Справочник покупателя: Панама

Опубликовано в журнале International Residence #8 (2007 г.)

СОВЕТ ЮРИСТА

В Панаме существуют немногочисленные ограничения на владение недвижимостью иностранцами: частные лица или корпорации не могут приобретать недвижимость, расположенную в пределах десяти километров от государственной границы, а также на островах, если это не одна из туристических зон. Как и в большинстве стран мира, в Панаме все водоемы и берега являются общественной собственностью, не подлежащей продаже. Земли на побережье должны обязательно иметь полосу отчуждения у кромки воды для публичного доступа шириной не менее 22 метров от границы наивысшего прилива. Владение недвижимостью в Панаме подразделяется на три основных типа: на правах личной собственности (титульная собственность), на правах владения (сродни служебной собственности или договору аренды) и на правах концессии.

Недвижимость на правах частной собственности в любом регионе страны заносится в реестр Палаты регистрации Панамы. Проверка юридической чистоты недвижимости осуществляется через Палату регистрации. Институт частной собственности защищен конституцией Республики Панама. Частная собственность облагается налогом и может быть предметом ипотечного залога.

Недвижимость на правах владения является собственностью государства, но ее временно может занимать или пользоваться ею гражданин Панамы или какая-либо организация Панамы. Право владения обычно выдается Департаментом аграрных реформ. Право владения не предусматривает уплаты каких-либо налогов на недвижимость, хотя зафиксированные документально улучшения могут повлечь налогообложение на муниципальном или государственном уровне. Право владения не является для банков гарантией для выдачи кредита под залог недвижимости или земли, находящейся в таком владении. Оно также не дает обладателю права на постоянную визу. Покупать следует только недвижимость с правом полной собственности. Те, кого интересует возможность капиталовложений в недвижимость на правах владения, должны крайне внимательно проверить, чтобы «право владения» или «ограниченного владения» было выдано соответствующим государственным или местным муниципальным органом. В связи с отсутствием единообразия в порядке выдачи прав владения недвижимостью, очень важно рассматривать каждый случай покупки в отдельности, особенно в аспекте земельных отношений.

Большинство объектов недвижимости, находящихся во временном владении, могут быть переведены в категорию прямой личной собственности путем выкупа земли у правительства. Однако приватизация таких объектов в некоторых районах, например в определенных прибрежных зонах, национальных парках или на островах, вообще запрещена законом. В этом случае конфликт интересов лица, владеющего недвижимостью, и закона может быть мирно разрешен путем официального договора о взятии земли в концессию.

Недвижимость на правах концессии — это государственная собственность, на которую правительством выдана концессия частному лицу или организации для определенных целей, таких как жилищное строительство, строительство отеля или гавани. Концессия в Панаме обычно дается на 20 лет (с правом продления). Некоторые концессии выдаются сроком до 60 лет (с правом продления), это касается специальных туристических зон. В отличие от недвижимости на правах владения, недвижимость на правах концессии подпадает под гарантии правительства путем заключения специального контрактного соглашения.

При покупке недвижимости рекомендуется пользоваться услугами лицензированных агентов по недвижимости и опытных юристов. Хотя хороший агент по недвижимости поможет вам на всех этапах процесса покупки, он не способен дать исчерпывающую юридическую консультацию. Сделать это может только опытный юрист. Даже юристы из Панама-Сити не всегда полностью в курсе хитросплетений законодательства о земле, действующего в некоторых районах, таких, например, как Бокас-дель-Торо.

ВИЗА / ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО

Панама поощряет иностранных граждан к переезду в страну на постоянное место жительства путем четкой и ясной визовой политики. Существует несколько типов виз: некоторые предлагают временное или постоянное пребывание в стране, гражданство и паспорт, а другие типы виз — нет (см. таблицу 1). Общие правила получения виз:

• Все обращения за визой осуществляются через панамского адвоката.
• Нет возрастных ограничений для обращения за визой любого типа. Минимальный возраст соискателя — 18 лет. Подростки до 18 при обращении за визой рассматриваются как иждивенцы своих родителей.
• Все заграничные документы, представляемые властям Панамы для получения визы, должны быть заверены нотариусом и ближайшим к вам консульством Панамы или иметь апостиль.
• Все документы (включая свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей до 18 лет) должны быть свежими (не старше 3 месяцев с момента подачи заявки на визу), а паспорт должен быть действительным еще по крайней мере в течение одного года.
• Ни один из видов этих въездных виз не дает разрешения на работу.
• При всех обращениях за визой вы должны получить медицинское свидетельство в Панаме.

ОБРАЗОВАНИЕ

Большая доля бюджета страны вкладывается в образование. Государственные и частные школы находятся в ведении Министерства образования. Система обучения предусматривает три уровня: начальная школа (срок обучения 6 лет), средняя школа (6 лет) и высшая школа или университет.

Учебный год в Панаме начинается в марте и кончается в декабре, с началом новогодних праздников и «летних» каникул. Многие панамцы отдают своих детей в частные школы, которые предоставляют очень хорошее образование и международный аттестат. Учеба в частной школе может стоить от 150 до 500 $ в месяц плюс стоимость учебников и школьной формы. Большинство частных школ находится в Панама-Сити и Колоне, но есть они и в крупных провинциальных городах.

В Панаме есть два крупнейших университета — Государственный Университет Панамы и существующий на частные пожертвования католический Университет Св. Марии. Имеется также несколько не таких больших государственных и частных университетов. Плата за обучение в большинстве университетов вполне умеренная. Многие частные университеты являются филиалами американских. Их дипломы котируются наравне с дипломами университетов США.

ЗДРАВООХРАНЕНИЕ

Медицинское обслуживание осуществляется в государственных больницах и в частных клиниках. Качество медицинского обслуживания в Панаме, особенно в административных центрах, находится на высоком уровне, но чем дальше от центра, тем менее доступна первоклассная медицинская помощь. Многие панамские врачи проходили практику в США. Стандарты лучших больниц очень высоки даже по сравнению с США. Частная система медицинского страхования в Панаме доступнее, чем в Соединенных Штатах или в большинстве европейских стран. Цены на лекарства также невысокие.

ТРАНСПОРТ

В Панаме существует достаточно хорошо развитая транспортная система. Большинство перевозок в стране осуществляется автотранспортом, хотя на долю общественного транспорта приходится также немалая их часть. Надо сказать, что система общественного транспорта нуждается в модернизации и усовершенствовании. Стоимость автобусных поездок по маршрутам, соединяющим большинство населенных пунктов страны, невелика. Во многих регионах страны основными транспортными средствами являются катера, особенно между архипелагами Бокас-дель-Торо и Сан-Блас. Аренда автомобилей в Панаме довольно дорогая. В крупных городах арендовать автомобиль не обязательно, поскольку поймать такси за вполне умеренную плату не представляет никаких проблем. Не удивляйтесь, что в такси, остановленном вами, уже сидят пассажиры. В такси нет счетчиков, хотя на некоторых направлениях существует фиксированная плата за проезд.

Панама обладает хорошо развитой сетью внутренних авиаперевозок. Основными внутренними авиакомпаниями являются Mapiex и Aeroperlas. Все внутренние авиалинии сосредоточены в главном аэропорту Панамы Aeropuerto Marcos A Gelabert, расположенном в районе Албрук в Панама-Сити.

Самый крупный международный аэропорт Токумен находится в 15 минутах езды от Панама-Сити. Прямых рейсов из России нет. Возможные маршруты следования: рейсами Аэрофлота до Гаваны, Мехико, Майами, Лимы, далее самолетами других авиакомпаний или с пересадкой на рейсы других авиакомпаний в одном из европейских аэропортов.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

За последние три года в Панаме наблюдался настоящий всплеск интереса к недвижимости со стороны иностранных покупателей, способствовавший росту цен на недвижимость на 25 % в год. Сейчас в столице стоимость квадратного метра в новом многоквартирном доме с видом на океан составляет от 2 000 до 3 000 $. По мере удаления от берега океана цена снижается до 750-1 300 $ за квадратный метр.

Панама-Сити — современный город небоскребов, но есть здесь и очаровательные старые районы, как например, Каско-Вьежо со старинными домами в колониальном стиле, красивыми улицами и площадями. Здесь живут художники, писатели, представители интеллигенции.

Одним из районов страны, пользующихся повышенным спросом у иностранных инвесторов, где цены растут быстрыми темпами (25 % в год), являются склоны холмов в провинции Чирики, в частности местечко Бокет в семи часах езды от Панама-Сити. Прекрасные горы, обилие цветов, мягкий климат — все это очень популярно у иностранных пенсионеров, особенно из США. Другим «горячим» местечком с точки зрения увеличения стоимости вложенного в недвижимость капитала является побережье вдоль автодороги в 50 километрах западнее Панама-Сити. Первый поселок, Коронадо, в этом районе был построен 60 лет тому назад. Затем были построены Виста-дель-Мар, Коста-Бланка, Буенавентура и Плайя-Бланка, этим курортам от силы 5-8 лет.

И наконец, третьим районом, вызывающим живейший интерес иностранных инвесторов, является Бокас-дель-Торо, куда входит большой архипелаг из 68 островов и множество бухт, поросших мангровыми деревьями. Воды в акватории островов богаты колониями кораллов и морской фауной. За изумрудный цвет океана Христофор Колумб назвал этот район Верагуас — сокращение от verdes aguas — «зеленые воды».

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

После того как вы выбрали дом своей мечты, очень рекомендуем провести анализ истории данной недвижимости с целью определения ее чистоты в плане отсутствия каких-либо невыплаченных долгов по закладным или других обязательств.

Первым этапом заключения сделки является подписание предварительного контракта — Promesa de Compra y Venta. В контракт включаются любые условия, о которых договорились участники сделки. Это могут быть такие детали, как время, необходимое покупателю и продавцу для завершения сделки, или объем необходимого ремонта. Одновременно с заключением этого контракта продавцу выплачивается аванс, обычно 10 % от стоимости недвижимости.

Следует знать, что все юридические действия в Панаме осуществляются на испанском языке. Все контракты оформляются на испанском языке и подписываются в присутствии государственного нотариуса, удостоверяющего их законность, после чего заносятся в реестр Палаты регистрации. Только так они могут вступить в законную силу и быть обязательными к исполнению. Если вы недостаточно владеете испанским языком, необходимо получить перевод контракта — услуга, которую за дополнительную плату должен обеспечить ваш адвокат.

Во многих странах мира, прежде чем выплатить деньги продавцу их обычно кладут на депозитарное хранение для того, чтобы гарантировать покупку, и хотя в Панаме не существует такой юридической нормы, многие адвокаты оказывают услуги по депозитарному хранению денежных средств.

После подписания предварительного контракта и получения задатка продавец должен выполнить ряд обязательств. Они включают уплату 2 %- ного налога на передачу имущества и получение необходимых справок, подтверждающих факт уплаты всех налогов на недвижимость на дату продажи, а также всех обязательных платежей, включая счета за воду и другие коммунальные услуги.

Процесс передачи прав на недвижимость занимает обычно около 30 суток, но может занимать и больше времени в зависимости от сложности дела и от наличия дополнительных условий, оговоренных в соглашении.

После завершения сделки осуществляется заключительная выплата причитающихся средств. Процесс оформления документов в Государственной регистрационной палате занимает около 10 рабочих дней.

НАЛОГИ И ИЗДЕРЖКИ

Порядок уплаты налогов и издержек таков: услуги нотариуса / юриста в размере 2 % оплачивает покупатель; налог на передачу недвижимости в размере 2 % оплачивает продавец; услуги агента по недвижимости в размере 3-5 %, как правило, оплачивает продавец. Таким образом, издержки покупателя составляют 2 %, а продавца — 6-7 %. Общая величина издержек, связанных с передачей недвижимости составляет 7-9 %.

Подоходный налог

Подоходный налог в Панаме взимается по скользящей шкале: минимальный налог 2 % уплачивается начиная с дохода в 3 000 $, а максимальный составляет 30 % с дохода, превышающего 200 000 $. Подоходным налогом облагаются только суммы, полученные в Панаме, независимо от того, являетесь ли вы гражданином Панамы или временным резидентом.

Если вы получаете доход от сдачи недвижимости в аренду, он облагается подоходным налогом. Однако если вы инвестируете в одну из туристических зон, вы можете быть освобождены от налога на 15 лет, но это не касается инвестиций в проекты жилой застройки. Это положение распространяется на отели, гольф-поля, теннисные корты, рестораны и дискотеки, относящиеся к отелям.

Налог на наследуемую и даримую недвижимость

Налог на наследуемую недвижимость в Панаме отменен полностью. Налоги на даримую недвижимость, находящуюся в Панаме, могут составлять от 4 до 33 % в зависимости от степени родства дарителя и одаряемого.

Налог на недвижимость

Недвижимость стоимостью 30 000 $ и ниже не облагается налогом. Налоги на более дорогую недвижимость взимаются по следующей шкале: 1,75 % при стоимости недвижимости от 30 000 до 50 000 $, 1,95 % — от 50 000 до 75 000 $ и 2,1 % — за недвижимость стоимостью более 75 000 $.

Имеется также возможность воспользоваться 20-летним освобождением от налога на жилую и коммерческую недвижимость (но не на землю). Это касается недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 сентября 2006 года, а ввод в эксплуатацию осуществлен до 31 августа 2007 года. После этих дат на недвижимость будут распространяться следующие положения об освобождении от налога: для недвижимости стоимостью до 100 000 $ — освобождение на 15 лет, от 100 000 до 250000 $ — на 10 лет, более 250 000 $ — на 5 лет. Право на освобождение от налога распространяется на любого нового владельца на указанные периоды времени.

Налог на прирост капитала

Ставки этого налога различны для частных лиц, дилеров по недвижимости и корпораций. Ставка для частных лиц составляет 10 %. Частное лицо должно уплатить этот налог до того, как передача прав на недвижимость будет зарегистрирована в Палате регистрации.