Обзор рынка недвижимости Германии

Опубликовано в журнале International Residence #10 (2008-2009 гг.)

Немецкий рынок недвижимости в последнее время популярен у инвесторов. Они активно покупают дома и квартиры в Берлине и многих других городах. Прошлый год оказался рекордным для берлинского рынка недвижимости, таких результатов не было со времен окончания Второй мировой войны. Эксперты отмечают, что 70 % покупателей приезжает из-за рубежа, в том числе многочисленные российские инвесторы.

Журнал International Residence анализирует ситуацию на рынке недвижимости Германии на основании данных по динамике рынка в 14 крупных и средних городах страны. Мы работаем с материалами агентств Aengevelt и DIP, которые ведут постоянный мониторинг рынка в таких городах, как Берлин, Бремен, Дрезден, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Гамбург, Ганновер, Кельн, Лейпциг, Магдебург, Мангейм, Мюнхен, Росток и Штутгарт. Это позволяет нам выявить основные тенденции немецкого рынка недвижимости.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК

В 2007 году объем сделок в 14 отслеживаемых крупных и средних городах Германии продолжал расти. Показатели годового роста составили 13 %, финансовый объем сделок превысил 40 млрд. евро (учитывается только движение основных средств). С учетом портфельных инвестиций и покупки акций общий оборот рынка недвижимости в 2007 году составил свыше 49 млрд. евро.

Потребность в жилых домах и квартирах стабильно оставалась на высоком уровне. Объем сделок составил примерно 12,4 млрд. евро. Объем сделок по продаже офисной и торговой недвижимости вырос за 2007 год до 24,5 млрд. евро (только по основным средствам), то есть примерно на 28 %.

Цена покупки жилой и коммерческой недвижимости резко выросла в первой половине 2007 года, однако по второй половине года рост замедлился. Связано это с начавшимся международным финансовым кризисом.

— Средний возврат начальных инвестиций в городскую офисную и коммерческую недвижимость в 2007 году стабилизировался на уровне 5,5 %. Средневзвешенная доходность колеблется от 4,6 % до 6,4 %.

— Средняя цена покупки квартир росла на протяжении всего 2007 года. Доходность в этом секторе колеблется от 5,6 % до 7,6 %.

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Потребность в офисных площадях снова резко возросла в 2007 году, несмотря на относительно высокий уровень 2006 года: оборот вырос примерно на 17 % с 3,38 млн. м2 до 3,96 млн. м2. Средняя доля свободных площадей продолжала снижаться, достигнув 9,6 %. Доля избыточного предложения по продаже существенно снизилась — до 2,9 % от общего фонда офисных площадей.

Объем завершенного строительства в 2007 году снизился примерно на 17 % по сравнению с 2006 годом. Как максимальные, так и средние арендные ставки продолжали расти.

В заключение краткого общего обзора отметим высокий спрос на жилую недвижимость по стабильным ценам. Стоит подчеркнуть, что спрос на офисную недвижимость более избирателен. Инвесторы заинтересованы, прежде всего, в офисных площадях со стабильным уровнем доходности и возможностью дальнейшего расширения.

БЕРЛИН

Берлин в настоящее время является крупнейшим и наиболее привлекательным инвестиционным рынком в Германии. Только в 2007 году в жилую и коммерческую недвижимость Берлина было вложено 12,7 млрд. евро. В жилую недвижимость было вложено около 5,7 млрд. евро, включая инвестиции в основные средства и покупку акций. Еще 7 млрд. евро было вложено в коммерческую недвижимость, с учетом портфельных инвестиций.

Цены на аренду жилья в конце 2007 — начале 2008 стабилизировались: валовой возврат начальных инвестиций в жилые комплексы Берлина составил 6,7 %. По прогнозу компании Aengevelt-Research, ожидаемый оборот офисных площадей в 2008 году составит 550 тыс. м2.

Аренда офисных площадей будет и дальше дорожать. В среднем ставки аренды офисных площадей в разных районах города выросли с 15 евро / м2 / мес. в 2006 году до 16 евро / м2 / мес. в 2007 году. Средневзвешенное максимальное значение ставок аренды составило 21 евро / м2 / мес.

ДЮССЕЛЬДОРФ

В Дюссельдорфе объем сделок на рынке инвестиций оставался на стабильно рекордном уровне: в 2007 году оборот денежных средств на рынке инвестиций в жилую недвижимость превысил 1,1 млрд. евро (против 850 млн. евро в 2006 году). На рынке инвестиций в коммерческую недвижимость оборот средств составил 2,25 млрд. евро (против 2,6 млрд. евро в 2006 году).

Диапазон значений по возврату инвестиций от сдачи жилой недвижимости в аренду снизился в 2007 году до 5,7-7,8 %. Валовой возврат начальных инвестиций в выгодно расположенные офисные и торговые помещения также сократился в 2007 году до 4,8-7,0 %. Однако в настоящее время наблюдается некоторое снижение цен покупки недвижимости.

Оборот офисных площадей вырос в 2007 году до рекордного уровня в 510 тыс. м2; рост составил почти 70 % в сравнении с 2006 годом, когда оборот составил 301,5 тыс. м2. По прогнозам Aengevelt-Research, в 2008 году оборот составит 400 тыс. м2.

Стоимость аренды офисных площадей в Дюссельдорфе превысила среднестатистические значения последних лет: максимальные арендные ставки в 2006 году составляли 20,50 евро / м2 / мес., тогда как в 2007 году они взлетели приблизительно до 22,50 евро за м2 / мес.

ФРАНКФУРТ-НА-МАЙНЕ

Объем инвестиционных сделок в жилом и коммерческом секторе достиг рекордных показателей в 2007 году. Если суммировать все продажи (инвестиции в основные средства и акционерный капитал), то совокупные инвестиции оцениваются в 8,1 млрд. евро, что является абсолютным рекордом для Франкфурта-на-Майне. Высокий спрос привел к дальнейшему росту цен продажи в 2007 году.

Доходность начальных инвестиций в офисную и торговую недвижимость в центральной части города составила 4,2-6,3 %, а на окраинах города она была существенно выше и колебалась в пределах 6,2-7,5 %.

Новые жилые дома в хороших и среднестатистических районах давали среднюю доходность в размере 5,0-6,5 %, а на вторичном рынке жилой недвижимости доходность колебалась от 5,5 % до 7,5 %.

Оборот офисных площадей вырос в 2007 году примерно до 560 тыс. м2, что превышает итоги 2006 года (528 тыс. м2). В 2008 году спрос на офисную недвижимость может составить примерно 600 тыс. м2. Ставки аренды в офисных центрах заметно выросли в 2007 году. Максимальные арендные ставки поднялись примерно на 6 % —до 37 евро / м2 / мес., а средняя стоимость аренды внутри города увеличилась примерно на 5 % — до 23 евро / м2 / мес.

ГАМБУРГ

На инвестиционном рынке Гамбурга по-прежнему наблюдается ажиотажный спрос: если в 2006 году был зафиксирован общий объем продаж в размере 5 млрд. евро, то в 2007 году общий объем сделок на рынке инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость, включая портфельные инвестиции и покупку акций, достиг примерно 7,2 млрд. евро.

Доходность инвестиций в жилые дома на вторичном рынке оставалась на стабильном уровне в диапазоне от 5,0 % до 7,0 %.

Средневзвешенные показатели доходности инвестиций в выгодно расположенные офисные и торговые помещения продолжала снижаться в 2007 году. В настоящее время доходность от 4,7 % до 6,0 % считается нормальной для разных районов Гамбурга.

Оборот офисных площадей достиг исторического максимума в 2007 году, составив примерно 552 тыс. м2, что на 15 % превышает очень хороший результат 2006 года (480 тыс. м2). Прогнозируемый оборот офисных площадей в 2008 году — 450 тыс. м2.

Продолжилась тенденция роста арендных ставок в офисных центрах. В настоящее время максимальные ставки приближаются к 23 евро / м2 / мес., что означает пятипроцентный рост в сравнении с предыдущим годом.

ЛЕЙПЦИГ

Доходность инвестиций в недвижимость остается на сравнительно высоком уровне. Средний показатель возврата начальных инвестиций в выгодно расположенную офисную и торговую недвижимость колеблется от 6,2 % до 7,5 %, а в центральных районах города — от 7,5 % до 9,5 %.

Средняя доходность инвестиций в удачно расположенные жилые дома находится в диапазоне 7,0-8,5 %. Почти весь спрос приходится на вторичный рынок жилья.

Растет интерес к приобретению недвижимости со стороны зарубежных инвесторов. Прежде всего, это относится к торговым и офисным площадям, выгодно расположенным в центральной части города, а также к крупным жилым комплексам, расположенным в престижных районах.

Когда крупные компании начнут открывать свои представительства в этой области, особенно в непосредственной близости от аэропорта, это даст новый импульс местному рынку недвижимости. Знаменитые транснациональные компании, включая Porsche, BMW и DHL, уже открыли здесь свои представительства. Продолжает расти значение данного региона как ведущего логистического центра для восточной и центральной Германии.

Оборот офисных площадей в 2007 году составил 86,3 тыс. м2, что ниже показателя 2006 года (примерно 105 тыс. м2). В нынешнем году можно ожидать высокого спроса на офисные площади в районе 100 тыс. м2.

Арендные ставки в офисных центрах по-прежнему весьма выгодны с точки зрения конкурентных преимуществ. Максимальные ставки аренды слегка повысились по сравнению с 2006 годом до 10 евро / м2 / мес. Средние ставки аренды оставались стабильными и колебались от 5,30 до 6,80 евро м2 / мес.

МЮНХЕН

Спрос на инвестиционную недвижимость в Мюнхене остается на очень высоком уровне. В 2007 году объем сделок почти повторил рекорд 2006 года (4,5 млрд. евро), превысив 4,3 млрд. евро (только по сделкам в основные средства). Значительный объем рынка пришелся на портфельные инвестиции в мюнхенскую недвижимость, которые составили около 3,6 млрд. евро. Цена продажи по-прежнему находится на очень высоком уровне по причине ажиотажного спроса.

Валовой возврат начальных инвестиций в офисную недвижимость города колеблется от 4,2 % до 5,9 %. Также наблюдается высокий спрос на жилые комплексы. Средняя доходность жилой недвижимости на первичном рынке составляет 5,0 %, а на вторичном рынке — 5,6 %.

Оборот офисных площадей в Мюнхене достиг 820 тыс. м2, что является рекордным показателем для всей Германии. Прогнозируемый оборот в 2008 году, по данным компании DIP — 700 тыс. м2.

Мюнхен является одним из деловых центров Германии с неуклонно растущими ставками аренды. В настоящее время максимальный уровень аренды составляет примерно 30,50 евро / м2 / мес., а среднее значение арендных ставок находится в районе 16 евро / м2 / мес.

info@internationalresidence.ru