Приобретение недвижимости на Ближнем Востоке с целью сдачи в аренду

Опубликовано в журнале International Residence #9 (2008 г.)

По мере замедления рынков жилья в США и Европе инвесторы все чаще обращают взоры на новые рынки. Ближневосточные рынки жилья быстро открываются, у инвесторов появляются новые возможности, но их также подстерегают некоторые опасности, согласно отчету, опубликованному «Всемирным путеводителем по недвижимости» (Global Property Guide). Инвесторы, приобретающие недвижимость для последующей сдачи в аренду, должны обратить свои взоры на Ближний Восток.

Все началось с Дубая, богатейшего и самого прогрессивного эмирата в ОАЭ.

В 2002 году Дубай объявил, что иностранцы любой национальности смогут приобретать безусловное право собственности на жилую недвижимость в эмирате вместо первоначально предложенного им права аренды недвижимости. Вскоре за Эмиратами последовали другие страны Персидского залива, в том числе Бахрейн, Катар и Оман.

Некоторые инвесторы пока не решаются на приобретение недвижимости в этом регионе, опасаясь политических рисков и общей нестабильности. Однако тех, кто готов проделать домашнюю работу и тщательно исследовать данный рынок, ожидает славная награда.

Рынок Персидского залива только открывается для иностранцев, и большинство жилой недвижимости продается в виде объектов незавершенного строительства. Это имеет свои плюсы и минусы. Преимуществом является то, что покупатель экономит на вознаграждении риэлтору и нотариусу, а все заботы о передаче имущественного права берет на себя застройщик. В большинстве случаев девелопер также берет на себя все хлопоты, связанные с техническим обслуживанием и коммунальными услугами, такими как водоснабжение, электричество и телефонная связь.

НА БЛИЖНЕМ ВОСТОКЕ НИЗКИЕ ЦЕНЫ

В силу того, что ближневосточные рынки недвижимости только начинают формироваться и развиваться, недвижимость пока еще недооценена, что оставляет место для прироста капитала.

Самые высокие цены на недвижимость в этом регионе в Тель-Авиве. Они находятся на уровне 5 000 $ за кв. метр; далее идет Дубай, где кв. метр жилья стоит в среднем 4 000 $.

В центре Каира, столицы Египта, цены невероятно низкие с точки зрения иностранцев — они колеблются от 400 до 1 400 $ за м2.

Цены на недвижимость в центральных районах крупных городов Иордании, Марокко и Ливана колеблются от 1 300 до 1 900 $ за м2.

Аналогичные объекты недвижимости на юге Европы стоят в два-три раза дороже. Например, в Барселоне, Испания, средняя цена квадратного метра составляет 7 000 $.

НА БЛИЖНЕМ ВОСТОКЕ ВЫСОКИЙ РЕНТНЫЙ ДОХОД

Рентный доход на Ближнем Востоке довольно высок. Например, в районе Маади Каира доходность обычно выражается двузначными цифрами. Так, на сдаче квартиры площадью 250 м2 можно заработать до 17 % годовых. Налоговое законодательство также весьма благоприятное. В Аммане, столице Иордании, квартиры площадью 120 м2 позволяют получать рентный доход в размере 9,6 %. В Дубае рентный доход может достигать 10,2 % с квартиры в 50 м2 (при этом подоходный налог всего 5 %); в Марракеше, Марокко, сдавая квартиру площадью 60 м2, можно заработать до 8,88 % годовых.

Для сравнения в Европе рентный доход упал до низкого уровня вследствие быстрого роста цен продажи на протяжении последнего десятилетия. В Париже сдача недвижимости в аренду приносит не более 4,4 %, в Испании рентный доход колеблется от 2 % до 4 %, едва покрывая расходы на содержание недвижимости.

* Квартиры площадью 150 м2.
** Верхний Манхэттен
Источник: Global Property Guide

СТОИМОСТЬ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ НА БЛИЖНЕМ ВОСТОКЕ

Иордания — 15,24 %
Египет — 11,74 %
Ливан — 10,70 %
Израиль — 9,57 %
Тунис — 9,11 %
Марокко — 8,73 %
Бахрейн — 5,00 %
ОАЭ — 3,03 %

В стоимость оформления сделки входят стоимость регистрации, нотариальные расходы, гонорары риэлтору и адвокату, налог на продажу недвижимости и передачу права собственности и прочее.

СТОИМОСТЬ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ НА БЛИЖНЕМ ВОСТОКЕ В ЦЕЛОМ НИЖЕ

Инвесторы обнаружат, что расходы на совершение сделки по приобретению жилой недвижимости на Ближнем Востоке в целом низкие или умеренные.

Полная стоимость совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости, включая оформительские расходы, выше всего в Иордании, где она составляет 15 % от стоимости жилья.

С другой стороны, расходы, связанные с совершением сделки по приобретению недвижимости, находятся на низком уровне в Дубае (всего 3,03 %) и в Бахрейне (5 %).

В Тунисе стоимость совершения сделки приближается к 10 %, а в Египте — 11,7 %.

Самые низкие гонорары риэлторам выплачиваются в Дубае (1 %), Бахрейне (2 %) и Марокко (2,5 %).

В Ливане вознаграждение посредника обычно составляет 5 % от цены недвижимости; эти расходы делятся между покупателем и продавцом. В Иордании вознаграждение агента составляет 4 % плюс 16 % налог на товары и услуги (НТУ). В Израиле агентское вознаграждение составляет 4 % плюс 15,5 % НТУ.

* Суммарная стоимость совершения сделки включает в себя все расходы, связанные с куплей-продажей недвижимости – юридические и нотариальные расходы, стоимость регистрации, налоги, агентское вознаграждение и т.д.
** Нет данных о гонораре посреднику
Источник: Global Property Guide; также учитывается информация, предоставленная местными риэлторами

ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОДДАННЫХ

Не весь Ближний Восток открыт для иностранцев. Потенциальным покупателям необходимо удостовериться, смогут ли они приобрести недвижимость в выбранной ими стране.

Члены Совета по сотрудничеству стран Персидского залива (ССЗ) договорились о единых правилах передачи прав собственности между гражданами своих стран. Иными словами, граждане любой страны ССЗ могут беспрепятственно приобрести недвижимости в любой другой стране ССЗ: в Бахрейне, Омане, Кувейте, Катаре, Саудовской Аравии и ОАЭ.

Для подданных других стран существуют определенные ограничения в оформлении прав собственности.

БЕЗ ОГРАНИЧЕНИЙ

Марокко позволяет гражданам других стран беспрепятственно оформлять право собственности на жилую и коммерческую недвижимость без предварительного согласования с правительственными организациями (хотя иностранцы не могут владеть землями сельскохозяйственного назначения).

ЛИБЕРАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ ГРАЖДАН ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

В Тунисе, Израиле, Иордании и Ливане в целом действует либеральное законодательство в отношении оформления иностранцами прав на недвижимое имущество, хотя им приходится получать предварительное согласие в регулирующих инстанциях или соответствующих министерствах.

В Египте иностранцам разрешается беспрепятственно оформлять право собственности на недвижимость для собственного проживания. Если же жилье приобретается для последующей сдачи в аренду, оформить право собственности будет не так легко, но возможно.

ЗАРУБЕЖНЫМ ПОКУПАТЕЛЯМ РАЗРЕШАЕТСЯ ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ОПРЕДЕЛЕННЫХ РЕГИОНАХ

В Катаре, Бахрейне, Омане и ОАЭ иностранцам разрешено оформлять безусловное право собственности в избранных регионах или областях — прежде всего, там, где построено много недвижимости специально для иностранцев. Гражданам зарубежных стран в этом случае автоматически предоставляется право на жительство, которое распространяется также на членов их семей на весь срок владения недвижимостью в одной из этих стран.