Покупка недвижимостии в Болгарии

Опубликовано в журнале International Residence #12 (2009-2010 гг.)

Приобретение жилья за границей остается одним из самых распространенных способов инвестировать средства. При этом самым популярным направлением остается Болгария. Здесь приобретают апартаменты и виллы у моря, городские квартиры, деревенские дома с участками, причем каждый сегмент предлагает большой выбор. Инвесторы покупают болгарскую недвижимость с разными целями: кто-то собирается здесь жить, другим достаточно иметь возможность приезжать на отдых, третьи рассчитывают сдавать собственность в аренду и получать доход. Болгарское законодательство благоволит инвестору, и особых сложностей у того, кто решил стать собственником, здесь не возникает. Но, разумеется, при совершении сделки надо быть в курсе многих нюансов местных законов. Этой публикацией мы постараемся помочь тем, кто решил приобрести недвижимость в Болгарии.

Покупка недвижимости в Болгарии остается одним из самых популярных способов вложения средств. Так, специалисты компании «МИЭЛЬ DPM» отмечают, что с начала 2009 г. наибольшее количество запросов было связано с объектами в Испании (25 % от общего числа обращений), Франции (20 %), Болгарии (15 %). А вот эксперты АН DOKI выводят Болгарию на первое место. При этом, что любопытно, они указывают тот же процент обратившихся — 15 %, но считают, что интерес к другим странам меньше. Также по данным портала о зарубежной недвижимости www.1-property.ru, лидером по числу обращений является Болгария (19,4 %), и лишь за ней идут Испания, Турция, Черногория, Чехия, Кипр, Италия, Египет, Германия и США.

По мнению Натальи Завалишиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ DPM», мотивация приобретения недвижимости в Болгарии связана прежде всего с инвестиционными интересами. Специалисты DOKI среди основных причин выбора называют доступные цены, относительную простоту совершения сделок с недвижимостью, а также то, что многие застройщики стали внедрять собственные системы многолетних отсрочек. Сейчас реально купить себе в Болгарии квартиру с рассрочкой на 10 лет, а минимальная процентная ставка — всего 6,3 % годовых. По существующим условиям, первоначальный взнос, который составляет 40 %, можно внести равными ежеквартальными платежами в течение года, что тоже привлекает покупателей.

Кроме инвестиционной привлекательности и несложного болгарского законодательства эксперт портала www.1-property.ru Олеся Зубова отмечает доступные цены, близкое расположение и легкость перелета, что дает ощущение загородного дома неподалеку. Такая дача у моря или в горах Болгарии выглядит очень привлекательно в глазах россиян.

Эксперты, работающие на рынке зарубежной недвижимости, единодушны в своей оценке болгарского законодательства. Оно не слишком сложно, хорошо проработано и лояльно по отношению к иностранному инвестору. Что, впрочем, не означает, что к этому законодательству можно относиться без должного уважения. Разумеется, при осуществлении сделки следует обращаться к специалистам. Но и самому покупателю не мешало бы ознакомиться с основными законодательными актами Болгарии, регулирующими отношения в сфере недвижимости.

Лилия Атанасова, юрист болгарской компании Solicitor & estate agent, отмечая, что по болгарской Конституции иностранные граждане не могут покупать недвижимое имущество вместе с землей, вместе с тем полагает, что это не является проблемой. Той же точки зрения придерживается и руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова: «Необходимо просто открыть и зарегистрировать в Болгарии фирму», — говорит она. Как считает Лилия Атанасова, самое разумное — зарегистрировать товарищество с ограниченной ответственностью. Это стоит около 500 евро, а процесс регистрации занимает около 2 недель. Для того чтобы начать регистрацию фирмы, достаточно заграничного паспорта. Здесь же стоит подчеркнуть, что для оформления недвижимости в собственность на физическое лицо необходим только заграничный паспорт, на юридическое лицо — учредительные документы фирмы.

Лилия Атанасова указывает, что сделка по приобретению недвижимости в Болгарии обычно состоит из трех этапов:

Резервирование (резервация) — выбранный клиентом объект снимается с продажи, цена фиксируется. Как поясняет Елена Некрытова, «заключается резервационное соглашение и оплачивается задаток в размере 1-2 тыс. евро». Оплатить задаток можно либо в Болгарии, либо экспресс-переводом из России.

Предварительный договор — заключается в течение месяца с момента резервации. Предварительный договор регулирует отношения продавца и покупателя: в нем указывается объект покупки, цена, порядок оплаты, срок заключения Нотариального акта.

Нотариальный акт — документ, удостоверяющий право собственности. Оформляется после полной оплаты у нотариуса, действующего в районе местонахождения покупаемого объекта. После подписания Нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус предоставляет данный документ в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом Нотариальном акте.

Как поясняет Елена Некрытова из компании «Новое качество», все расходы на нотариуса, регистрационные сборы и налог на передачу собственности составляют не более 4 % от оценочной стоимости объекта. Этот налог оплачивается сразу же после заключения договора купли-продажи. Лилия Атанасова напоминает об особой важности еще одного понятия: налоговая (даночна) оценка — это стоимость объекта, исчисляемая согласно установленным государством нормативам и являющаяся основой для расчета налогов при оплате недвижимости в Болгарии для физического лица. Налоговая оценка, как правило, составляет около 50-60 % от рыночной стоимости объекта. «В Болгарии широк выбор инвестиционных проектов или строящихся объектов», — напоминает юрист Лилия Атанасова. Процедура покупки недвижимости первичного рынка в Болгарии имеет свои особенности. Прежде всего отметим, что договоры заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

Предварительный договор с застройщиком

Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, сумма которого обычно составляет 1,5-2 тыс. евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Что должно быть в предварительном договоре:

• объявление сторон, их контакты;
• подробное описание объекта покупки;
• цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты;
• дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку окончания стройки;
• подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
• санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
• санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.

Лилия Атанасова особо обращает внимание на то, что договор должен быть составлен на двух языках: на болгарском и русском или болгарском и английском.

Согласно болгарскому законодательству, в течение двух месяцев после оформления права собственности на недвижимое имущество его необходимо декларировать в местных налоговых органах. И еще одно замечание: ежегодно владельцы недвижимости в Болгарии должны оплачивать налог на недвижимость и налог на вывоз мусора. Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,15 % от стоимости объекта, а коммунальные расходы — около 30-40 евро в месяц за однокомнатные апартаменты.

Правовой режим приобретения недвижимого имущества иностранными лицами (иностранными гражданами и юридическими лицами с местом нахождения вне пределов границ Болгарии) в Республике Болгария урегулирован несколькими нормативными актами. Наибольшее значение среди них имеют положения Конституции, Закона об иностранцах, Закона о поощрении инвестиций, Закона о собственности, Закона о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, Закона о лесах, Закона о государственной собственности, Закона об общинной собственности, Закона о местных налогах и сборах.

Основные положения

1. В Конституции Республики Болгария заложено конституционное правило о том, что иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. Исключение, которое вводится данным положением, относится только к земле, приобретенной при наследовании по закону, при этом оно обязывает иностранцев к последующей передаче своей собственности. Конституция предусматривает урегулирование посредством отдельного закона вопросов, связанных с приобретением ограниченных вещных прав на недвижимое имущество. Установленный в Конституции общий принцип развит в отдельных текстах действующих законов, которые были указаны выше.

18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, проистекающих из присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии.

Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону. Таким образом, принятая норма является специальной и касается только приобретения права собственности на землю.

Независимо от принятия данных изменений предстоит урегулирование отдельным законом части условий приобретения земли. Следует отметить, что Республика Болгария ведет переговоры о введении переходного периода, в который было бы сохранено ограничение относительно приобретения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда — даже для граждан и юридических лиц Европейского Союза.

2. Правовой режим, установленный в Законе о собственности, воспроизводит конституционную норму, определяя в дополнение и срок передачи земли, приобретенной по наследству: три года после открытия наследства. Этим же законом регламентируется, что иностранцы и иностранные юридические лица могут свободно приобретать право собственности на здания и ограниченные права на недвижимое имущество, кроме тех случаев, когда законом установлено иное.

3. В Конституции и Законе о собственности используется общее понятие «земля». Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, в качестве специального закона, предусматривает запрет на приобретение иностранцами и иностранными юридическими лицами права собственности на «землю сельскохозяйственного назначения». Иностранные юридические лица не могут владеть правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения, т. е. в таких случаях имеется абсолютный запрет. Иностранные граждане (иностранные физические лица) могут приобретать землю сельскохозяйственного назначения только путем наследования по закону, но должны снова в трехлетний срок после открытия наследства передать ее в собственность местным лицам.

Статья 65
Учредителями товарищества могут быть дееспособные болгарские или иностранные физические или юридические лица.

Статья 67
Товарищество считается действующим со дня вписывания его в торговый регистр. Заявление на вписывание подается избранным органом управления.

Статья 113
Дружество (товарищество) с ограниченной ответственностью может быть учреждено одним или несколькими лицами, несущими ответственность по обязательствам предприятия в объеме внесенной доли в капитал товарищества.

Статья 117
Капитал товарищества не может быть менее 5000 лев.

Статья 122
Новый участник может быть принят по его письменному заявлению. Решение о приеме вписывается в торговый регистр.

Статья 135
Органами управления товарищества являются:

• Общее собрание.


• Управитель (управители). Управителем может быть и лицо, не являющееся учредителем.