Справочник покупателя: недвижимость во Флориде

Опубликовано в журнале International Residence #4 (2005-2006 гг.)

Совет юриста

Во Флориде не принято пользоваться услугами адвоката при оформлении передачи прав собственности. Обычно эти юридические формальности осуществляют специальные компании, получающие фиксированную плату от 150$ до 300$ за свои услуги. Но, возможно, с адвокатом вы будете чувствовать себя более уверенно. Издержки в этом случае будут не намного больше. За оформление в собственность жилья сравнительно небольшого размера вы вряд ли потратите больше 600$. Страхование собственности при покупке недвижимости во Флориде - мера необходимая. Вы избежите финансовых потерь в случае возникновения проблем с правами собственности. Страховка должна также покрыть все издержки защиты, если вам будут предъявлены какие-нибудь претензии. Обычно стоимость страховки составляет 1% от стоимости покупки, однако, она может быть и другой.

Виза/вид на жительство

Если срок вашего пребывания превосходит 90 дней, вам потребуется полный паспорт и форма visa waiver, которую вам предоставит либо ваш туроператор, либо авиакомпания. Продлить срок пребывания будет довольно сложно. В США действуют более 60 различных типов неиммигрантских виз. Для разъяснений лучше обратиться в посольство США в вашей стране.

Рынок недвижимости

Граждане России составляют значительную часть среди всех иностранцев, приезжающих во Флориду. Цены на недвижимость во Флориде растут ежегодно примерно на 10%, однако, благодаря выгодному обменному курсу в последнее время, цены в рублях в текущем году наоборот понизились. Если говорить вообще, то виллы с четырьмя спальнями и двумя ванными комнатами в пределах 15 - 20 минут езды от Диснейпарка пользуются особой популярностью, потому что их легче всего сдать в аренду.

Процесс покупки

Предложение о покупке обычно совершается через брокера (агента), продавца недвижимости.

Предварительного периода при заключении контракта во Флориде просто нет: вы либо подписываете контракт сразу, либо не подписываете его совсем. Поэтому очень важно с самого начала заручиться помощью юриста, присутствующего в момент подписания, поскольку любая ваша подпись под любым документом может нести для вас определенные обязательства.

После того, как соглашение достигнуто, готовится контракт по купле-продаже для подписания. Обычно продавец требует от покупателя внести задаток в размере 10% стоимости покупки, который составляет фонд, покрывающий форс-мажорные случаи. Если покупатель отказывается от сделки, продавец удерживает задаток. После этого составляются документы по передаче прав собственности. Представитель страховой компании, а также представитель органов регистрации собственности составляют обзор недвижимости и окончательный баланс, где перечисляются все финансовые обязательства сторон. После перечисления стоимости приобретаемой недвижимости на счет агентства недвижимости, сделка завершается подписанием необходимых документов и выполнением всех финансовых обязательств.

После завершения сделки, документы поступают на регистрацию и составляется свидетельство о собственности, оригинал которого выдается покупателю после регистрации в местном суде.

Налоги и платежи

Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. Однако окончательная сумма при покупке включает следующие издержки:

• Гербовый марочный сбор - если приобретается заложенная недвижимость (в том числе и по ипотеке), покупатель уплачивает штату Флорида определенную сумму, называемую гербовый марочный сбор на сумму залога (ипотеки) по ставке 35 центов за каждые 100$ залога (ипотечного кредита). Хотя обычно продавец уплачивает гербовый сбор по сделке на сумму покупки, при покупке недвижимости непосредственно у застройщика, покупателю самому приходится выплачивать гербовый сбор по сделке.

• Покупатель, если он берет ипотечный кредит, должен также уплатить налог штата Флорида в размере 0,002% с любой суммы ипотеки. Так, если покупатель берет 100 000 $ ипотечного кредита на приобретение недвижимости во Флориде, он должен уплатить гербовый сбор в размере 350$ (гербовая печать на закладной расписке) и 200$ в виде косвенного налога штата Флорида. Если он приобретает недвижимость непосредственно у застройщика, ему, скорей всего, надо будет уплатить по контракту 700$ гербового сбора по сделке.

• Все доходы, получаемые от сдачи недвижимости в США, облагаются налогом, который уплачивается местным налоговым органам. Между штатом Флорида и Правительством США существует договор о двойном налогообложении, который исключает возможность двойного налогообложения.

• Для частных лиц в США действует прогрессивная шкала подоходного налога. Так с доходов до 7 150 $ взимается налог 10%, с доходов до 29 050 $ - 15%, с доходов 70 250 $ - 20%, и так далее. Верхняя ставка налога составляет 35% с суммы дохода 319 100 $.

Для семейных пар существует своя шкала подоходных налогов. В отличие от большинства штатов, во Флориде не взимается местный подоходный налог.

Начальная ставка налога на наследуемое имущество составляет 18% и быстро растет в зависимости от величины наследства до 47%. Из общей облагаемой суммы наследства исключается необлагаемая часть в размере 1 500 000 $, налог с которой не взимается. Эта часть носит название "nil rate band".