Покупка дома в Швейцарии

Опубликовано в журнале International Residence #8 (2007 г.)

Швейцария традиционно известна как международный центр туризма и банковского дела. Все больше наших соотечественников ежегодно посещают ее с целью досуга и бизнеса, и многие из них отдают предпочтение Швейцарии при покупке недвижимости на берегу живописного озера или в альпийских регионах.

Вряд ли вы найдете еще одну страну с таким уникальным сочетанием социальной и экономической стабильности, политического нейтралитета, географического положения в центре Европы и высочайшего уровня жизни.

При принятии решения о покупке недвижимости в Швейцарии необходимо оценить ваши пожелания и требования к объекту недвижимости по трем основным параметрам:

1) назначение недвижимости (для личного пользования или для получения дохода);
2) стоимость;
3) инфраструктура.

НАЗНАЧЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Прежде всего необходимо разграничить недвижимость по назначению (коммерческая или жилая) в связи с тем, что для разных типов недвижимости в Швейцарии действуют различные правила для иностранных граждан.

Российские граждане могут без ограничений приобретать объекты коммерческой недвижимости в Швейцарии (офисные здания, торговые помещения, гостиницы, рестораны и т. д.). Коммерческая недвижимость интересна с точки зрения получения постоянного дохода в долгосрочной перспективе (например, от арендных платежей). В сравнении с банковским вкладом (процентная ставка в швейцарских франках — от 0,25 до 2 %) инвестиция в коммерческую недвижимость может приносить значительно больший доход (от 7 до 12 % годовых) при минимальных рисках. Коммерческую недвижимость можно приобрести как на частное лицо, так и на компанию и продать в любой момент безо всяких ограничений.

По швейцарскому законодательству иностранцам также разрешено покупать дома или апартаменты для отдыха. В этом случае основной целью покупки недвижимости должно быть личное пользование, а не получение доходов от сдачи жилья в аренду. Владелец должен использовать купленную им собственность как минимум три недели, но не более 11 месяцев в году. При этом сдавать жилье в аренду все-таки можно. Местные власти относятся к этому лояльно, если срок сдачи в аренду не превышает 6 месяцев в году. В остальное время вы должны использовать дом для собственного проживания.

Российские граждане — нерезиденты Швейцарии могут владеть только одним объектом недвижимости для личного пользования, при этом жилая площадь дома или квартиры не должна превышать 200 м2, а площадь участка — 1 000 м2. Эти правила зафиксированы в швейцарском законодательстве.

При покупке иностранцами жилой недвижимости в Швейцарии также действуют ограничения по срокам перепродажи: жилая недвижимость не может быть продана в течение пяти, а во многих случаях и десяти лет с момента покупки. Исключением могут являться определенные форс-мажорные обстоятельства (например, состояние здоровья или внезапно возникшие финансовые трудности), если удастся доказать, что данные обстоятельства возникли после покупки недвижимости. Швейцарские власти стараются таким образом предотвратить ценовые спекуляции на рынке.

Кроме того, иностранцу разрешено приобретать жилую недвижимость только на физическое лицо. Покупка недвижимости на компанию, более трети долей которой принадлежат иностранному лицу, фактически приравнивается к покупке иностранным физическим лицом. Покупка жилой недвижимости через подставных лиц строго запрещена швейцарским законом.

СТОИМОСТЬ

Стоимость объекта недвижимости зависит прежде всего от местоположения. Например, в туристических регионах, таких как Монтре, Лозанна и регион Женевского озера, цены на жилую недвижимость (начиная от 4 000-6 000 швейцарских франков за кв. метр) в среднем на 30 % выше, чем в других близлежащих регионах (например, Фрибур или Берн). Однако для иностранцев именно в этих кантонах ежегодно предоставляется наибольшее количество разрешений на покупку.

Кантоны Швейцарии, где иностранцам разрешено приобретать недвижимость для отдыха:
• французская Швейцария (Вале, Во, Фрибур, Ноенбург, Юра);
• немецкая Швейцария (Берн, Люцерн, Граубюнден, Санкт-Галлен, Шафхаузен, Аппенцелль, Швиц, Ури, Нидвальден, Обвальден);
• итальянская Швейцария (Тичино).

В кантонах Цюрих и Женева не разрешена продажа жилой недвижимости иностранцам — нерезидентам Швейцарии.

Цены внутри регионов Швейцарии могут различаться в зависимости от таких факторов, как состояние здания, год постройки, инфраструктура дома и прилегающей местности. Вид из окон тоже часто оказывает влияние на стоимость. Например, дом, стоящий на возвышенности и имеющий красивый вид на озеро и горы, может стоить в расчете на 1 кв. метр на 20-30 % дороже, чем не имеющий подобного вида.

ИНФРАСТРУКТУРА

Где бы мне хотелось иметь жилье в Швейцарии: на берегу озера или в горах? Этим вопросом часто задаются российские покупатели. Если вы любите горнолыжный спорт, то уместнее приобрести дом в горах, желательно недалеко от подъемников. Однако летом хотелось бы также проводить время на озере, катаясь на яхте или просто наслаждаясь купанием и созерцанием заката солнца. Что же выбрать? Нет ничего проще, если это Швейцария. Можно купить дом там, где есть и озеро, и горы, для этого идеально подходит, например, регион Женевского озера, окруженный швейцарскими и французскими Альпами.

Важными факторами для молодых семей с детьми при выборе дома в Швейцарии является близость города, магазинов, детского сада и лечебных учреждений.

Для людей старшего возраста желательным может быть наличие поблизости термальных источников или спа-курортов. Термальные источники имеются в Бадене (немецкаяШвейцария), Лейкербаде и Ивердоне (французская Швейцария). Новый термальный комплекс откроется в ближайшее время в городе Шармей кантона Фрибур.

РАСХОДЫ ПРИ ПОКУПКЕ И РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ

В Швейцарии, за исключением кантона Цюрих, при покупке недвижимости взимается налог на передачу земельной собственности, который составляет от 2 до 5 % от стоимости объекта. Покупатель также оплачивает часть нотариальных расходов (0,5 %) и расходы по внесению изменений в реестр прав собственности (0,5 %).

Налог на имущество в Швейцарии составляет 0,2-0,6 % и рассчитывается от величины вложенного капитала. Поземельный налог составляет 0,3-0,5 % от оценочной стоимости объекта. Оба налога выплачиваются один раз в году.

В процессе владения недвижимостью также оплачиваются расходы на содержание и управление (коммунальные платежи, страхование, мелкие ремонтные расходы, консьерж и т. д.), которые, как правило, составляют для коммерческой недвижимости 15-20 % от ежегодного дохода (например, от арендных платежей).

Ежегодные расходы на содержание дома или апартаментов рассчитываются, как правило, на 1 кв. метр площади или в зависимости от количества комнат. Например, для трехкомнатной квартиры площадью 100 м2 величина расходов на содержание (коммунальные платежи, страхование, мелкие ремонтные расходы, консьерж и т. д.) составляет приблизительно 5 000 евро в год. Необходимо быть готовым к тому, что ваша недвижимость будет требовать постоянных ежегодных расходов на содержание вне зависимости от того, сколько времени в году вы будете ее использовать.

Подоходный налог в Швейцарии уплачивается один раз в год и составляет от 12 до 39 % (чем выше доход, тем выше налог). С жилой недвижимости также выплачивается подоходный налог, даже если вы не сдаете ее в аренду и не получаете фактического дохода. Налоговые инстанции рассчитывают подоходный налог из формально возможного дохода, как если бы недвижимость сдавалась в аренду, по средней ставке около 6 % от стоимости объекта недвижимости за минусом всех расходов (например, процентные платежи банку по ипотеке и т. д.).

КРЕДИТОВАНИЕ

Для российских граждан в Швейцарии существует возможность получения кредита на покупку недвижимости в одном из местных банков. Процент по ипотечному кредиту составляет в среднем от 3,75 до 4,5 % в зависимости от вида недвижимости (коммерческая или жилая). Как правило, кредит выдается на срок от 2 до 10 лет. Сумма кредита для иностранных покупателей недвижимости обычно составляет 50-60 % стоимости объекта, однако каждый случай рассматривается банком индивидуально.

ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО

В Швейцарии покупка недвижимости не дает права или основания для получения вида на жительство. Вид на жительство можно получить, например, открыв в Швейцарии компанию или купив готовый бизнес. У состоятельных граждан, если они достигли возраста 55 лет и могут доказать наличие у них определенного капитала, есть возможность получить вид на жительство без права работы.

ВИЗА

Приобретенная в Швейцарии недвижимость является основанием для получения туристической визы, которая дает российскому гражданину право находиться в Швейцарии до 180 дней в году (2 поездки продолжительностью до 3 месяцев каждая).