Венгрия. Ивестиции в Европе

Опубликовано в журнале International Residence #12 (2009-2010 гг.)

С чем у вас ассоциируется Венгрия? С искрометным танцем чардаш, с музыкой Имре Кальмана, со знаменитым изумительным вином «Токай» или озером Балатон? Какой бы ответ вы ни выбрали — все это Венгрия, страна в центре Европы, где расположена одна из красивейших столиц мира, жемчужина Дуная — Будапешт, центральная панорама которого занесена ЮНЕСКО в список «Всемирного наследия человечества». Целебная вода и отличные вина делают Венгрию знаменитой на весь мир. В Будапеште проживает 2 миллиона жителей, это шестой по величине город Европейского союза.

Венгрия — страна привлекательная во всех смыслах. С одной стороны — европейская, с другой — близкая нам по духу. Это почти идеальная страна для того, кто задумал покупку недвижимости за границей, но при этом не хочет уезжать на другой край земли. По мнению международных экспертов, инвестиции в недвижимость Венгрии относятся к категории вложений с низкой степенью риска.

С одним из таких профессионалов,являющимся учредителем и генеральным директором компании WESTINVEST, — Эндре Эрдошем у нас состоялся разговор на эту тему.

— Господин Эрдош, ваша компания WESTINVEST прекрасно зарекомендовала себя на российском рынке зарубежной недвижимости, прочно заняв нишу предложений коммерческой и жилой недвижимости Венгрии. Поделитесь с читателями журнала International Residence своим мнением: в чем инвестиционная привлекательность Венгрии в сравнении с другими рынками восточной Европы?

— В любом случае Венгрия может с ними конкурировать, а в некоторых моментах имеет ряд преимуществ. Например, из Будапешта за два часа на автомобиле можно доехать до Вены или Братиславы, за два с половиной часа можно добраться до популярных горнолыжных курортов Словакии и Австрии, а через 4-5 часов можно загорать на Адриатическом побережье Хорватии. Самое большое озеро Центральной Европы — Балатон находится всего в 1,5 часах езды от Будапешта.
Покупкой недвижимости в Венгрии могут заинтересоваться сразу несколько категорий россиян.

Во-первых, это люди, которые по долгу службы трудятся на территории Венгрии или соседних государств или организовали в этой стране свой бизнес. Для таких людей подойдут и уютные городские квартиры, и комфортные загородные дома.

Во-вторых, это россияне, которые устали от вечной необходимости получать визы для посещения европейских стран и надеются с помощью заграничной недвижимости получить свободный доступ в соседние государства. В этом смысле Венгрия — достаточно интересный вариант. Несмотря на то, что страна уже является полноправным членом Евросоюза и с 21 декабря 2007 года вошла в зону Шенгенского соглашения, стоимость недвижимости относительно невысока. Из этого следует, что наличие многократной долгосрочной визы, а тем более вида на жительство, даст владельцу венгерской недвижимости неоспоримые преимущества.

В-третьих, Венгрия — это отличное место для отдыха. Будапешт — интереснейший и очень уютный город, куда можно приезжать часто и наслаждаться истинно венгерским гостеприимством. Всего в полутора часах езды от центра Будапешта находится озеро Балатон — отличное место для семейного отдыха.

Наконец, тот факт, что восточноевропейская Венгрия день ото дня все теснее сближается с настоящей Европой, заставляет цены на недвижимость постоянно расти. Таким образом, приобретение квадратных метров в Венгрии — это удачное вложение денег, которое гарантирует стабильный доход, что особенно привлекательно для тех, кто хочет иметь свою стабильную «точку» в Европе с видом на Дунай.

В последние годы в столице наблюдался бум строительства офисных зданий класса «А». Международные компании и сегодня продолжают расширять свое присутствие в Будапеште, основывая здесь региональные штаб-квартиры. В городе проживает около 20 000 зарубежных специалистов и большое количество студентов из разных стран (прежде всего из Германии и стран Ближнего Востока), что, несомненно, создает большие возможности для рынка аренды жилья. Многие иностранцы остаются в городе надолго, что приводит к росту цен на недвижимость в элитных районах Будапешта. Торгово-развлекательные центры Венгрии являются одними из самых крупных в Центральной и Восточной Европе и соответствуют самым требовательным запросам. Благодаря своей красоте, теплой атмосфере и горячим источникам с великолепными термальными купальнями Будапешт является одной из самых привлекательных в Европе туристических целей. С появлением малобюджетных авиалиний число приезжающих значительно выросло. Туризм способствует как вкладу в экономический рост, так и созданию рынка краткосрочной аренды жилой недвижимости в Будапеште.

— Насколько сложно иностранцу приобрести недвижимость в Венгрии?

— Венгрия является членом Евросоюза и Шенгенского соглашения. По всем основным юридическим моментам страна приравнена к Европейскому законодательству. Стабильность и гарантии собственности соответствуют европейским нормам и дают все возможности, которые открылись после того, как мы вошли в Шенген. В то же время есть некоторые моменты, благоприятно отличающие нашу страну от других стран европейского содружества. Цены на недвижимость в Будапеште на 20-30 % ниже, чем в Праге или Варшаве, в 2 раза ниже, чем в Вене, и многократно ниже, чем в Москве. Самое важное для инвестора то, что венгерское законодательство без какой-либо дискриминации признает право зарубежного покупателя приобретать недвижимость на свое имя, независимо от того, жилая это недвижимость или коммерческая. Имея на руках только один документ — свой загранпаспорт, гражданин России может совершить сделку купли-продажи и быть зарегистрированным в реестре недвижимости либо сам, либо пополам с супругой или, в случае желания, с детьми. Права на недвижимость наследуются, и, что немаловажно, земля, на которой стоит сооружение, выкупается в собственность. Я считаю, что эти два пункта являются очень важными.

— Какими налогами облагается покупка недвижимости в Венгрии?

— Приобретая первичную недвижимость стоимостью до 60 000 евро, никаких пошлин платить не нужно. В случае если ее стоимость не превышает 120 000 евро, то пошлиной облагается разница между стоимостью сделки и 60 000 евро.

Если речь идет о вторичном рынке, то расчет ведется следующим образом. Договорная стоимость делится на две части: 16 000 евро облагаются 2 % налога, остальная часть суммы — 6-процентным налогом.

Формальное разрешение на покупку недвижимости, которое физическому иностранному лицу необходимо получить в местном муниципалитете для приобретения недвижимости, стоит 50 000 форинтов, это около 180 евро. Наконец, регистрация вашей новой собственности в государственном реестре обойдется в 6000 форинтов, то есть примерно в 22 евро. В ситуации, когда сразу полная уплата стоимости недвижимости невозможна или нежелательна, купить дом или квартиру можно в рассрочку. Это особенно легко сделать, если выбрать недвижимость на первоначальном этапе строительства. В этом случае стороны подписывают договор, покупатель вносит примерно четверть стоимости своей будущей собственности. Впрочем, выполняет это на свой (!) депозитный счет, который освобождается банком для застройщика при очень строгих условиях по продвижению строительства. Затем выплачивает остальную сумму при сдаче готовой квартиры под ключ. Промежуточных платежей обычно не бывает. Это дает покупателю чувство спокойствия даже при очень важном факте, что в Венгрии строящиеся объекты даже в период кризиса не были приостановлены.

— Есть ли в Венгрии возможность ипотечного кредитования?

— Даже в наши бурные финансовые времена ипотечное кредитование в Венгрии не приостановилось. По-прежнему зарубежный покупатель имеет возможность получить ипотеку, но, конечно, условия, предписанные банками, стали строже, чем год назад. Покрывается максимум 50-55 % от покупной стоимости, тогда как раньше покрывалось до 70-80 % стоимости недвижимости. Это последствия мирового кризиса на ипотечном рынке. Я считаю, что это правильно, ведь банк должен иметь гарантии на возврат кредита.

— А как растут цены на недвижимость в Венгрии, то есть насколько выгодно здесь вкладывать деньги?

— Год назад я, еще немного стесняясь, говорил о том, что у нас в среднем годовой рост 8-11 %. Сегодня, после того как разразился кризис, я думаю, что стабильные 8 % ежегодно гораздо лучше, чем 30 % один раз и спад в следующем году. У нас цены на недвижимость не были искусственно надутыми, поэтому никакого спада не ожидается. Необходимо подчеркнуть один очень важный момент: Венгрия вошла в Евросоюз, но пока сохранила свою национальную валюту — форинт. Введение евро ожидается к 2013-2014 годам. Почему это выгодно для инвесторов? При вхождении в еврозону аналитики прогнозируют скачок цен на 13-14 % в год. Это принесет реальную выгоду тем, кто сделает инвестиции сейчас. При выборе недвижимости важно иметь грамотного консультанта, такими, безусловно, являются сотрудники компании WESTINVEST. Главное, определиться с целью покупки: сдача в аренду, проживание ребенка, который учится в нашей стране, или переселение в Венгрию.

— На какую стоимость может рассчитывать покупатель квартиры?

Если изучить цены на недвижимость в Будапеште, то можно составить следующую картину. Студия с одной спальней, куда также входит гостиная, кухня и туалет с ванной, может стоить от 45 000 до 70 000 евро в зависимости от места расположения, комфорта и интерьера. Квартира с двумя спальнями обойдется в сумму около 100 000 евро. Таким образом, приблизительная стоимость одного квадратного метра составляет 1500-2200 евро.

В ближайшем пригороде Будапешта при наличии 100 000 евро можно рассчитывать на комфортную трехкомнатную квартиру (две спальни и гостиная) площадью 70 м2, включающую в себя два балкона площадью 4,5 и 5,5 м2. В этом случае цена квадратного метра составляет примерно 1400 евро.

При покупке новой квартиры инвестор может быть уверен, что кухня уже меблирована, кондиционер встроен и пол покрыт паркетом. Уважающая себя фирма непременно использует для декоративной отделки материалы самого лучшего качества, а бытовая техника будет обязательно немецкого или итальянского производства. Кроме того, в стоимость квартиры, как правило, входят услуги охраны и рецепции, и обычно в подземном гараже можно приобрести место для парковки.

Центр Будапешта довольно компактен, и места здесь не много. Тем не менее, желающим приобрести квартиру в районе уникального здания Парламента или же рядом с бывшим королевским дворцом, мы можем предложить более чем интересные варианты в полностью реконструированных классических особняках с квартирами со всеми удобствами XXI века. В этих районах также стоит выбирать среди предложений на вторичном рынке.

Хотя наши эксперты советуют обратить внимание в первую очередь на объекты с центральным расположением, некоторым могут показаться более интересными новостройки в пригороде Будапешта. По венгерским меркам в пригородную зону Будапешта входят те поселения, которые расположены не более чем в 20 минутах езды от исторического центра города. Здесь цены гораздо приятнее, а выбор значительно свободней. Конечно, кто не мечтает о домике в живописной местности на берегу водоема! Озеро Балатон вполне соответствует идеальным представлениям о прекрасном. Расстояние между Будапештом и Балатоном ровно 100 км, что по российским меркам не так далеко. Так что при желании можно позволить себе жить на озере, а работать в столице. Уютный домик с мансардой, построенный около десяти лет назад на территории национального парка на северном берегу озера Балатон, может стоить 125 000 евро. За эту цену можно рассчитывать на три спальни, гостиную, кухню, две ванных комнаты и подсобные помещения, в том числе и гараж; жилая площадь — 100 м2, площадь земельного участка — около 900 м2.

Если рассматривать дома стоимостью около 300 000 евро, то это может быть относительно новый каменный дом в 600 метрах от озера. Такой дом может включать в себя три-четыре спальни, гостиную, приемную и кухню на первом этаже, а также около пяти комнат, ванную и туалет в мансарде. Жилая площадь — 200-400 м2, площадь садового участка — 500-700 м2.

Стоимость домов на берегу Балатона возрастает еще выше, если речь идет о новом просторном доме, оснащенном всеми видами современной связи. Причем, чем ближе к берегу озера, тем дороже. И в заключение, хочу отметить, что вложения в дома на берегу озера всегда считаются выгодной сделкой, так как побережье Балатона — это курортная зона, и сдавать дом в аренду приезжим туристам можно практически в любой сезон.