Черногория – рай для предприимчивых инвесторов

Опубликовано в журнале International Residence #4 (2005-2006 гг.)

Новый для Восточной Европы рынок недвижимости в Черногории привлекает все более активное внимание инвесторов и уже догоняет аналогичные рынки в более популярных соседних странах - Хорватии и Болгарии. Энн Ферье-Илич знакомит Вас с Черногорией и делится с нами своими знаниями обо всех тонкостях процесса покупки недвижимости в этой стране.

История Черногории богата и разнообразна даже по сравнению с более крупными странами. Это небольшая, но динамично развивающаяся страна, чье естественное наследие неразрывно связано с ее историей. Ограниченное со стороны материка горами побережье удивительной красоты не перестает удивлять гостей своим разнообразием. Само название Черногория, "Черная Гора", говорит само за себя.

При крошечной численности населения - всего 670 000 человек - территория страны занимает 13 938 кв. км, хотя, из-за наличия гор, кажется значительно меньше. Протяженность береговой линии составляет 293 км, 73 из которых занимают чудесные пляжи. Страна имеет границы с Хорватией, Боснией, Герцеговиной, Сербией и Албанией. При таком географическом положении нет ничего удивительного в том, что на протяжении многих веков она подвергалась многочисленным завоеваниям. Римская и Оттоманская империи, Австро-Венгрия и Испания - все хотели владеть этой привлекательной территорией. Много ли найдется людей, которые, услышав название страны, готовы сразу ответить, где она находится, поскольку до Балканской войны 90-х она входила в коммунистическую Югославию? После распада Югославии Черногория вошла в свободное содружество с Сербией, известное как Союз государств Сербии и Черногории. Обе страны имеют собственные правительства. Общими являются только министерства обороны, иностранных дел, прав человека и внутренней торговли. Экономики этих стран полностью независимы и используют различные валюты - в Черногории это Евро, а Сербии - Динар. Черногория проводит политику, направленную на вступление в Европейский Союз, и намеченный на 2006 год референдум должен определить судьбу союзнических отношений с Сербией. Не будем гадать о возможном результате референдума. Это дело ближайшего будущего, но стремление стать членами Евросоюза в обеих странах несомненно.

Вслед за Хорватией Черногория освобождается от темного наследия последних 15 лет. Хотя непосредственно на земле Черногории не велись военные действия в Балканских войнах 90-х, на нее, как на тесного партнера Сербии, санкции распространялись в полной мере. Они имели разрушительный эффект и означали крах экономики и инфраструктуры страны. Страна, абсолютно зависящая от туризма, без притока отдыхающих потеряла едва ли не единственный источник доходов, и ее экономика пришла в абсолютный упадок. Однако времена меняются.

Жизнь в Черногории очаровательно неспешна. Зачем бежать, если можно прогуливаться? Это средиземноморская "культура кофейни", где местные жители крайне общительны и приветливы.

Покупателей с Запада всегда в большей степени интересовало северное побережье страны, где у подножья гор в живописных заливах приютились городки, полные свидетельств богатой истории Черногории; Герцег Нови - рядом с границей с Хорватией, известный как Город Солнца и Лестниц, густо усыпанный старинными крепостями, оставшимися от различных завоевателей прошлого, Пераст и Котор - старинные прибрежные городки, один из которых, Котор, очень похож на Дубровник в миниатюре и находится под защитой ЮНЕСКО, Будва с его очаровательным Старым Городом, местом паломничества всех туристов. Стеви Стефан - островной отель с окрестностями, некогда - эксклюзивный курорт богатых и знаменитых, Петровач - с его гаванью и песчаными пляжами. Дальше на юг расположены Бар, Сутомор и Ульчиньж с песчаными пляжами. Цены здесь несколько ниже. Эти места также пользуются популярностью у заграничных покупателей, хотя и не у западных. Глубинные районы страны отличаются нетронутой природой и вызывают живой интерес. Здесь также есть чему удивляться, и инвесторы постепенно начинают обращать внимание и на эти районы. Обладая четырьмя национальными парками - Дурмитор, Ловчен, Белградска Гора и Озеро Скадар, а также каньоном Тара (самым глубоким в Европе) и многими другими географическими достопримечательностями, страна является настоящим раем для любителей природы и тех, кто стремится отвлечься от повседневной суеты. Горнолыжные курорты Дурмитор и Забляк очень перспективны в плане зимнего отдыха. Сейчас эти курорты находятся на начальных стадиях развития, однако, обильный снег и длительный лыжный сезон делают их очень привлекательными. Отдыхая здесь, можно в один день и искупаться в море, и покататься на лыжах!

Какие еще доводы говорят в пользу покупки недвижимости в Черногории? Если вызывающих восхищение своей красотой пейзажей Вам недостаточно, то мягкий средиземноморский климат наверняка убедит Вас. При средних летних температурах воздуха в пределах 20-30ºC вода в Адриатическом море прогревается до 27ºC. Собственно сам курортный сезон не очень продолжителен - июнь, июль и август. Хотя для более энергичных отдыхающих подойдут и чуть менее теплые май, сентябрь и октябрь. Кухня здесь также типично средиземноморская, с обилием рыбных и мясных блюд. Все ингредиенты имеют органическую природу и потому являются сезонными и свежими, то есть не содержат никаких консервантов. Жизнь в Черногории очаровательно неспешна. Зачем бежать, если можно прогуливаться? Это средиземноморская <культура кофейни>, где местные жители крайне общительны и приветливы. Черногорийцы очень гостеприимны, что является предметом национальной гордости этого народа, и их крайне заботливое отношение к иностранным покупателям определенно является продолжением этой черты национального характера. Для российских покупателей привлекательность этой страны не кончается только этим. Черногорийцы и русские исповедуют одну и ту же религию - и те, и другие являются православными, хотя есть и совсем небольшой процент католиков и представителей других вероисповеданий. Языки двух стран очень похожи, и русский здесь хорошо понимает большинство населения. Не будет преувеличением сказать, что у этих народов схожий менталитет, да и в культуре тоже много общего. Жители Черногории считают русских своими "братьями".

Наибольшей популярностью пользуются старые каменные дома, в основном расположенные вокруг залива Котор или на холмах над городками Герцег Нови, Котор, Будва, Свети Стефан и Петровач. Вид таких домов впечатляет, мощные каменные стены предохраняют и от жары, и от холода. Их редкое появление на рынке считается большой удачей для покупателя.

Черногория - завидное место для проведения отпусков, и многие покупатели делают инвестиции, имея в виду не только свой отдых, но и получение дивидендов от сдачи домов в курортный сезон. Туристы из соседних Чешской Республики, Словакии, Польши и, в особенности, из Сербии уже многие годы привыкли проводить отпуска в Черногории, однако в последние пару лет заметно возросло число отдыхающих из России и стран Запада. Сдача апартаментов и вилл западным туристам только набирает обороты, но потенциал здесь велик, и дальновидные покупатели уже давно подыскивают себе приличную недвижимость исключительно с целью получения доходов от аренды. Традиционно местные жители сдают жилье по принципу <постель на сутки>, но не апартаменты или виллы полностью.

Инвесторы проявляют живой интерес к Черногории еще и по причине устойчивого роста цен в последний год, что гарантирует быструю и солидную отдачу. Отели растут, как на дрожжах, и многие инвесторы ищут возможность приобрести землю под строительство, хотя в прибрежных районах свободной земли под застройку очень мало. О покупателях, желающих поселиться в этой стране, говорить еще очень рано, и, поскольку международных колоний вне курортного сезона здесь просто не существует, покупатель, приобретающий недвижимость для постоянного проживания, должен иметь на то особые причины. Аналогично, еще слишком рано для большинства людей рассматривать возможность поселиться здесь после выхода на пенсию.

Тот факт, что в отличие от большинства своих ближайших соседей в Черногории основной валютой является Евро, служит определенным преимуществом. Налоги на собственность в стране невелики, 2% на вторичную и на вновь построенную недвижимость. На вновь построенную недвижимость законом предусматривается 17%-ный налог на разницу между стоимостью постройки и ценой продажи, но обычно этот налог платит застройщик.

Налоговая ситуация в Черногории быстро меняется, и по мере расцвета экономики, налоговое законодательство, вероятней всего, будет ужесточаться. В настоящее время налог на наследуемое имущество отсутствует, однако существует налог на приращение капитала в результате перепродажи любой собственности в течение двух лет с момента первоначальной покупки. Сейчас разрабатывается новый закон о налоге на приращение капитала, который будет взиматься по скользящей шкале в пределах 15% - 23% на половину любой суммы выгоды. Покупатели часто выражают обеспокоенность по поводу невозможности вывезти капитал из Черногории в случае решения продать свою собственность, однако, при наличии юридически оформленных документов, в частности договора о продаже, с вывозом капитала из страны не возникнет никаких сложностей.

Чем дальше от моря Вы готовы купить дом, тем, в перспективе, выгодней окажется покупка. Те, кого покорили потрясающие пейзажи и нетронутая природа, окажутся более дальновидными, чем любители из своих апартаментов плюхнуться прямо в море.

В отличие от некоторых восточноевропейских стран процесс покупки сравнительно прост и может протекать очень быстро при условии, что все бумаги оформлены правильно. По нынедействуюшему законодательству иностранцу не обязательно создавать какие-либо компании с ограниченной ответственностью здесь, в Черногории, чтобы приобрести местную недвижимость. Однако это может быть необходимым в случае приобретения земли или недвижимости с большим земельным участком. В момент написания этой статьи как раз рассматривается новый закон о покупке земли иностранными гражданами, поэтому перемены не за горами.

Вопрос о документах, устанавливающих право собственности, является ключевым для покупателя. Часто собственность передавалась по наследству из поколения в поколение и может иметь множество собственников. Продажа недвижимости, в таком случае, должна осуществляться по полному согласию всех собственников. Поэтому приобретение собственности с одним владельцем - значительно упрощает дело. Иногда могут возникнуть проблемы с собственностью, когда-то конфискованной у ее владельца коммунистическим режимом. Многие бывшие владельцы предъявляют права на конфискованную у них собственность, и это тоже может быть причиной всяческих осложнений. Большинство агентств проводят краткое исследование прав собственности на недвижимость перед тем, как выставлять ее на продажу, однако тщательную проверку документов до подписания предварительного договора о сделке и размещения задатка осуществляет юрист.

Общей практикой для юристов является работа в интересах как продавца, так и покупателя. Аналогичная система действует во Франции, например. Большинство агентств работает с определенными юристами, обязательно владеющими если не русским языком, то английским уж точно. В любом случае, всегда можно организовать услуги переводчика, если ситуация того требует. На стадии подписания предварительного соглашения обычной практикой является выплата 10%-ного задатка, который, в зависимости от заказываемой собственности, не рефинансируется. Завершение сделки происходит в момент подписания основного соглашения, что занимает ровно столько времени, сколько требуется для перевода выплачиваемой суммы в Черногорию. Обычно на это уходит в пределах месяца с момента подписания предварительного соглашения. После подписания соглашения приглашается независимый оценщик из Государственной палаты регистрации земельной собственности для определения суммы взимаемых налогов. Сумма оценки иногда может быть меньше реально уплаченной за недвижимость, но никогда не превышает ее. Примерно через месяц после выплаты налога имя нового владельца вносится в реестр Регистрационной Палаты, и процесс на этом завершается. В процессе купли-продажи тексты как предварительного, так и основного соглашения переводятся лицензированным переводчиком. Эти документы скрепляются печатями в суде, в том числе и экземпляры на сербском языке.

В отличие от других стран, в Черногории не существует юридической необходимости в непосредственном ознакомлении покупателя со своей будущей собственностью, однако такое ознакомление может быть организовано. Поскольку черногорцы сами не придают большого значения таким ознакомительным поездкам, как инструмент торга они не действуют, но для личного спокойствия могут быть полезными. Система страхования в стране находится в зачаточном состоянии, однако, застраховать дом и его содержимое представляется возможным.

Наш совет: Черногория является удивительной страной, и, как говорят, все больше и больше людей хотели бы инвестировать свои средства в недвижимость здесь. Потрогайте водичку и ныряйте!

Какого типа недвижимость есть на рынке? Наибольшей популярностью пользуются старые каменные дома, в основном расположенные вокруг залива Котор или на холмах над городками Герцег Нови, Котор, Будва, Свети Стефан и Петровач. Зачастую они требуют серьезной реконструкции, включая большие конструктивные переделки и, поскольку такие дома становятся большой редкостью, цены на них значительно возросли. Вид таких домов впечатляет, мощные каменные стены предохраняют и от жары, и от холода. Их редкое появление на рынке считается большой удачей для покупателя. Все большим спросом пользуются апартаменты, особенно в новостройках, что говорит о желании их владельцев сдавать жилье в аренду. Расширяется рынок небольших комплексов на 10 - 20 апартаментов. Такие комплексы на побережье особенно высоко ценятся. В зависимости от расположения и от качества квадратный метр в таких домах может стоить от 2 000 до 3 000 Евро. Покупка еще на стадии проекта пока в Монтенегро большая редкость, хотя инвесторы уже начали проработку таких вариантов, и, возможно, в будущем году можно будет купить недвижимость до начала строительства. Чем дальше от моря Вы готовы купить дом, тем, в перспективе, выгодней окажется покупка. Те, кого покорили потрясающие пейзажи и нетронутая природа, окажутся более дальновидными, чем любители из своих апартаментов плюхнуться прямо в море.