина задатка (обычно в процентах от стоимости), срок внесения задатка, окончательный срок завершения сделки, а также отдельные пункты, которые вы считаете необходимым включить в стоимость (например, мебель или оборудование). Если вы отказываетесь от сделки после подписания контракта о покупке, вы теряете внесенный вами задаток. Если продавец по какой-то причине отказывается от продажи, то уже он может понести убытки в двойном размере в зависимости от формулировки в контракте.

Затем ваш адвокат готовит документ о передаче права собственности, который можете подписать вы лично или доверить подписание вашему адвокату, если он обладает всеми необходимыми полномочиями. Свою подпись должен также поставить продавец в присутствии испанского нотариуса. Все расходы по сделке включаются в баланс стоимости собственности.

По завершении процедуры передачи собственности, адвокат отправляет документы в местный орган регистрации земельной собственности, чтобы зафиксировать имя нового владельца. Примерно через три месяца официальное свидетельство о собственности будет возвращено вам после проверки и регистрации.

Налоги и платежи

На сборы уходит примерно десять процентов от стоимости приобретаемой недвижимости.

Налог на передачу собственности составляет семь процентов названной стоимости. Гонорар адвоката - 1%. Стоимость нотариальных и регистрационных услуг - 1%. По отношению к сделкам с недвижимостью существует четыре основных налога: подоходный налог, налог на имущество, налог на прирост капитала и налог на передачу собственности (наследование и дарение). Должны ли в ы платить эти налоги и в каком объеме зависит от статуса вашего проживания в Испании. Если вы захотите сдавать недвижимость в аренду, налог составит 25 или 35 процентов в зависимости от того, зарегистрированы ли вы как постоянно проживающий в Испании или нет. При продаже недвижимого имущества лицом, не являющимся постоянным жителем Испании, налог на прирост капитала (разницу между ценой покупки и выгодной перепродажи) составит 35%. Есть определенные исключения: так, не допускается взимать налог на прирост капитала при продаже имущества, приобретенного до 1994 года. Для уточнения этих вопросов обратитесь к своему юристу по налогам. Другие налоги и платежи: муниципальный налог за уборку мусора (примерно 70 Евро), налог органов местного управления на имущество (примерно 0,5 - 0,7% от оценочной стоимости недвижимости), который составляет около 580 Евро в год за дом стоимостью 290 000 Евро.