Недвижимость в европейском союзе — в Болгарии

Опубликовано в журнале International Residence #8 (2007 г.)

1 января 2007 года под бой новогодних курантов Болгария вступила в ЕС. Подготовка к этому событию шла в течение нескольких лет — предпринимались меры для стабилизации экономики, снижения внешнего долга, приведения болгарского законодательства в соответствие с европейским, велась борьба с коррупцией. По большинству этих направлений страна сделала существенные шаги вперед, что не могло не сказаться на привлекательности болгарского рынка недвижимости.

После присоединения Болгарии к ЕС экономика страны переживает бурный рост, в основном за счет развивающегося частного сектора. Это стало возможным благодаря структурным реформам, разумной фискальной политике, а также массовому притоку прямых иностранных инвестиций. Согласно данным Национального статистического института за 2006 год, строительство и недвижимость занимают заметное место среди отраслей экономики, в которые поступают иностранные инвестиции, — 18 % от общего объема инвестиций.

Перед вступлением страны в ЕС много говорилось и писалось о том, что в начале 2007 года наступит значительное снижение стоимости недвижимости. Тем не менее только за первый квартал 2007 года недвижимость в среднем по стране подорожала на 9 %, а, например, в Софии — на 16 %, оставаясь при этом самой дешевой в Европе.

В последние годы рынок недвижимости развивался в основном за счет инвестиций в жилые комплексы приморских и горных районов. Поскольку самые известные курорты, такие как Солнечный Берег, Золотые Пески, Банско и Боровец, уже плотно застроены, а цены на них стали довольно высокими, то на первый план постепенно выходят менее раскрученные районы, где стоимость недвижимости ниже, а инвестиции более прибыльны. На Черном море это Святой Влас, Елените, Равда.

Динамика цен на рынке курортного жилья, представляющего наибольший интерес для частных инвесторов, в разных регионах сильно отличается.

На морском побережье курортная недвижимость активно развивается с начала десятилетия, во многом благодаря этому региону цены на болгарскую недвижимость росли столь быстро. Рост стоимости жилья в самых развитых районах побережья, таких как Солнечный Берег и Святой Влас, в 2006 году составил до 36 %. Однако сейчас в центре курорта Солнечный Берег строительная экспансия замедлилась ввиду чрезвычайно высокой плотности застройки, в то время как в районе Золотых Песков и Албены объем нового строительства невелик и преобладает вторичный рынок. Также слабая строительная экспансия наблюдается и в самых южных районах — от Созополя и далее к границе с Турцией, здесь можно ожидать значительный рост объемов строительства и скачок цен в долгосрочной перспективе. На сегодняшний день для инвестиций в новостройки следует рассматривать участки побережья между Солнечным Берегом и Варной. Интерес к этим районам сформировался в прошлом году, и их развития следует ожидать в ближайшие 2-3 года. В среднем рост цен здесь находится на уровне 7-14 % в год, и только в районе Святого Власа он составляет более 30 %, что связано с повышением качества недвижимости — сейчас здесь строятся в основном комплексы закрытого типа. Благодаря разнообразию предложений, разброс цен здесь очень велик — от 700 до 2 000 евро за м2.

В настоящее время наибольшее внимание инвесторов вызывает район севернее курорта Солнечный Берег вплоть до Елените, что не могло не привести к увеличению роста цен в районе, особенно на первой и второй линии, свободных мест на которых уже практически не осталось. Одним из крупнейших инвесторов здесь является фирма «Форт Нокс», известная своими комплексами Sunny Fort, Golden Fort, Green Fort, Privilege Fort Beach, Riviera Fort Beach. Фирма уже сдала более 3 000 квартир в указанных комплексах, а в планах до 2011 года предусмотрено строительство более 10 000 апартаментов (комплексы Imperial Fort Club, Crown Fort Club, Nessebar Fort Club и Nessebar Fort Golf Club). Все апартаменты находятся в комплексах закрытого типа с круглогодовой охраной и обслуживанием территории, желающие могут сдавать собственность внаем, получая дополнительный доход. В комплексах «Форт Нокса» стоимость апартаментов находится в среднем диапазоне от 1 100 до 2 100 евро/м2, что ниже цен большинства других строителей, имеющих объекты на первой и второй линии от моря. Фирме удается поддерживать относительно низкие цены и постоянное увеличение продаж за счет огромного объема работ, а также рациональных систем оплаты. «Форт Нокс», пожалуй, единственная фирма, предлагающая иностранным инвесторам оплату в рассрочку до 10 лет без длительной банковской процедуры доказательства кредитоспособности покупателя. Также привлекает и низкий годовой процент на неоплаченную сумму: от 5 % за 5 лет до 7,8 % при 10 годах рассрочки. После оплаты 30 % стоимости покупатель получает ключи и возможность пользоваться покупкой по своему усмотрению, а при оплате 100 % (в течение 10 лет) — нотариальный акт о собственности.

Что касается горнолыжных курортов, то за прошлый год уровень цен в районе Банско практически не изменился, тогда как в районах Боровца и Пампорово стоимость жилья выросла примерно на 7 %. Появилась новая тенденция — строительство жилых комплексов в близких к известным курортам населенных пунктах, где земля относительно недорога, например, в Разлоге, Бане, Добринище, Бели-Искыре и др. Ценовой диапазон мало отличается от побережья — от 600 до 2 200 евро/м2, причем наиболее дорогая недвижимость в Банско. На рынке появляются и другие, менее раскрученные горнолыжные районы, например, Паничище, где можно ожидать очередной бум в ближайшие годы.

Со вступлением Болгарии в ЕС связано повышенное внимание крупных инвесторов к рынку коммерческой, особенно офисной недвижимости. Нехватка качественных бизнесплощадей проявилась уже в конце 2006 года. Относительно недавно начал развиваться рынок промышленной недвижимости. Многие старые производственные и складские площади выставлены на продажу практически по цене земли.

Рынок недвижимости Болгарии сейчас находится в самом начале своего развития, и его будущее во многом зависит от грамотной политики государственных и местных властей. Внедрение системы повышенных требований к качеству, энергетической эффективности и экологичности проектов и ограничение интенсивности застройки в курортных и жилых зонах позволит Болгарии привлечь новые, более крупные инвестиции как в недвижимость, так и в экономику в целом.