Будущее рынка недвижимости Польши

Опубликовано в журнале International Residence #6 (2006-2007 гг.)

ФАКТОР ЕС

Первого мая 2004 года восемь стран Центральной и Восточной Европы (Польша, Венгрия, Словакия, Словения, Латвия, Литва, Эстония и Чешская Республика), а также островные государства Кипр и Мальта вступили в ЕС, что привлекло к этому находящемуся на границе Востока и Запада региону пристальное внимание.

Членство в Евросоюзе создает надежную основу и предсказуемость направления будущего развития для этих стран, поэтому нет ничего неожиданного в растущем интересе инвесторов к польскому рынку недвижимости, находящемуся в центре этого региона и ставшему настоящей «горячей точкой».

СТОЛИЦА КАК ЛОКОМОТИВ

Неудивительно, что самое интенсивное строительство в Польше в период ее вступления в ЕС велось преимущественно в Варшаве, численность населения и ВВП на одного жителя которой являлись самыми высокими в стране. Здесь ощущался значительный спрос на офисные помещения самого высокого класса, улучшенные торговые площади, а также новые жилые комплексы. Варшава является крупнейшей транспортной развязкой как внутренних, так и международных транспортных сетей, а в отсутствие конкуренции в получении строительных площадок инвесторам и строительным компаниям не было нужды отправляться на поиски в другие регионы страны.

РАСШИРЕНИЕ ГЕОГРАФИИ ИНВЕСТИЦИЙ

Спустя три года после вступления в ЕС ситуация в основном не изменилась: Варшава привлекает львиную долю инвестиций, но постепенно разрыв уменьшается, и все более широкое строительство ведется в провинциальных городах. И действительно, средние цены за квадратный метр жилой недвижимости в Кракове почти сравнялись с варшавскими и составляют 1 500 евро.

Вывод очевиден. Варшава была и остается естественным выбором для инвесторов, вкладывающих средства в строительство жилой и коммерческой недвижимости – ежегодно численность населения столицы увеличивается на 100 000 человек, но и предполагаемый риск инвестировать за пределами столицы значительно уменьшается, а прибыли прозорливых инвесторов могут оказаться даже более высокими.

БЫСТРЫЙ РОСТ

С 2004 года в трехлетний период цены на жилую недвижимость увеличились вдвое в Варшаве и Кракове, с 750 евро за квадратный метр (в среднем) до 1 500 евро, и почти на столько же в Познани, Вроцлаве и городах-соседях Гданьске, Гдыне и Сопоте. Рост благосостояния населения, усилившийся интерес зарубежных инвесторов и, что самое важное, возможность получения дешевых кредитов, в особенности в швейцарских франках, в сочетании с недостаточным предложением из-за длительного процесса планирования и согласования строительства, очевидно, еще сильнее подталкивают цены вверх.

За тот же период времени прибыль от капиталовложений в офисную и торговую недвижимость уменьшилась с 10 % до 6 %. Растущий спрос на качественные офисные и торговые помещения свидетельствует о потенциальной возможности дальнейшего роста стоимости их аренды. Хотя, с другой стороны, приход в страну компаний - держателей «голубых фишек» и западных торговых сетей, привлеченных крепнущим польским рынком и снижением финансовых рисков, должен навести инвесторов в недвижимость на мысль о возможном дальнейшем сокращении прибыли на вложенный капитал.

РЫНОК ОФИСНОЙ И ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Сочетание сравнительно высокого уровня безработицы, наличие образованной, владеющей иностранными языками молодой рабочей силы, выгодное центральное географическое положение Польши и щадящая налоговая система превращает многие польские города в настоящую Мекку для западных иностранных компаний, стремящихся обойти конкурентов за счет сокращения издержек на офисные работы и делопроизводство.

До тех пор, пока процесс скромного, но устойчивого роста заработной платы не будет выходить из-под контроля в связи с всплесками уровня безработицы и инфляции, пока польское правительство будет проводить либеральную налоговую политику, а польские рабочие и служащие будут оставаться довольными существующей ситуацией, в страну будут продолжать беспрепятственно поступать прямые иностранные инвестиции, что будет способствовать вполне ощутимому росту цен на аренду и росту стоимости недвижимости.

Что касается торговой недвижимости, то и здесь есть все условия для дальнейшего роста арендных цен. Постепенно растет уровень заработной платы и объем свободных средств на руках у населения. Поэтому не вызывает удивления тот факт, что иностранные торговые компании проявляют активность в деле продвижения своих торговых марок в этом бурно развивающемся регионе уже на ранних стадиях развития рынка при минимальных затратах средств.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Цены на недвижимость в центральных районах польских городов, в особенности популярных с точки зрения развития международного туризма, таких как Краков, например, будут быстро расти, пока не достигнут среднего западноевропейского уровня. Благосостояние домовладельцев и жителей в таких местах в основном зависит от международной туристической деятельности, а не от каких бы то ни было местных условий. Стоимость аренды недвижимости в этих местах будет увеличиваться по мере реагирования рынка на приток долгосрочных и в особенности краткосрочных квартиросъемщиков (в основном туристов). Процент прибыли на вложенный в недвижимость капитал также будет постепенно выравниваться под уровень западноевропейских стран.

Еще не ясно, до какой степени население готово воспринять идею частного домовладения и западную культуру ипотеки, однако уже есть первые обнадеживающие признаки – экспоненциальный рост строительных и банковских услуг. Если эта тенденция продолжится, а кредитная ставка останется низкой, будущее рынка жилья недорогого и среднего класса выглядит обнадеживающим. Рост рынка на этом ценовом уровне поддерживается процессами урбанизации страны: существует потенциал удвоения численности населения в столице и других крупных городах и достижения такого же, как в Западной Европе соотношения городского и сельского населения.

Пригородные частные дома могут стать существенной частью польского рынка жилья, если население сможет преодолеть некоторое предубеждение против жизни на окраине и изменит свое отношение к такому жилью на противоположное - то есть будет считать его престижным. В этом случае дома в пригороде (стоимость квадратного метра здесь просто замечательная – ниже 1 000 евро) станут не только важной частью жилищного строительства, но и отличным капиталовложением.

СТАБИЛЬНЫЙ РОСТ

Первоначально на приток прямых иностранных инвестиций в Польшу влияла низкая стоимость недвижимости, низкие цены аренды, сравнительно высокий процент прибыли на вложенный капитал и низкий порог первоначального взноса. Хотя эти факторы по-прежнему присутствуют, инвесторы видят и многие другие положительные стороны, что обеспечивает постоянный приток инвестиций в сектор недвижимости, несмотря на снижение прибыли на вложенный капитал, рост арендной платы и цен на жилье.

Уровень инфляции, накладных расходов и налогов, по всей видимости, будет оставаться низким. Страна политически стабильна, кредиты сравнительно доступны, а туризм, благодаря низкобюджетным авиалиниям, процветает. По некоторым данным в одной Великобритании сейчас проживает 500 000 поляков, которые регулярно передвигаются между этими двумя странами (что частично объясняет 97 %-ный рост пассажирских перевозок в 2004–2005 гг. только в одном аэропорту Кракова). Постоянно открываются новые авиарейсы. Так, в будущем году будет открыто прямое сообщение

Между Краковом и Москвой. Возвращение средств в страну положительно влияет на рост рынка недвижимости и аренды жилья. Открытость страны неизбежно ведет к слому социальных границ и предрассудков и имеет далеко идущие положительные последствия.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Даже оставив в стороне убедительные доводы о состоянии польской экономики, мы видим, что сам социально-политический климат в регионе способствует привлечению большего объема инвестиций на рынок недвижимости страны. По мере насыщения инвестициями рынков крупных мегаполисов, фокус постепенно будет переноситься на окраины и в провинцию.

Нельзя не отметить высокую оценку профессиональной этики и производительности среднего польского рабочего или служащего со стороны работодателей. Даже при прочих равных условиях, связанных с издержками инвестирования в польскую экономику по сравнению с другими странами, эта основополагающая добросовестность будет всегда отличать Польшу и способствовать притоку иностранных инвестиций в важный сектор польской экономики – ее рынок недвижимости.