"Финский домик" к северному соседу за покупкой

Опубликовано в журнале International Residence #12 (2009-2010 гг.)

История взаимоотношений России и Финляндии поучительна. Как известно, меньше века назад Финляндия была частью Российской Империи, но после революции вполне мирно стала независимым государством. СССР не пытался сделать Финляндию одной из своих республик и уважительно относился к ее суверенитету, тем не менее в середине ХХ века случилось нам и повоевать. Впрочем, отношения между нашими странами несмотря ни на что не утратили дружелюбия. Финны, приезжавшие на выходные в Ленинград, долгое время были самыми частыми гостями нашей страны. Мы активно торговали, соревновались, обменивались делегациями, знакомились с жизнью друг друга. В советские времена понятие «финский домик» означало строение элитного класса: не всякий мог себе позволить, но все знали, что это высший уровень. Интерес к финской недвижимости переживает сейчас новый подъем.

НОВЫЙ РЫНОК

Не будет преувеличением сказать, что два последних десятилетия отношения между нашим странами развивались по нарастающей. Открывалось все больше туристических маршрутов, увеличивался обмен студентами, устраивались гастроли, выставки. А плюс к тому — рос объем торговли и возникал совместный бизнес. Но вот покупка недвижимости россиянами в Финляндии, а финнами в России была большой редкостью. Все изменилось в течение нескольких лет. Во-первых, некоторые финские предприниматели, которые ведут бизнес в России, решили стать здесь собственниками. Даже не столько для того, чтобы было где жить, сколько по той простой причине, что имевший у нас место рост цен делал инвестиции в недвижимость весьма привлекательными. Во-вторых, о намерении реализовать целый ряд девелоперских проектов в Финляндии объявили российские компании. Изучение рынка показало, что многие россияне, особенно питерцы, готовы иметь дом на территории северного соседа. Не всем нужна вилла на черноморском или средиземноморском побережье (особенно тем, у кого она уже есть), у некоторых совсем другие природные предпочтения. Да и вообще, дача в двух часах езды от Петербурга, в тихом и очень красивом месте, среди спокойных соседей — это разумное решение.

Впрочем, есть и еще одно обстоятельство, поспособствовавшее росту интереса к недвижимости в Финляндии. Кризис, охвативший экономику этой страны, оказался более суровым, чем ожидалось. Чтобы спасти строительную отрасль, понадобились особые меры, в частности, активный поиск новых рынков. И тут Россия, конечно, оказалась страной номер один. У россиян есть и деньги, и желание покупать недвижимость за рубежом. Опять же вспомним о наших традиционно дружеских отношениях. Россиянам в Финляндии комфортно, и это служит дополнительной мотивацией для приобретения недвижимого имущества.

Как отмечает президент компании aigroup г-н Ким Ваддуп, на всех выставках Moscow & St. Petersburg International Property Show конца прошлого — начала нынешнего года финские компании, как девелоперы, так и риэлторы, были представлены. Они предлагали виллы, шале, апартаменты, большие дома и скромные квартиры, объекты законченные и строящиеся. Заметим, что участникам скучать на своих стендах не пришлось. Посетители подходили, расспрашивали, задавали такие вопросы, которые свидетельствовали, что их привело не любопытство, а намерение что-то приобрести. Они интересовались не только ценами, но и особенностями законодательства, регулирующего процесс купли-продажи. Этот вопрос действительно заслуживает серьезного внимания.

ЗАКОН СУРОВ, НО ПОНЯТЕН

Прежде всего, заметим, что в последние два десятилетия были предприняты законодательные изменения, значительно упростившие для иностранцев процесс приобретения недвижимости в Финляндии. Специалисты считают, что это не совпадение, а прямое следствие начала реформ на территории бывшего Советского Союза. В 2000 году не стало никаких ограничений для тех, кто желает стать собственником дома или апартаментов в Финляндии. Как поясняет Анита Иивари, специалист финской компании YIT, «теперь иностранцы могут свободно приобретать недвижимость в Финляндии, причем делать это можно как в форме купли-продажи, так и в форме долгосрочной аренды». Это, разумеется, сказалось на общем количестве операций с недвижимостью: последние 5 лет отмечается рост, и, кстати, большой популярностью пользуются участки земли на побережье. Анита Иивари особо оговаривает, что в Финляндии можно приобретать землю и даже водное пространство.

Стоит отметить, что в Финляндии четко различают понятия «дом» (вилла, коттедж) и «земельный участок». Нужно знать эти различия, потому что они влияют и на стоимость, и на налогообложение. Итак, дома здесь делятся на две категории: 1) дом для постоянного проживания; 2) дом для отдыха (летний). Обе категории по-разному облагаются налогами. Есть свои отличительные черты и у участков. Здесь существует такая классификация: 1) участок с общей береговой линией; 2) участок с собственной береговой линией; 3) участок в лесу; 4) участок на открытой местности, возле дороги. Снова подчеркнем: водное пространство также может входить в состав участка — это может быть часть реки, озера или даже моря. Но не надо забывать, что, к примеру, сауну можно выстроить не ближе 10 м к берегу, даже если вы являетесь собственником земли и берега.

А теперь несколько замечаний, важных для тех, кто собирается покупать квартиру (апартаменты). Во-первых, существует три типа домов, что оговорено в местном законодательстве: 1) многоэтажный дом; 2) таунхаус; 3) многоквартирный дом с собственным входом. Приобретая жилье, нужно помнить, что в Финляндии владельцы квартир обязательно являются акционерами жилищного акционерного общества (ЖАО). Это означает, что все вопросы обсуждаются на собрании акционеров, решения которого обязательны для исполнения. То есть если вы купили дом, а акционеры решили его отремонтировать (или, хуже того, подвергнуть капительному ремонту), — ничего не сделаешь, придется платить.

ТАК ЧТО ВЫ ХОТИТЕ КУПИТЬ?

Подробное законодательство позволяет избежать путаницы. На каждый случай существуют свои правила, следовать которым совсем не сложно — просто нужно внимательно ознакомиться с соответствующими положениями закона.

Покупатель или инвестор, намеревающийся приобрести незастроенный участок, должен в первую очередь получить разрешение местных властей. Не факт, что он получит такое разрешение, потому что местные органы самоуправления будут исходить из того, для каких целей осуществляется приобретение. Для строительства капитального дома необходимо получить от властей два документа:
1. rakennusoikeus — право на строительство (удостоверяет, что здесь, в этом месте можно вести строительные работы);
2. rakennuslupa — разрешение на строительство конкретного дома (необходимо предоставить конкретный план).
Право на строительство является действительным в течение 20 лет, разрешение на строительство действует, как правило, 3 года.

Иностранец имеет право купить недвижимость для проведения отдыха. Единственное, что для этого требуется — разрешение Центра защиты окружающей среды.

Для приобретения капитального дома, предназначенного для постоянного проживания, не требуется никакого специального разрешения. Достаточно обычного заключения договора купли-продажи. сделку, проверить состояние самого жилищного акционерного общества: нет ли долгов, уплачены ли налоги и т. д. О возможных планах по проведению ремонта мы также упоминали.

ПОРЯДОК СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ

Финское законодательство подробно регламентирует сам процесс и форму заключения сделки. Следовать положениям законодательства обязательно, в противном случае сделка не будет иметь законной силы. В то же время стоит подчеркнуть, что законы Финляндии изложены настолько четко и понятно, что в них может разобраться каждый. Кстати сказать, именно по этой причине участие поверенного при заключении сделки не обязательно. А вот официальный заверитель (нотариус, официальный регистратор сделки — kaupanvahvistaya), то есть тот, кто заверяет законность заключаемой сделки, необходим. Как правило, при покупке или продаже прибегают к помощи риэлторского агентства. Нередко риэлторскому агентству, привлеченному покупателем, приходится иметь дело с коллегами из другого агентства, которое работает по поручению ЖАО, выступающего в роли продавца.

В обязанности продавца входит предоставление всей информации об объекте. Существует примерный перечень сведений, которые должен получить покупатель:
• информация о решениях властей, которые могут ограничить возможности эксплуатации объектов недвижимости (например, решения о землеотводе, застройке, запрете на строительство);
• информация об обременениях (залоговые права, права аренды и т. д.);
• информация об участке и находящихся там зданиях;
• информация о дефектах и повреждениях.

Кроме того, покупатель должен получить целый ряд документов:
• справку о регистрации (подтверждает право собственности продавца);
• выписку из Кадастра недвижимости (там могут быть указаны обременения, связанные с пользованием дорогами);
• карту из Кадастра недвижимости;
• копию градостроительного плана;
• разрешение на строительство и строительные чертежи.

Специалисты обращают внимание на то, что провести тщательный осмотр объекта недвижимости до заключения сделки — обязанность покупателя. То есть в Финляндии нельзя купить дом, а спустя полгода предъявить претензии по поводу обнаруженного дефекта.

Само по себе заключение сделки купли-продажи проходит в несколько этапов.

1. Письменное заявление лица, намеревающегося совершить покупку недвижимости.
Фактически это заявление о резервации. С этого момента заявление любого другого покупателя того же объекта не будет иметь силы.

2. Заключение предварительного договора.
Финское законодательство не требует внесения задатка. Но обычно риэлторы рекомендуют внести определенную сумму. Когда речь идет об уже готовой квартире, апартаментах, то размер задатка невелик и, как правило, составляет 4 % от стоимости. Как дополняет Анита Иивари из компании YIT, когда начинается какой-то проект, например строительство поселка, риэлторы стремятся заключить предварительные договоры на 50 % будущих объектов. Соответственно, по каждому необходимо получить задаток (в тех же пределах, что и в случае с готовой квартирой).

3. Подписание договора купли-продажи.
Договор подписывается при участии свидетелей, которые также обязаны поставить свои подписи. Передаточная надпись, заверенная регистратором, является подтверждением факта сделки. Если покупатель приобрел квартиру в многоквартирном доме, внесение имени нового владельца акций дает право на участие в собраниях акционеров ЖАО.

4. Регистрация.
Чтобы зарегистрироваться в качестве акционера ЖАО, достаточно предъявить управляющему договор купли-продажи акций и, разумеется, сами акции. Но сам процесс перехода собственности невозможен без подачи заявления в суд первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. Регистрация происходит путем внесения соответствующей записи в Реестр об объявлении в суде о переходе недвижимости к новому владельцу.

КАК И ЧТО ПЛАТИТЬ

Денежный вопрос при осуществлении сделки решается довольно просто. По словам Аниты Иивари, платить можно не только в евро, но и в рублях. Но! Никаких наличных. Оплата принимается только путем перечисления суммы через банк. Отдельный предмет разговора — оплата сборов и налогов. За оформление государственной регистрации следует заплатить особую регистрационную государственную пошлину, базовый размер которой составляет всего 65 евро.

Что касается налогов, то они различны для разного вида недвижимости. При покупке дома следует уплатить 4 % от цены сделки, при покупке квартиры налог на порядок меньше — 1,6 %. Куда менее лоялен налог, который надо заплатить при продаже. Как сообщает Анита Иивари, этот налог «составляет 28 % от прибыли продажи». И еще об одной особенности законодательства стоит вспомнить: в Финляндии налог на недвижимую собственность включен в коммунальные расходы и взимается каждый месяц, что делает его необременительным.

Опубликовано: 15.10.2009