Развитие рынка недвижимости Таиланда

Опубликовано в журнале International Residence #6 (2006-2007 гг.)

Отличный климат, низкий индекс потребительских цен и всемирно известные пляжи – все это привлекает в Таиланд предприимчивых инвесторов, которые ищут новые возможности вне традиционных рынков Европы и Карибского бассейна.

Рынок недвижимости Таиланда весьма разнообразен – от шикарных дорогих вилл на острове Пхукет с видом на Андаманское море до роскошных кондоминиумов в престижном курортном районе недалеко от Бангкока – Паттайе. Бангкок, тем не менее, остается основным местом инвестирования для местных и приезжих управленцев, привлеченных доступностью цен на жилье по сравнению с другими столицами в Юго-Восточной Азии, такими как Сингапур или Гонконг.

До последнего времени большинство русских, подыскивающих жилье для отдыха, предпочитали недвижимость в прибрежных кондоминиумах по цене 2–5 млн. батов, в особенности в Паттайе. Лишь немногие состоятельные россияне приобретали просторные отдельные дома. “Мы ожидаем, что русские будут продолжать покупать недвижимость в Паттайе, причем наряду с доступной по цене недвижимостью спросом у них будут пользоваться и престижные дома”, – говорит Клейтон Уэйд, исполнительный директор компании Premier Homes Real Estate.

На о-ве Пхукет спрос на недвижимость у россиян снизился. Согласно данным Ларри Каннингема, исполнительного директора компании Phuket One Real Estate, число запросов по недвижимости на сайте компании со стороны россиян сократилось на 25 % в последнее время, хотя это единственный на Пхукете сайт на русском и английском языках. Напротив, число граждан России, проявляющих очевидный интерес к большим инвестиционным проектам, наоборот возросло. Люди ищут возможность вложить средства в отели и большие земельные участки.

Прямые авиарейсы в московский аэропорт Домодедово, открытые компаниями Thai Airways International и Singapore Airlines, должны способствовать расширению туристических и деловых связей между Россией и Таиландом. Руководители авиакомпаний убеждены, что эти полеты в коммерческом отношении будут успешными, поскольку у нового поколения россиян, относящихся к среднему классу, покупательная способность весьма высока, а спрос на дальние авиаперелеты для отдыха с семьями в отдаленных странах значительно вырос.

ПХУКЕТ НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ

С бурным развитием рынка недвижимости на Пхукете и разрастанием марин (гаваней для стоянки яхт и их инфраструктуры) Пхукет неизменно находится в центре внимания инвесторов и застройщиков, как местных, так и зарубежных. Цены на Пхукете остаются очень привлекательными для покупателей, рассчитывающих уйти на заслуженный отдых и поселиться на острове или купить себе дом для отдыха. Таких инвесторов воодушевляет бурный рост экономики в сочетании с прямым авиасообщением с Австралией, Гонконгом, Сингапуром, Куала-Лумпуром, Индонезией и Европой, включая Москву. Не последнюю роль играет несравненная красота побережья и космополитический образ жизни. Гонконгский и европейский рынки продолжают подстегивать спрос на недвижимость на Пхукете. Сильный фунт стерлингов и евро выгодно подчеркивают низкие цены на Пхукете по сравнению с дороговизной недвижимости в Челси или Марбелле. В Гонконге же качество жизни продолжает ухудшаться.

Несмотря на значительный ущерб, нанесенный цунами в 2004 году туристической отрасли Пхукета, рынок недвижимости острова практически не пострадал. Такие компании, как Siam Real Estate CEO, даже смогли удвоить свой оборот в первом полугодии 2005 года. Рынок недвижимости Пхукета демонстрирует хорошую динамику. Сейчас там осуществляется более 130 строительных проектов, причем недвижимость продается еще на ранних стадиях строительства и продается очень хорошо.

Основным козырем Пхукета по сравнению с Западом и другими регионами, в которых люди желали бы поселиться после выхода на пенсию, является, во-первых, выгодная цена на недвижимость такого же класса и, во-вторых, низкий уровень потребительских цен. Некоторые покупатели предполагали, что после цунами цены на недвижимость непосредственно на берегу моря резко пойдут вниз, но ничего такого не произошло, и цены остались примерно на том же уровне. Объясняется это просто: прибрежной незастроенной земли на острове почти не осталось, поэтому предложение не обгоняет спрос. Покупатель проявляет активность на любом ценовом уровне, если дизайн дома, планирование и управление недвижимостью соответствуют его требованиям. Просто люди стали более информированы относительно опасностей, которые могут подстерегать человека на любых широтах. Строительная же активность позволяет надеяться, что в недалеком будущем Пхукет сможет предложить более широкий выбор недвижимости.

Например, на Пхукете осуществляются очень престижные проекты гавани с причалами мирового уровня и гольф-полей чемпионского класса. Гавань на Пхукете, Royal Phuket Marina, будет очень напоминать Porto Banus Marina в Марбелле, Испания. На другой стороне спектра можно отметить строительство хороших и недорогих апартаментов и бунгало, не имеющих непосредственных видов на море, однако хорошо оснащенных для комфортного проживания, экономичных и дающих обладателю доступ ко всей курортной инфраструктуре острова. Аналитики утверждают, что у рынка Пхукета только один путь – наверх, в смысле роста объема продаж и разнообразия предлагаемых объектов недвижимости.

Опросы риэлторов показывают, что примерно 80 % покупателей интересуются вторичной недвижимостью – хорошими виллами и квартирами в кондоминиумах с налаженным управлением, в то время как 20 % предпочитают строить свой новый дом. Наибольшей популярностью у покупателей пользуется жилье в кондоминиумах в ценовом диапазоне от 5 млн. до 20 млн. батов.

Недвижимость класса luxury продолжает пользоваться большим спросом, о чем свидетельствует количество осуществляемых в настоящее время проектов. Уже через шесть недель после объявления о начале строительства заключительной, жилой части курорта Trisara половина вилл была распродана по цене 2,4 млн. долл. США за виллу с двумя спальнями и 4,8 млн. – за виллу с четырьмя спальнями. Рынок престижного жилья на Пхукете продолжает вызывать интерес у инвесторов всего мира.

Что касается инфраструктуры, то положение в водоснабжении вызывает серьезную озабоченность. Водохранилище Бангвад, основной источник воды на острове, даже после продолжительных сезонов дождей наполняется всего на 70 % расчетного уровня. Система сбора воды так же неэффективна, как и система ее распределения. Предлагаемые меры по перекачке воды из ближайшего горного района или перестройке системы распределения были благополучно забыты, а между тем этот вопрос требует безотлагательного решения, если власти действительно заинтересованы в росте населения острова за счет инвесторов.

Ситуация с энергоснабжением и дорогами в целом не вызывает серьезных опасений. Правительство уделяет должное внимание развитию транспортной системы острова, вкладывая средства в строительство объездных дорог на особо загруженных участках существующих шоссе.

Несмотря на стихийное бедствие небывалой силы, неоправданную панику по поводу атипичной пневмонии и птичьего гриппа, экономика острова Пхукет и его рынок недвижимости пережили невзгоды с минимальны-ми потерями. Завидными темпами росли цены на недвижимость и землю, отлично развивалась индустрия создания новых гаваней. Строительство целых пяти новых гаваней открывает для застройки восточного побережья острова широкие возможности и перспективы. Будущее Пхукета видится в обнадеживающем росте экономики, дающей намек на некоторую ее зрелость.

РЫНОК ПАТТАЙИ И ЖОМТЬЕНА РАЗОГРЕВАЕТСЯ

Восточный приморский район является экономическим локомотивом Таиланда. Здесь сосредоточены объекты туриндустрии, главный порт страны, множество промышленных объектов и большие участки земли под застройку, включая береговую линию, протянувшуюся на многие мили. Хотя административным центром Восточного приморского района официально считается город Чонбури, настоящим центром остается Паттайя с ее большими торговыми и развлекательными предприятиями, развитой сферой обслуживания и отелями, а также несколькими международными школами.

И в Паттайе, и в аналогичном курортном районе Жомтьен в последние годы наблюдается небывалый строительный бум во всех секторах. Наиболее активны в этой области вернувшиеся в регион крупные строительные компании Бангкока.

Первой компанией, которая разглядела большой потенциал Паттайи, была Raimon Land, начавшая строить комплекс из двух башен на побережье. Несмотря на высокие цены и затянувшееся строительство, связанное с переделкой проекта недостроенного здания, недвижимость на этом объекте была распродана очень быстро. Многие ранние инвесторы уже успели перепродать свою недвижимость, получив очень высокую прибыль. Это значит, что рыночная цена 75 000 батов за м2 была установлена по минимуму, но этот минимум уже превосходил уровень ранее наблюдаемых цен, хотя и был сопоставим с ценами в Бангкоке. В ноябре 2006 года компания Raimon Land приступает к строительству нового комплекса Northpoint, который будет пользоваться не меньшим спросом. Это кондоминиум высшего класса в Вангамарте, Северная Паттайя, состоящий из 380 квартир в двух башнях в 50 и 60 этажей, с отдельным оборудованным пляжем.

Другим проектом, вызывающим живейший интерес инвесторов, является The Sails (Паруса) компании Grande Asset Development. Это будет пятизвездочный кондоминиум на побережье в курортной зоне с всего четырьмя апартаментами на каждом этаже, с потолками 3 метра, большими отдельными лоджиями и ничем не заслоняемыми видами на море. В северном крыле (парусе) разместится пятизвездочный международный отель. Решение руководства компании построить этот объект в Жомтьене выглядит вполне естественно: центр Паттайи слишком шумен и переполнен народом.

В Жомтьене все наоборот. В Паттайе начато строительство нескольких меньших по размерам многоквартирных кондоминиумов с отличной планировкой и отделкой, которые тоже очень хорошо продаются. Успех проектов, продающихся уже на стадии нулевого цикла, свидетельствует о том, что большой сдерживаемый спрос наконец находит выход.

В отличие от кондоминиумов строительство отдельных домов в последние годы ничто не тормозило. Одним из крупнейших и хорошо рекламируемых проектов является Siam Royal View. Всего здесь будет построено 350 домов различных типов. Первая очередь из 150 участков с прекрасными панорамными видами продается очень хорошо. Нижний уровень цен всего пакета (участок + дом) составляет всего несколько млн. батов, хотя многие объекты стоят 10 и более млн. батов.

Основными покупателями новой недвижимости являются граждане Европы (в основном британцы), вышедшие на пенсию, но продолжающие работать в этом регионе, бывшие граждане Таиланда, вернувшиеся на родину и работающие здесь, а также те, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, купив современное и комфортабельное жилье, которого раньше не было на рынке. Застройщики с радостью реагируют на большой спрос, предлагая большое количество объектов отличного класса.

Темпы современного строительства не только радуют, но и вызывают определенные проблемы. С появлением новых торговых и развлекательных центров значительно возрастает интенсивность дорожного движения и толчея в часы пик, поэтому большее внимание должно уделяться проблемам планирования и зонирования городской и курортной среды.

Общий экономический фон очень благоприятен для Паттайи. Спрос на комфортабельное жилье такого же уровня, как на острове Пхукет, постоянно растет. Хотя покупка жилья стоимостью в 1 млн. долл. США все еще редкость на данном этапе развития региона, специалисты предвидят, что положение скоро изменится. Этому способствует растущая популярность и доступность этого направления для туристов, широкое строительство торговых предприятий и курортной инфраструктуры, большое количество возвращающихся из Гонконга и Сингапура экспатриантов.

При такой активной застройке Паттайи эксперты предполагают, что внимание инвесторов переместится в прибрежные зоны с нетронутой природной средой. Объекты в таких местах смогут соперничать с виллами Пхукета и Самуи и по комфортабельности, и по цене и будут пользоваться спросом у более состоятельных людей. Новый международный аэропорт Бангкока и хорошая дорожная инфраструктура способствовали началу строительства престижных вилл уже в 2006году. Высокое качество строительства должно усилить международный статус Паттайи и вызвать приток инвесторов в объемах, сравнимых с курортными районами Испании.

БАНГКОК: СПРОС НА КАЧЕСТВО

Возможно, застройщики на рынке престижного жилья в Бангкоке не смогут и впредь получать сверхприбыли за счет неуклонно и быстро растущего спроса, но они отвергают всякие домыслы о неминуемом и значительном падении цен и настаивают на том, что в долгосрочной перспективе рынок жилищного строительства будет устойчиво развиваться.

Рынок кондоминиумов в столице демонстрирует некоторое замедление, о чем свидетельствует сокращение числа новых строительных проектов, поскольку застройщики стремятся продать построенные ими раньше жилые площади, которых скопилось немалое количество. Поэтому нет причин ожидать падения цен или излишнего предложения на рынке недвижимости.

Рост числа репатриантов, а также жителей Европы, уходящих на покой, которые присматривают себе жилье в Таиланде, связан с хорошим качеством жизни в этой стране, низкими потребительскими ценами и доступностью жилья. Апартаменты класса люкс в центре Бангкока можно купить за треть стоимости аналогичного жилья в Гонконге и за половину стоимости такого же жилья в Сингапуре. В долларовом выражении такое жилье стоит сравнительно дешево.

Большинство дорогих жилых апартаментов традиционно строились вдоль улицы Sukhumvit Road в центральном деловом районе города и в центральных округах Suan Plu–Nung Linchee–Satipradit. Сейчас положение меняется в сторону большего разнообразия после начала освоения под застройку обоих берегов реки Чао-Прайя, а также других новых модных районов: Chaeng Wattana – на севере, и Sri Nakarin–Bangra Trat – на востоке.

Между тем продолжающийся рост цены квадратного метра жилой площади привел и к определенным изменениям в структуре рынка многоквартирных кондоминиумов. Так, низкобюджетные дома вытесняются на окраины, а площадь квартир в средней части стоимостного спектра уменьшается, чтобы сохранить их доступность для покупателя. В более престижных домах, чтобы оправдать их высокую стоимость, предусматривается больше комфорта, лучшее оборудование и суперсовременные технологии.

В центре Бангкока сейчас имеется 47 000 кондоминиумов. Еще 12 160 находятся на стадии строительства. Распродаваемость жилья в уже построенных домах составляет в среднем 98 %, в то время как этот показатель для жилья на стадии проектирования составляет 66 %.

Несмотря на усиление конкуренции среди застройщиков, в целом цены на кондоминиумы в центре Бангкока продолжают увеличиваться. Этому способствует рост цен в сегменте престижного жилья, подстегивая общий рост в других сегментах рынка недвижимости столицы Таиланда.