Австрия для инвесторов

Опубликовано в журнале International Residence #2 (2004-2005 гг.)

Иностранным инвесторам, заинтересованным в приобретении недвижимости в Австрии, помимо прочей информации, необходимо знать величину взимаемых налогов и сборов при передаче прав собственности. Любая сделка по недвижимости должна быть зарегистрирована местным налоговым органом, взимающим налог на передачу права собственности в размере 3,5 % ее стоимости. После уплаты этого налога, выдается сертификат, разрешающий зарегистрировать сделку в местном суде. Ставка платежей по регистрации земли составляет 1 %. Регистрация ипотеки обойдется также уплатой 1 % стоимости недвижимости.

Величина оплаты услуг юриста или нотариуса примерно одинакова. И тот и другой имеет право вести дела по купле-продаже собственности и контактировать со всеми правительственными органами для получения необходимых согласований и разрешений до момента регистрации сделки. Оплата этих услуг рассчитывается по довольно сложной схеме и пропорциональна покупной цене. Наиболее вероятно, уровень расходов здесь составит от 1,5 до 2,5 %. Точная сумма может быть определена только на основании опубликованных постановлений правительства.

Незначительные дополнительные расходы связаны с обязательным удостоверением подписей участников сделки в суде или у нотариуса. Без этого ни одна сделка не может быть зарегистрирована. К особенностям австрийских законов относится то, что удостоверяемая подпись обязательно дополняется датой рождения, которая проверяется в момент удостоверения, а затем вносится в книгу регистрации земельной собственности.

Покупателей из стран, не входящих в ЕС, ждут дополнительные расходы. Разрешение местного органа власти, ведающего передачей собственности, может стоить до 1 100 €. Если в сделке принимает участие брокер по недвижимости, плата может составить 3 % от стоимости собственности.

Годового налога на недвижимость в Австрии не существует. Муниципальные власти могут взимать муниципальный земельный налог в размере 1 % фискальной стоимости земли, которая составляет примерно лишь одну пятую часть ее рыночной стоимости, но регулярно пересматривается правительством в сторону повышения.

Если недвижимость продается в течение 10 лет после покупки, разница в цене продажи и покупки облагается подоходным налогом.

Из всего сказанного можно сделать один вывод: покупателю потребуется юридическая помощь не только для составления бумаг о передаче собственности, но и для преодоления всех хитросплетений налогового законодательства.

Как иностранцу приобрести собственность в Австрии

В Австрии существует хорошо отлаженная система регистрации земельной собственности, записи о которой хранятся в Районных судах. Каждый земельный участок имеет свой регистрационный номер, по которому компьютерная система может легко проследить историю собственности. У всех юристов и нотариусов есть доступ к этой информации. Копии всех сделок с недвижимостью содержатся в книгах регистрации земельной собственности, поэтому поиск информации о праве собственности не составляет никакого труда.

До того как Австрия в 1994 году вступила сначала в EES, а затем в 1995 году в Объединенную Европу, свобода покупки земли распространялась только на ее граждан, а все сделки по передаче собственности иностранцам подлежали рассмотрению местными комиссиями по недвижимости.

На 5-летний период для Австрии было сделано исключение в вопросе применения законов о свободах, обязательных для стран Общего Рынка. Обычно разрешения на приобретение недвижимости выдаются гражданам государств, не входящих в Объединенную Европу, если они имеют здесь постоянную работу, хотят открыть свой бизнес, поселиться в Австрии и исправно платят подоходные налоги.

Покупка земли в качестве капиталовложения или собственного дома для летней резиденции подпадает под совершенно другие, местные законы, которые, как правило, более строги в таких местах, как Тироль, Зальцбург и Форарлберг, и либеральней в других районах.

Законы о недвижимости очень часто оспариваются в австрийских административных и Конституционном судах.

При покупке недвижимости не следует ни при каких обстоятельствах передавать деньги непосредственно другой стороне до получения согласования или разрешения от органа власти, ведающего передачей прав собственности. Без такого разрешения любая сделка не имеет юридической силы и не может быть зарегистрирована в суде.