Французское сопротивление

Опубликовано в журнале International Residence #11 (2009 г.)

2008 год однозначно был признан кризисным, но следует ли из этого, что нужно сидеть и посыпать голову пеплом? Конечно, кризисы приходят неожиданно, но они цикличны и случаются периодически, выполняя функцию этакого «волка — санитара леса».

На французском рынке недвижимости уже наблюдается оздоровление: с одной стороны, наиболее ленивые и некомпетентные агенты незаметно исчезают с рынка, постепенно его очищая. С другой стороны, наблюдающаяся тенденция ужесточения строительных норм и модернизация законодательства тоже направлена на оздоровление рынка. Так что можно увидеть и положительные моменты, и более того — воспользоваться ими.

Что же нас ждет в 2009 году? Трудно сказать, однако посмотрим на статистику.

За последний — кризисный — год французские цены на недвижимость вели себя очень загадочно. Они не рухнули, как по всей Европе, а стали уплотняться: где чуть пониже, где — повыше, так что единственная четкая тенденция — это уменьшение разброса цен. А в целом по стране средняя цена за квадратный метр снизилась «аж» на 3,1 %. При этом в некоторых городах Франции средние цены преподнесли настоящие сюрпризы:

Монтобан +9 %
Анси +7,3 %
Антиб +7,1 %
Страсбург +7,1 %
Лион +6,2 %
Орлеан +5,8 %
Безье +4,8 %
Нант +4,8 %
Париж +4,3 %
Бордо +2 %

Сильных снижений практически не наблюдается, разве что город Родез: –9,7 % (это самый высокий показатель), а любимые русскими Ницца и Канны не сдали своих позиций: всего –0,1 % и –2 % соответственно. Так что причин для паники нет, а уже купившие недвижимость во Франции могут радоваться надежно вложенным деньгам.

Как мы неоднократно писали, если речь идет о французской недвижимости, на средние цены ориентироваться опасно, поэтому тем, кто собрался покупать, будет полезно узнать некоторые нюансы.

Например, в Ницце цены на дешевые квартиры выросли на 5,17 %, на дорогие — на 0,38 %, из чего видно, что общее снижение произошло за счет цен на квартиры среднего сегмента. Объясняет подобную тенденцию тот факт, что дешевый сегмент востребован среди местного населения, которое просто не может позволить себе большее, а дорогой — в основном среди иностранцев, средний же наименее популярен.

Пограничный с Ниццей город Сен-Лоран-дю-Вар показывает в дорогом сегменте снижение на 1,63 %, а в дешевом — на 0,39 %. В Жуан-ле-Пене цены и в дешевом и в дорогом сегменте за год поднялись соответственно на 9,94 % и 5,54 %. Интересную картину можно наблюдать в Теуле: цены на дешевые квартиры выросли на 23,59 %, а на дорогие снизились на 12,64 %!

Поэтому вместо веры в пусть даже и честную статистику надо внимательно смотреть на конкретное место и хорошо понимать, зачем вы покупаете, и что из этого выйдет.

В последнее время тактикой продавцов, которым деньги не нужны срочно, стало выжидание, те же, кому «припекло» по разным причинам, стараются продать за любые деньги, и это ставит покупателя в выгодное положение. В частности, за отказ от отлагательного условия по кредиту можно выторговать хорошую скидку.

Особенно интересно покупать у финансовых компаний, которые «выбрасывают» на рынок свои качественные активы с большим дискаунтом.

Также вернули утерянную привлекательность судебные продажи из-за временного дезертирства все тех же финансовых компаний, которые прежде «паслись» в судах. Теперь эти продажи стали доступны частным лицам.

В целом подтверждается факт, что качественное жилье в хорошем месте было и остается в цене и что вряд ли стоит ждать у моря погоды тем, кто собрался купить, но хочет дождаться понижения цен.

Обратим внимание также и на рынок аренды, который резко вырос за последний год. Сегодня инвестиции со сдачей в аренду получили особую привлекательность: можно выгодно купить и выгодно сдать, особенно, если пользоваться налоговыми вычетами.

Если вспомнить, что при финансовом кризисе стоимость некоторых акций может совсем исчезнуть, а в недвижимости такого быть не может, то на сегодняшний день камни являются самым надежным вложением. Это и объясняет всплески роста цен в наиболее интересных для инвестиций местах.