Покупаем недвижимость в Испании

Опубликовано в журнале International Residence #11 (2009 г.)

Пожалуй, сейчас не осталось таких наивных людей, которые полагают, что для покупки недвижимости за рубежом достаточно иметь необходимые средства. Скажем так: это условие обязательное, но никак не единственное. Не менее важно знать законодательство той страны, где будет совершена сделка, быть в курсе юридических тонкостей. Разумеется, и в России и за рубежом есть немало квалифицированных юристов, которые окажут профессиональное содействие. И все-таки покупателю неплохо бы понимать, что происходит, какова должна быть последовательность действий, когда и за что следует платить. Согласитесь, довольно обидно быть простым приложением к собственному банковскому счету.

Сегодня мы расскажем вам о том, как покупать недвижимость в Испании. Эта страна относится к числу самых популярных среди россиян, и даже сейчас, в период кризиса, многие думают над тем, чтобы разместить здесь свои средства. Законодательство Испании нельзя назвать запутанным, хотя оно, конечно, является непростым. Тщательную его проработанность, безусловно, следует отнести к плюсам, потому что внимательное изучение испанских законов (а это можно сделать заранее) позволяет уверенно чувствовать себя при совершении сделки. Мы расскажем вам о последовательности действий, о процессе оформления, о том, что надо делать, чтобы собственность была на законных основаниях закреплена за вами.

ВЫБОР ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Покупать недвижимость в другой стране вслепую сейчас уже почти никто не решается. Никакие компьютерные технологии, никакие видеофильмы не могут заменить непосредственного знакомства. Поэтому первым шагом при покупке является поездка в Испанию. Сейчас существуют десятки компаний, которые специализируются на организации таких поездок, и условия, которые они предлагают, вполне разумны. Встреча, размещение, подготовка программы пребывания — все это берет на себя компания-организатор. Она заранее изучает запрос вероятного покупателя, требования, которые он предъявляет к будущей собственности. Обычно для возможной покупки отбирается 30-50 объектов, и о них, как правило, собирается подробная информация. Разумеется, ни один покупатель не в состоянии осмотреть такое количество объектов, поэтому для показа предлагается 10-20. Они должны быть ближе всего к тем требованиям, которые заранее сформулировал покупатель: по структуре, местоположению, цене. Как правило, визуальное знакомство длится от 2 до 4 дней, и на последние дни пребывания планируются повторные поездки, с тем, чтобы осмотреть особо понравившиеся объекты и уточнить детали возможной сделки.

ПРОВЕРКА

Как только вы определились, какую именно недвижимость собираетесь приобрести, нужно заняться тщательной проверкой этого объекта. Вам следует самому или при помощи юриста изучить документ, именуемый Registro de la Propiedad, чтобы узнать: действительно ли объект принадлежит продавцу, свободен ли он от задолженности, и соответствует ли его официальное описание тому, о чем вам рассказывали в ходе переговоров (чтобы вдруг не обнаружить потом, что на самом деле площадь купленного вами дома меньше на 10 м2).

ОФОРМЛЕНИЕ

1. Предварительное соглашение
Между продавцом и покупателем обязательно должен быть заключен контракт еще до того, как сделка пройдет все положенное оформление. Это требуется даже в том случае, если покупатель готов заплатить всю сумму наличными сразу. На практике такого не бывает, но теоретически никто не может человеку запретить ездить с чемоданом денег. Предварительный контракт — это простой документ, составляемый в 3 экземплярах, в котором продавец выражает намерение передать собственность покупателю, а покупатель выражает намерение купить эту собственность по согласованной цене и на согласованных условиях. Этот контракт еще называют документом резервирования или документом типа arras (залог), он означает, что данный объект не может быть продан раньше срока окончания сделки. Обычно покупатель оплачивает 10-20 % от стоимости объекта в качестве залога и делает это посредством чека, заверенного банком. Но если таких денег у покупателя нет, то достаточной является сумма в 3-5 тыс. евро. По закону покупателю дается 5-10 рабочих дней, чтобы он перечислил сумму, недостающую до оговоренной суммы залога. Здесь же отметим, что срок окончания сделки не должен выходить за пределы 45 дней со дня внесения задатка полностью. Правда, и из этого правила есть исключение. Бывает так, что сделка осуществляется в тот момент, когда строительство еще не завершено. В таком случае у покупателя имеются те же 45 дней, однако — со дня завершения строительства. Осталось сказать, что если на этой стадии покупатель выходит из сделки, он теряет залог, если же отказывается от продажи продавец, он должен заплатить покупателю двойной залог.

2. Открытие счета
После заключения предварительного соглашения покупатель (имеется в виду нерезидент Испании) должен оформить так называемый идентификационный налоговый номер (NIE). Согласно закону от 29.11.2006 г., это требуется для подписания нотариального акта купли-продажи, то есть купчей. Без наличия NIE ни подписание, ни регистрация купчей невозможны. Итак, предварительное соглашение заключено, то есть объект зарезервирован, идентификационный номер получен. Теперь можно открывать счет на имя покупателя. Согласно испанскому законодательству, именно с этого счета следует производить все платежи, связанные с покупкой объекта недвижимости. Кроме того, с этого счета в дальнейшем будут оплачиваться страховка, налоги, коммунальные платежи, будут идти платежи по ипотечному кредиту (если сделка осуществляется при помощи ипотеки).

Здесь уместно упомянуть о том, что банк, принимающий средства в залог и открывающий счет, требует довольно большой набор документов:

. NIE;
. рабочий контракт;
. сведения о 3 последних поступлениях на счет;
. сведения о последнем возвращенном подоходном налоге;
. предварительное соглашение с продавцом;
. доказательство, что налог на собственность (IBI) на продаваемый объект был уплачен;
. сведения о других залогах или ссудах, которые вы имеете;
. перечисление всей собственности, которой вы располагаете в Испании и других странах;
. сведения от владельцев компаний, которые показывали бы историю вашей прежней работы;
. отчет о ваших активах (банки, фонды и т. д.);
. брачные контракты;
. сертификат нерезидента (форма, выдаваемая банком);
. для неработающих по найму: местный налог на деловую активность (IAE);
. для неработающих по найму: НДС, выплаченный за последние 3 месяца.

3. Кредит
В случае необходимости покупатель имеет возможность взять кредит в банке. Для этого требуется произвести независимую оценку недвижимости. Этой работой занимается оценщик (tasador). Согласно испанскому законодательству оценщик имеет лицензию, позволяющую ему подтвердить структурную целостность дома, то есть его соответствие проекту. После подготовки оценки банк в течение 15 дней принимает решение о сумме кредита, а также о том, на сколько лет и под какой процент кредит может быть выдан.

4. Ипотечный кредит
Размер ипотечного кредита, который может получить покупатель, не является постоянной величиной. Но обычно он не превышает 80 %. Для принятия решения учитываются многие параметры сделки и характеристики объекта: расстояние до моря, окружающая инфраструктура, количество комнат и др. Известно, что возможности для получения ипотечного кредита на объекты вторичного рынка недвижимости меньше на 20-30 %, нежели на объекты первичного рынка. Следует особо отметить, что специалисты рекомендуют обсуждать размер требуемого ипотечного кредита заранее. Лучше всего включать свой запрос на ипотеку в формулировку, с которой вы обращаетесь в компанию с просьбой о содействии в покупке. Таким образом, компания, которая будет готовить для вас объекты в преддверии вашего приезда в Испанию, будет заранее исходить из этих требований.

5. Выдача доверенности
Для того чтобы компания могла осуществлять действия в ваших интересах, необходимо выдать ей нотариально заверенную доверенность. Наличие такого документа позволит вашему агенту представлять ваши интересы в государственных органах, подписывать договоры на предоставление коммунальных услуг, осуществлять со специального расчетного счета текущие платежи, оформить страховой полис на приобретенную недвижимость, открыть ипотечное кредитование. И, разумеется, самое главное — такая доверенность позволит компании совершить покупку объекта на ваше имя.

6. Закрытие сделки
В том случае, когда (как мы уже упоминали) покупатель не располагает теми 10-20 %, которые составляют сумму залога при заключении предварительного соглашения, первое, что он должен сделать — перечислить недостающие средства. Это возможно по возвращении из ознакомительной поездки. Если покупка осуществляется при помощи ипотечного кредита, необходимо провести оценку объекта и подготовить на этом основании сертификат, где будет отмечена окончательная сумма ипотеки, а также сделан расчет суммы обязательных платежей, требуемых в связи с приобретением недвижимости. Отметим, что в Испании обязательные платежи составляют до 10 % от общей суммы сделки. Для закрытия сделки покупатель должен аккумулировать на своем счету разницу между стоимостью приобретаемой недвижимости, с одной стороны, и суммой задатка и размером ипотечного кредита, с другой. Разумеется, на счету должны находиться и средства, требуемые для проведения обязательных платежей. Когда недвижимость готова к продаже и требуемые средства собраны в полном объеме, можно назначать дату подписания нотариального акта купли-продажи, то есть купчей.

7. Подписание купчей
В заранее назначенный день компания, получившая доверенность на ведение дел, подписывает от имени покупателя купчую. Разумеется, договор может подписать и сам покупатель. Согласно испанскому законодательству, передача собственности должна быть удостоверена нотариусом. Дело о покупке передается покупателю (или его доверенному лицу) только после того, как с ним ознакомился нотариус. Согласие сторон позволяет завершить процесс. Для этого требуется наличие документов, удостоверяющих личности участников договора или подтверждающих доверенности, кроме того, точные данные о продавце (специально заполняемая форма, с помощью которой сообщается обо всех инвестициях в Центральный Регистрационный Орган), сведения об оплате от покупателя. Покупатель и продавец подписывают купчую, ниже ставит подпись нотариус. Вслед за этим наступает пора платить налоги.

РЕГИСТРАЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ
После подписания купчей покупатель становится собственником объекта недвижимости и получает право распоряжаться им по собственному усмотрению. Теперь необходимо зарегистрировать недвижимость в регистре собственности — только это может полностью защитить права собственника. Обычно в Испании на регистрацию недвижимости уходит от 2 до 6 месяцев, считая со дня подписания. При регистрации с собственника взыскивают стандартную плату — 0,4 % за первые 6010 евро и вплоть до 0,02 % за сделку, превышающую 6 010 121 евро. По завершению регистрации можно запрашивать выписку из регистра для получения годовой мультивизы. Разумеется, и эти действия может взять на себя компания, занимающаяся организацией сделки.

Хотелось бы надеяться, что эта информация — а мы постарались сделать ее максимально подробной - поможет вам, если вы захотите приобрести недвижимость в Испании. При всех сложностях нынешнего экономического положения такое направление, как покупка недвижимости за рубежом, сохраняет свою популярность.