Полноправное владение – эволюция рынка недвижимости Дубая

Опубликовано в журнале International Residence #6 (2006-2007 гг.)

Дубайский рынок недвижимости, предоставляемой иностранцам в полную собственность, относительно молод по сравнению с большинством стран Европы. Этот рынок возник на волне успешной маркетинговой кампании, сделавшей Дубай начиная с 1990-х годов одним из ведущих мировых туристических направлений. Суть идеи состояла в том, чтобы вначале привлечь как можно больше иностранных туристов, выработать у них стереотип восприятия Дубая как страны, отличающейся безупречным обслуживанием и гостеприимством, равным, а порой и превосходящим признанные мировые курортные направления, а уж затем развивать рынок недвижимости, доступной иностранцам, что должно было создать еще более привлекательный имидж этого эмирата.

В 2002 году шейх Мохаммед бин Рашид аль-Махтум, нынешний глава Дубая и вице-президент ОАЭ, подписал указ, открывающий сектор недвижимости иностранцам, желающим приобрести жилье в стране с теплым климатом. В то время эти действия воспринимались как очень смелый шаг, не совсем соответствующий традиционному местному подходу к вопросу о земельной собственности. Указ, несмотря на свою радикальность, содержал ряд оговорок относительно того, где иностранные граждане могут приобретать недвижимость, ограничивая тем самым выбор объектов вполне определенными проектами.

Эффективность этой меры подкреплялась более ранним решением предоставлять иностранцам право 100 %-ного владения бизнесом в специально созданных свободных экономических зонах. При этом для них объявлялись налоговые каникулы сроком на 50 лет. Это по-настоящему либеральное решение о будущем частного сектора принесло весьма положительные результаты. Экономика Дубая демонстрирует бурный рост, привлекая многомиллиардные инвестиции в сектор недвижимости, доля которого в общем объеме ВВП страны составляет 15 %. Те предприниматели, которые решились прийти на рынок недвижимости в самом начале, могут похвастать фантастическими прибылями на вложенный капитал.

Нельзя сказать, что это хорошо сбалансированный рынок, рассчитанный на все слои общества.Девелоперы сосредоточили свои усилия преимущественно на удовлетворении потребностей в роскошной недвижимости самых обеспеченных клиентов. В последующий период ситуация мало изменилась. Однако недвижимость в Дубае не была столь дорогой, а на вложенные средства инвестор приобретал значительно больше квадратных метров по сравнению с развитыми средиземноморскими рынками курортных зон, как, например, испанским. Два последних года показали, что на рынке недвижимости Дубая все чаще стали появляться варианты более доступного жилья. Это в основном произошло в связи с невозможностью для значительного числа живущих и работающих в стране иностранцев приобрести себе жилье в секторе роскошных новостроек.

Следует помнить, что до 2002 года иностранцы имели право только на аренду жилья, но не на свободное владение. Дубай стал примером ослабления или снятия ограничений в отношении прав собственности для всех ОАЭ. Так, например, в Рас-эль-Хайме сейчас ведется строительство крупного курортнoго района. Большое количество апартаментов возводится в Шардже, Аджмане, Умм-эль-Кайвайне и Фуджайре. В Абу-Даби осуществляется масштабный проект строительства жилого комплекса и связанной с ним туристической зоны. Однако большинство крупнейших проектов по-прежнему сосредоточены в Дубае. Сюда относятся: The Palm, Dubai Marina, The Waterfront, Dubailand, Business Bay, Downtown Dubai, International City, Arabian Ranches, Al Bawadi и многие другие.

Первоначально рынок в основном развивался за счет спекуляций. Все вклады совершались по схеме off-plan, а будущее право собственности целиком определялось рамками контракта между покупателем и девелопером. Такая схема, однако, положительно влияла на развитие здорового и быстро растущего рынка арендного жилья.

Сейчас стоимость аренды стала чрезмерной, что объясняется ростом спроса на арендуемую жилплощадь в связи с ростом работающего населения для удовлетворения потребностей быстро развивающейся экономики. По прогнозам на конец этого года и первую половину 2007, количество жилья, сдаваемого в аренду, будет явно отставать от предполагаемого спроса. Стоимость аренды продолжает расти на величину, не меньшую, чем установленный правительством потолок в 15 % (учитывая также и налоги, включенные в арендную плату и выплачиваемые арендатором).

Сейчас, конечно, существует активный рынок вторичного жилья за счет передачи объектов инвесторам и их последующей перепродажи. Это помогает нормализовать рынок недвижимости. Справедливости ради отметим, что прирост капитала от вложений в недвижимость в настоящее время стабилизируется в рамках 10 – 25 процентов по мере становления сектора недвижимости. Более высокие доходы на вложенный капитал можно получить на операциях с виллами, которые явно «недооценены», если учитывать отношение спроса и предложения. С точки зрения юридических перспектив принятый в 2006 году Закон №7 о недвижимости Дубая призван внести больше определенности относительно юридической оформленности происходящих на рынке перемен. Помимо того, что этот документ сам по себе представляет высокий уровень юридической детализации, принятие положения, по которому иностранным собственникам предоставляется вполне определенная возможность прийти в департамент земельных ресурсов и зарегистрировать свое право собственности, не может не внушать дополнительной уверенности.

В первоначальном варианте закона достаточно расплывчато определялось право иностранных граждан приобретать и владеть недвижимостью в установленных местах, определяемых с согласия главы государства. В нынешней редакции эти установленные места, носящие название «желтых зон», определены вполне конкретно, что вносит дополнительную ясность в перспективы инвестирования в недвижимость. Ожидается также, что в ближайшее время будет принят закон о жилых зданиях и управлении всем тем, что принято называть частными и коммунальными объектами. Таким образом, с точки зрения законодательного оформления рынка недвижимости все постепенно встает на свои места.

Городской строительный комплекс действует в соответствии с генеральным планом и возглавляется ведущим звеном девелоперов, которым выделены земли для общего развития территории. Основным держателем акций в этих ведущих корпорациях является правительство Дубая. Следующим звеном являются более мелкие девелоперы, которые приобрели земельные участки для осуществления отдельных проектов или каких-либо частей общего генерального плана.

Многие первоначальные проекты были задуманы и выполнены девелоперами первого звена. Эти проекты по мере их осуществления продолжают оставаться основной обязанностью мощных корпораций. Например, большая часть работ по строительству Dubai Marina осуществлялась строительной компанией Emaar, а проект The Palm является детищем компании Nakheel. Многие покупатели предпочитают иметь дело непосредственно с девелоперами первого звена, что, по их мнению, снижает элемент риска. По мере развития рынка недвижимости появились надежные девелоперы второго звена, а также брокеры и агенты, что способствовало более равномерному распределению инвестиций между участниками рынка.

Одним из основных факторов, определяющих качество любого нового рынка недвижимости, является наличие и дееспособность инфраструктуры. Решающее значение придается наличию основополагающих структур (водоснабжение, электрические сети, системы канализации и телекоммуникаций), а также состоянию транспортной сети. Способность программы развития инфраструктуры поспевать за темпами строительства новых объектов была поставлена специалистами под вопрос в последние два года. Хотя дорожные пробки становятся проблемой и в этой стране, дорожная ситуация здесь гораздо лучше, чем во многих европейских столицах, а по мере строительства новых развязок и магистралей транспортные проблемы становятся менее острыми. Уже начаты работы по строительству линий подземного и легкого метро. Их ввод намечен на 2009 – 2010 год. Электроснабжение, водоснабжение и система канализации в целом отвечают современным требованиям.

Основными объектами недвижимости в Дубае являются жилые здания, которых строится в стране великое множество. Коммерческим зданиям в будущих планах также отводится большое место. Перспективы увеличения городов и роста населения страны весьма внушительны – 10 % в год, исходя из нынешней численности населения страны, равной 1,25 млн. человек. Столь же впечатляющими темпами развивается и туризм, чему способствует расширение действующего международного аэропорта Дубая и строительство нового Центрального международного аэропорта в Джебель-Али. Давно известно стремление Дубая стать «Сингапуром Ближнего Востока», так что бум в строительстве новых деловых центров, шикарных магазинов и офисов имеет неизбежно затяжной характер. Коммерция и отдых вносят равный вклад в развитие рынка недвижимости. Любой рынок недвижимости склонен к волнообразному развитию в зависимости от экономических, политических и демографических факторов. Поэтому прогресс Дубая за последние сорок лет кажется еще более удивительным – сплошное поступательное движение без видимых отступлений назад.