Справочник покупателя: Франция

Опубликовано в журнале International Residence #5 (2006 г.)

Совет юриста

Если вы хотите избежать уплаты налога на собственность в новостройке в размере 19,6%, вам следует рассмотреть вариант по схеме Leaseback. Единственным недостатком этой схемы является то, что она ограничивает количество недель, в течение которых вы можете пользоваться своей недвижимостью непосредственно для проживания. Такую собственность можно использовать в качестве места проведения отпусков. В остальное же время года она сдается внаем, и вы гарантированно имеете долю прибыли от аренды через управляющую компанию.

Вся бумажная работа по любой сделке купли-продажи во Франции ложится на плечи нотариуса - официального лица, которое несет ответственность за чистоту проводимой операции. Во Франции нотариус действует в интересах как покупателя, так и продавца. Поэтому мы рекомендуем покупателям привлекать собственного юриста, отстаивающего ваши права.

До того, как вы примете решение о заключении сделки, получите консультацию у своего адвоката по вопросам налогового законодательства в части наследования недвижимости. Даже если вы в своей стране оставляете законное завещание на недвижимость во Франции, решение о ее передаче по наследству будет приниматься в соответствии с французским законодательством. Каждый частный случай имеет свои особенности, поэтому получите совет компетентного юриста.

Виза/вид на жительство

Пребывание во Франции в течение длительного времени (более 90 суток) требует оформления вида на жительство, носящего название carte de sejour. Для получения этой визы вам следует обратиться в местный полицейский участок или в муниципалитет в течение трех месяцев после прибытия во Францию. При обращении за визой на руках надо иметь паспорт, три фотографии на паспорт, подлинник свидетельства о рождении, подлинник свидетельства о заключении брака (если проситель женат), вам могут предложить также представить перевод свидетельства о рождении и свидетельства о заключении брака. Кроме того, вам необходимо будет представить доказательство, что у вас есть где остановиться, а также имеется финансовое обеспечение (или работа). Любые нарушения визового режима достаточно серьезно наказываются, вплоть до депортации. Во время пребывания в стране всегда имейте при себе паспорт или вид на жительство, поскольку у вас в любой момент могут потребовать предъявить их. Получить более детальную информацию по этому вопросу можно в посольстве Франции в России.

Рынок недвижимости

Недвижимость во Франции представлена очень разнообразно: здесь и фермерские дома, и особняки, и городские квартиры, и замки. По сравнению с предыдущими двумя годами сейчас наблюдается растущий интерес иностранных покупателей к городским квартирам.

Процесс покупки

Одна особенность отличает Францию от большинства других стран - это роль нотариуса. В качестве официального лица нотариус наделен полномочиями не только участвовать в процессе купли-продажи, но и проверять чистоту сделки, в том числе и следить за тем, имеют ли право продавец и покупатель соответственно продавать и покупать собственность. Нотариус, однако, не является юристом. Поэтому покупателю все же следует нанять адвоката, следящего за соблюдением его интересов.

Как только стороны провели переговоры и пришли к согласию, заключается предварительный контракт, Compromis de Vente, который подписывается обеими сторонами. После его подписания покупатель вносит не возвращаемый задаток в размере 10% стоимости недвижимости. Остальная сумма должна быть уплачена по завершении сделки. Следует иметь в виду, что подписание предварительного контракта обязывает покупателя совершить покупку, то есть с самого начала несет в себе юридическую ответственность. С момента подписания Compromis de Vente начинается проверка чистоты совершаемой сделки. После этого подписывается окончательный контракт, Acte de Vente, в присутствии нотариуса, и собственность переходит к покупателю. Страхование собственности от претензий третьей стороны во Франции является необходимым. Соблюдение этой процедуры также входит в обязанность нотариуса.

Налоги и платежи

Покупая недвижимость во Франции, будьте готовы к тому, что все ваши выплаты могут составить от 12 до 15% ее стоимости. Это самый высокий процент в Европе. Риэлтор за свои услуги получает примерно 5%. В большинстве европейских стран эта сумма составляет не более 1-3%. Вознаграждение риэлтору выплачивается продавцом или покупателем. Эти расходы также могут быть поделены между ними. На практике чаще всего плата за услуги агента включается в стоимость покупки.

НДС на новую недвижимость, Value Added Tax (TVA), в размере 19,6% ее стоимости взимается в течение 20 лет. Для иностранцев существует ряд схем возвращения суммы этого налога, в том числе пребывание в стране по туристическому виду на жительство. Другой путь - соглашение об ограниченном по времени использовании новой собственности. И, наконец, сумма налога возвращается владельцу, продавшему новую недвижимость раньше истечения 20-летнего срока действия TVA в пропорциональном размере.

Налог на прирост капитала от перепродажи недвижимости для граждан из стран ЕС, не подпадающих под действие французской налоговой системы, составляет 16%, если она продается в первые пять лет после покупки. Для остальных, в том числе россиян, этот налог составляет 33,3%. В последующие десять лет возможна скидка на десять процентов. После 15 полных лет владения недвижимостью при ее перепродаже никакого налога на прирост капитала не взимается вообще.

По вопросам наследования имущества лучше всего проконсультироваться у своего адвоката, так как любое дробление собственности должно решаться во французском суде, даже если собственник оставляет завещание у себя в стране. Всегда обращайтесь за юридической помощью перед покупкой недвижимости во Франции, так как французское налоговое законодательство очень запутанное, и правила часто меняются. В любом случае ваши отношения с французской налоговой системой определяются местом вашего проживания, и если это место - Франция, советуем вам зарегистрироваться в местных налоговых органах по прибытии на постоянное жительство в эту страну.