Как превратить мечту о доме в Испании в реальность

Опубликовано в журнале International Residence #7 (2007 г.)

Покупка недвижимости – всегда серьезный шаг, требующий взвешенного подхода. Покупка зарубежной недвижимости – серьезный шаг вдвойне. Вполне очевидно, что такое решение должно иметь под собой веские основания и является плодом тщательного анализа всех аспектов этого многотрудного предприятия.

Aнализ почты наших читателей свидетельствует о неослабевающем интересе сограждан к традиционно популярному во всем мире направлению – средиземноморскому побережью Испании, что неудивительно, принимая во внимание великолепный субтропический климат с мягкой зимой и теплым, а порой и жарким летом, богатую историю и культурное своеобразие, отлаженный быт и возможности для отличного отдыха в этой части страны, простирающейся от границ с Францией и Андоррой до пролива Гибралтар.

Именно поэтому мы решили обратиться за квалифицированной информацией о специфике приобретения недвижимости в Испании в известную риэлторскую и строительную компанию Reunion de agencias europea S. L. с многолетним опытом работы на испанском рынке недвижимости, имеющую подразделения в Каталонии, Валенсии, Мурсии и Андалусии. Такая широкая география деятельности компании предоставляет клиентам большой выбор объектов в наиболее привлекательных местах средиземноморского побережья Испании. В связи с тем, что эта компания является одним из наиболее активных участников рынка испанской недвижимости в России, а также неизменно участвует в ведущей международной выставке недвижимости Moscow International Property Show, проходящей в Москве, и имеет диплом «Лучший инвестиционный проект 2005 года среди иностранных компаний», мнение руководителя ее российского представительства Владимира Назарчука о различных аспектах приобретения недвижимости в Испании может оказаться полезным для читателей журнала International Residence.

Для зарубежных инвесторов ключевым всегда является вопрос: что купить в Испании? В первую очередь необходимо решить, какие цели и задачи вы преследуете, покупая недвижимость в Испании. Очень часто наши клиенты основным аргументом в пользу приобретения недвижимости на испанском Средиземноморье выдвигают свое желание жить поближе к природе, вне больших и надоевших городов. Надо сказать, что такая мотивация носит довольно узкий, неэкономический характер. В жизни список реально достижимых целей при покупке недвижимости в Испании гораздо шире, чем банальный выезд на природу. Вот лишь некоторые из них: вложение средств в стабильный экономический инструмент, извлечение прибыли путем сдачи недвижимости в аренду, постоянное место жительства рядом с собственным бизнесом, облегченный въезд для владельцев недвижимости в большинство стран Европы, отдых для членов семьи, обучение детей в испанских учебных заведениях, возможная иммиграция в Испанию.

Для вдумчивого и предприимчивого инвестора на первое место среди перечисленных целей выхо дит вложение средств в стабильны экономический инструмент. Но дажеэта задача остается сильно недооцененной – в лучшем случае покупатель рассчитывает на сохранение средств и защиту от инфляции. Между тем анализ статистики по рынку недвижимости Испании показывает, что рост цен усредненного по определенной методике объекта недвижимости в стране составлял 11,6–14,1 % за последние 20 лет в зависимости от типа населенного пункта. По причине острого дефицита земли в прибрежных зонах, особенно в регионах с развитой инфраструктурой, прирост цен на недвижимость средиземноморского побережья Испании намного превышает среднестатистический уровень и для некоторых объектов недвижимости может доходить до 40 % в год.

Ожидается, что такая тенденция сохранится и в 2007 году, что связано со стабильной динамикой развития испанской экономики, низкой (в пределах 3 %) инфляцией, низкой процентной ставкой по ипотечным кредитам (до 4,5 %), инвестиционной привлекательностью испанского рынка недвижимости на фоне других инвестиционных инструментов на европейском рынке, не улучшающих свои показатели.

Другим распространенным вопросом, часто задаваемым потенциальными инвесторами, является стоимость квадратного метра жилой площади. На стоимость квадратного метра жилья в Испании влияют многие факторы, основными из которых являются:

• стоимость квадратного метра земли, на которой построен объект, включая инфраструктуру;
• местоположение;
• себестоимость самого объекта.

Так, владелец квартиры в многоквартирном доме в Испании является также собственником пропорциональных частей земли, отведенной под данное строение, всех помещений общего пользования, включая лестничные марши, лифты, подвалы, чердаки, etc. Его квартира может находиться в новом столичном доме класса люкс, в старом доме маленького провинциального прибрежного городка или в роскошном многоквартирном комплексе с большой окружающей территорией, бассейнами и видом на прекрасное морское побережье, что, согласитесь, не одно и то же. Кроме того, дом, построенный из первоклассных и дорогих материалов, с дизайнерской отделкой помещений и встроенной сантехникой и оборудованием не может стоить столько же, что и голые серые бетонные стены российских новостроек. Поэтому расчетом стоимости квадратного метра жилья в Испании в каждом конкретном случае должен заниматься квалифицированный эксперт. Если мы приведем данные по стоимости среднестатистического квадратного метра жилья по Испании за последние шесть месяцев (2 390 евро / м2) или стоимость квадратного метра в жилом комплексе первой от моря линии в районе Villa Olympica столицы Каталонии (6 870 евро / м2), эти цифры мало что скажут любому потенциальному инвестору и не могут служить основой для собственного анализа.

Потенциального покупателя часто настораживает сложность и запутанность испанских законов, регулирующих права собственности. В действительности же они вполне либеральны, и при их грамотном соблюдении процесс покупки проходит гладко. Но их надо знать и хорошо в них разбираться, а это уже удел профессионалов.

Институт частной собственности Испании насчитывает много сотен лет. В настоящее время его представляет Коллегия по регистрации собственности, которая является государственной структурой. В ее задачи входит регистрация нотариальных актов, связанных со сделками по недвижимости, включая договоры залога и ипотечного кредитования. Обязанности по регистрации сделок с недвижимостью в Коллегии и контроль над их законностью возлагаются на нотариат.

Согласно испанским законам собственниками могут стать юридические и физические лица в любых пропорциях. Их имена и соответствующие доли должны быть отражены в купчей (Escritura de compraventa). Собственниками могут стать как резиденты, так и нерезиденты, причем для последних не существует никаких приобретаемой недвижимости в отличие, например, от Кипра или многих других стран, где иностранцам-нерезидентам запрещено иметьв свободной собственности более одного объекта недвижимости.

Процесс регистрации прав собственности с момента подписания купчей обычно занимает от двух до шести месяцев. Купчая должна пройти всестороннюю проверку на юридическую чистоту сделки со стороны нотариата, а также со стороны всех заинтересованных фискальных органов на уплатупродавцом и покупателем соответствующих налогов в местной Коллегии по регистрации, после чего она пересылается в Коллегию по регистрации собственности в Мадрид. Получив печать центральной Коллегии, она вновь возвращается в местный регистрационный орган или в банк, если на недвижимость оформлен ипотечный кредит. В более сложных случаях, когда речь идет о регистрации вновь построенной недвижимости или недвижимости, имеющей наследников, срок регистрации может доходить до семи месяцев.

По завершении регистрации собственник может запросить в Коллегии выписку Nota Simple Informativa, удостоверяющую его право собственности, которая выдается временно, сроком на три месяца, и может быть очень полезной для получения мультивизы.

Каковы же общие издержки при покупке недвижимости в Испании, исключая ее собственную стоимость? Основными и наиболее значимыми затратами являются разовые налоговые выплаты и затраты на регистрацию сделки. Общими для любых сделок с недвижимостью являются:

• нотариальный сбор;
• сбор за внесение нового владельца в Регистр собственности;
• сбор на делопроизводство;
• местный муниципальный налог, зависящий от кадастровой стоимости участка;
• налог на добавленную стоимость для новостроек (ставки незначительно различаются в разных провинциях);
• налог на передачу собственности для недвижимости вторичного рынка (вместо НДС, ставки также разнятся по провинциям и лишь незначительно отличаются от НДС);
• налог на юридические акты (не взимается при применении налога на передачу собственности, но взимается при приобретении новой недвижимости).

Не вдаваясь в сложные расчеты окончательных издержек, приведем несколько примеров, иллюстрирующих порядок сумм, которые должен выплатить владелец в виде разовых налогов и сборов. Так, при покупке недвижимости стоимостью 100 000 евро, ему придется выложить 7 248 евро; при стоимости объекта 200 000 евро сумма составит 13 981 евро, а при стоимости 800 000 евро он должен понести затраты в 55 323 евро.

Инвесторам, решившим вложить свои средства в недвижимость, всегда интересно знать, во что обойдется им содержание второго дома за рубежом. Затраты, связанные с содержанием недвижимости в Испании, невелики и складываются из следующих статей расходов:

• коммунальные платежи;
• страхование;
• налог на недвижимое имущество.

Коммунальные платежи обычно включают:

• Плату за потребляемую электроэнергию. Тарифы на электроэнергию в разных регионах могут немного различаться. Тарифы предусматривают прогрессивную шкалу – чем больше потребление, тем выше цена. Если потребления нет вообще, раз в два месяца взимается квота за подключение, которая зависит от максимально возможной для данного объекта потребляемой мощности и не превышает 20–30 евро.
• За подачу воды и отвод канализационных стоков также предусмотрена квота в размере 25–30 евро за квартал. Плата же за фактическое потребление воды, как питьевой, так и технической, не превышает нескольких десятков евро в год.
• Плата за вывоз мусора в некоторых муниципалитетах не взимается. В кондоминиумах она включается в ежемесячный платеж за содержание кондоминиума. Для отдельно стоящих особняков, не образующих кондоминиума, ежегодная плата за вывоз мусора составляет не более 30–50 евро.
• Газовое отопление, применяемое только в северном Средиземноморье, является самым экономичным – квота за газ не взимается. Величина оплаты зависит только от количества потребляемого газа.
• В больших особняках для отопления и подогрева воды обычно применяются котлы на дизельном топливе (характерно для севера Средиземноморья). Расходы составляют порядка 1 000 евро в год.
• Расходы на содержание кондоминиумов характерны для больших жилых комплексов. Расходы обычно составляют 45–50 евро в месяц.

Страхование недвижимости в Испании не является обязательным. Ежегодная страховка обычно составляет 0,1–0,15 % от страховой суммы.

Ежегодная сумма налога на недвижимость зависит от региона и составляет примерно 0,3–0,5 % от кадастровой стоимости объекта.

Возьмем в качестве примера небольшой дом площадью 110 м2 на участке земли площадью 500 м2 с бассейном 4х6 м стоимостью 400 000 евро. При 100 % уровне эксплуатации, включая воду, электроэнергию, круглогодичный уход за бассейном, страховку и налог на недвижимость, расходы на его содержание обойдутся владельцу в 2 500–2 800 евро в год.

В рамках одной журнальной публикации невозможно осветить все многообразие вопросов, связанных с инвестированием в недвижимость Испании. Мы, например, не затронули такие аспекты, как возможности кредитования банками Испании иностранных покупателей при приобретении недвижимости, включая ипотечное кредитование, не остановились на возможностях для владельцев недвижимости стать резидентами этой страны, открыть или приобрести здесь свой бизнес, дать детям испанское образование, высоко котирующееся в Европе, и еще много других тем. Однако для тех читателей, которые действительно заинтересовались перспективой стать владельцами испанской недвижимости, есть возможность почерпнуть дополнительную информацию на сайте компании: www.hispana.ru

Желаем вам успеха в вашем стремлении найти второй дом под солнцем!