Моя любов, Моя България

Опубликовано в журнале International Residence #14 (2010-2011 гг.)

Если рассматривать целиком весь рынок европейской жилой недвижимости, то Болгария удобно устроилась где-то посередине, эта страна — твердый середнячок. Болгария не может похвастаться баснословными ценами таких дорогих европейских стран / регионов, как Монте-Карло, Лазурный Берег, Лондон или Швейцария, но она благополучно избежала и жестоких последствий кризиса, который буквально распотрошил рынки ряда стран бывшего советского блока. Да, в прошлом году цены здесь упали в среднем на 20 %, но по сравнению с некоторыми другими государствами Восточной Европы, где цены обвалились на 50-85 %, болгарское падение правильнее назвать коррекцией. Болгарию, как всегда, выручают великолепный климат, целебные курорты и низкая стоимость проживания. В этом году в Болгарии наметилось явное оживление рынка. Особенно это чувствуется в Софии. Для тех, кто смотрит вперед и собирается вкладывать деньги в жилье для последующей его сдачи в аренду, Болгария — отличный вариант, тем более что цены сейчас очень даже доступные, а через год-два эксперты ожидают их нового значительного роста.

СТОЛИЧНЫЙ ПРИМЕР

С вступлением в Европейский союз в начале 2007 г. Болгария получила репутацию одного из самых привлекательных рынков жилой недвижимости. Западные инвесторы (и восточные — из России) по достоинству оценили высокий потенциал Болгарии как нового международного фешенебельного курортного региона. В 2007 г. цены на жилье выросли в среднем на 27 % (в 2006г. — на 16 %). Это в среднем, а в ряде мест цены за два года до кризиса (а кое-где и за год) взметнулись на 200-300 %! В 2008 г. жилье продолжало дорожать, затем к концу года цены попятились назад, а в 2009 г. началось их скольжение вниз. В целом по стране в прошлом году жилая недвижимость подешевела на 20 %. Соответственно понизились и арендные ставки. Если с 2006 г. до середины 2008 г. они росли в среднем на 1-3 % в год, а годовая рента достигала 7-11 %, то в прошлом году ставки значительно понизились, а рента сократилась почти вдвое.

Однако с конца прошлого года болгарская экономика начала выходить из кризиса. А поскольку в странах Западной Европы тоже наметился рост промышленного производства, то западные инвесторы, во время кризиса покинувшие Болгарию, стали возвращаться. Надо сказать, национальный состав покупателей болгарского жилья довольно пестрый. Преобладают немцы и англичане, затем идут ирландцы, румыны, бельгийцы и канадцы, есть также американцы, австралийцы и даже вездесущие китайцы. Но главные инвесторы в болгарскую недвижимость — россияне. Как пишет болгарская англоязычная газета The Sofi a Echo, только в предкризисный 2007 г. россияне инвестировали в болгарскую недвижимость 5,7 млрд евро. На россиян приходится 45 % всей купленной иностранцами жилой недвижимости.

В первом квартале этого года деловая активность на рынке недвижимости выросла на 40 % по сравнению с тем же периодом прошлого года. На рынке аренды в первом полугодии также наметились позитивные сдвиги. Особенно это касается Софии, где спрос только в первом квартале вырос на 30 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в конце прошлого года аренда жилья класса люкс в Софии стоила в среднем 600-700 евро в месяц, то в марте этого года — уже 1000 евро в месяц. Годовая рента в центре Софии закрепилась на уровне 4,2-4,8 %, на окраинах города и в пригородах — 5,2-6 %. Средняя стоимость жилья в Софии в первом полугодии колебалась в пределах 980-1300 евро / кв. м.

Следует заметить, что в Софии за время кризиса сильно подешевело ветхое и типовое жилье низкого качества, а что касается жилья класса люкс, то спрос на него остается высоким. Аналитики полагают, что до конца года спрос на роскошное жилье европейского уровня будет продолжать расти. И в дальнейшем эта тенденция сохранится, поскольку строительная индустрия не поспевает за потребностями состоятельных иностранцев и зажиточных местных жителей.

Помимо столицы, самыми дорогими городами по-прежнему остаются Варна и Бургас с прилегающими к ним окрестностями. В Варне и Бургасе, включая пригороды, цены остаются стабильными (в среднем около 900 евро /кв. м), однако рента относительно невысокая. Снять квартиру в Варне можно за 70-200 евро в неделю. Чтобы найти арендатора, готового заплатить приличные деньги, надо хорошо постараться. В целом на курортах (горнолыжных и приморских) минимальные цены на жилье составляют сейчас 300-350 евро / кв. м. Отличную квартиру можно купить по цене 700 евро / кв. м. Это значительно ниже, чем в предкризисные 2006-2007 гг. Самые дешевые курортные квартиры стоят сейчас 25 000-40 000 евро, самые дорогие (класса люкс) — 80 000-130 000 евро.

Высказываются мнения, что 2010 год стал для Болгарии годом стабилизации, а в 2011 году начнется восстановление рынка. И здесь многое будет зависеть от того, насколько ощутимым и успешным окажется экономический подъем в европейских странах, особенно в Германии и Британии. Если этот процесс пойдет ускоренными темпами, то зарубежные инвесторы неизбежно вновь бурным потоком хлынут в Болгарию. Ведь Болгария — это страна, которая в отличие, допустим, от Испании или Франции еще не имеет достаточно развитой современной курортной инфраструктуры. Поэтому простор для инвестиций и прибылей здесь просто колоссальный. Болгарский рынок недвижимости высоко оценивается международными экспертами. Болгария, согласно исследованию Primelocation International Search Index, входит в десятку стран, наиболее интересных для инвесторов и покупателей второго жилья за границей.

СЛЪНЧЕВ БРЯГ СОГРЕВАЕТ СЕРДЦА

Любопытно, но терзающий Европу кризис мало отразился на болгарской туристической индустрии. В 2008 г. количество туристов, посетивших Болгарию, выросло на 14,6 % по сравнению с 2007 г. и достигло 8,5 млн человек. Правда, в 2009 году приток иностранных гостей чуть-чуть уменьшился — на 0,7 %, но все равно оставался на высоком уровне. Зато, согласно данным, в 2010 году, на радость владельцев жилья, сдающих его в аренду, количество иностранцев, выбравших Болгарию для отдыха и лечения, превысило 10 млн человек. Это очень хорошая новость и для экономики страны, ведь доля туризма в валовом внутреннем продукте составляет 12 %.

Самые популярные приморские курорты страны — Слънчев Бряг (Солнечный Берег, 42 км от Бургаса) и Златни Пясыци (Золотые Пески, 18 км от Варны). Цена недвижимости на курорте Солнечный Берег составляет в среднем 700 евро /кв. м, а на курорте Золотые Пески — 1200 евро / кв. м. На Солнечном Берегу в новом жилом комплексе с общим бассейном и круглосуточной охраной, рядом с пляжем однокомнатную квартиру можно купить за 75 000 евро. Комплекс управляется и сдается в аренду западной компанией. Максимальная годовая рента — 5,1 %. На Солнечном Берегу и на Золотых Песках одно-двухкомнатные квартиры в июле-августе сдаются за 240-470 евро в неделю. В зимний период арендные ставки на приморских курортах понижаются до 100 евро в неделю и даже ниже.

Средняя стоимость жилья на других курортах приблизительно следующая: Созопол — 900-1000 евро / кв. м, Балчик — 700 евро / кв. м, Каварна — 600 евро / кв. м. Максимальная годовая рента — 4,9 %.

Самые известные болгарские горнолыжные курорты — Банско и Боровец. В Банско снег лежит с декабря до конца апреля. В последние годы в развитие Банско были вложены огромные деньги. Это самый лучший болгарский горнолыжный курорт. В Банско возведены и продаются современные жилые комплексы с полным набором услуг (площадки для пикников, детские игротеки, досуговые и оздоровительные центры, магазины, рестораны, бары, спортивные площадки, бассейны, площадки для гольфа, парковки и т. д.). Территории комплексов находятся под круглосуточной охраной. На горнолыжном курорте типовая двухкомнатная квартира стоит 80 000-85 000 евро. Максимальная годовая рента от сдачи ее в аренду составит 5,4 %.

Если говорить об обычной болгарской глубинке, то повышенным спросом пользуются отдельные дома в центральных и южных районах страны. Такие особняки можно приобрести, к примеру, в деревнях вблизи городов Стара-Загора и Пловдив. Довольно приличный деревенский дом с приусадебным участком там можно купить за 20 000-40 000 евро, а затем в летний период сдавать его в аренду как дачу местным городским жителям. Конечно, большого дохода не получишь, но жить в принципе можно припеваючи. Такие особняки чаще всего скупают иностранцы-пенсионеры для постоянного проживания, а свободные площади они сдают в аренду.

ВЗВЕСЬ СВОИ СИЛЫ

Тем, кто собирается приобретать недвижимость в Болгарии, можно посоветовать быть повнимательнее при покупке строящегося или недостроенного дома / квартиры в недостроенном доме, который строители обещают вот-вот закончить. Это «вот-вот» может никогда не закончиться, поскольку в сегодняшней непростой ситуации многие девелоперы обанкротились или оказались на грани краха. Конечно, покупать строящееся жилье гораздо дешевле, чем готовое, но сейчас лучше купить готовое, тем более что продавцы везде идут на уступки.

Сдачу купленного жилья в аренду можно доверить профессиональной фирме, а можно заниматься этим самостоятельно, что, естественно, обойдется дешевле. Но здесь не все так просто, как может показаться на первый взгляд. С вашей квартирой за время проживания там чужих людей может произойти что угодно. Может случиться пожар, ее может затопить, безответственные арендаторы могут привести в негодность ее, а также квартиры других владельцев, за что вам придется отвечать. Поэтому тут надо все тщательно взвесить и определиться с вопросом: сможете ли вы самостоятельно контролировать ситуацию?

Покупая жилье для последующей сдачи в аренду, желательно поподробнее изучить ситуацию в данной местности: где и какие реальные цены, (т. е. цены покупки), какие вокруг арендные ставки, где предпочитают останавливаться зарубежные туристы (как наиболее платежеспособные), какие в этом районе тенденции. Поинтересуйтесь в местном агентстве недвижимости, в СМИ или у местных жителей, где чаще всего покупают недвижимость граждане Западной Европы и по каким причинам.

И не надо гнаться за дешевизной. Кажущаяся подчас выгодной покупка дешевой недвижимости может в конечном счете обернуться чрезвычайно дорогой, например, придется делать капитальный ремонт квартиры или дома. Надо понимать, что в данном случае компромисс не уместен. Ведь, сэкономив деньги и купив недвижимость, предположим, далеко от пляжа или с каким-либо дефектом (шум, на улице грязно и пыльно, обшарпанный дом, плохая инфраструктура и т. д.), вы вообще рискуете остаться без хороших арендаторов, а плохие могут создать только проблемы.

С учетом того, что предложение в Болгарии довольно велико, и в принципе для непритязательных туристов снять квартиру на побережье за 50-80 евро в неделю не составляет труда, целесообразно изначально сконцентрировать внимание на качестве. Только так удастся привлечь приличных людей. Для состоятельных арендаторов главное не арендная ставка, а географическое расположение, наличие парковки и безопасность (есть ли ограждение по периметру, охрана, электронные контрольно-пропускные пункты, ведется ли видеонаблюдение). Понятно, что меблированные апартаменты в благоустроенных, новых или отреставрированных домах, с удачным географическим расположением и отличной инфраструктурой принесут и больший доход. Поэтому, если позволяют финансовые средства, есть смысл приобрести приличную недвижимость в хорошем месте, чтобы получать максимальную отдачу.