РАЗНИЦА ПОТЕНЦИАЛОВ

Опубликовано в журнале International Residence #17 (2012 г.)

Несмотря на то, что основными определяющими факторами при покупке недвижимости за рубежом для россиян являются теплый климат, близость к морю и доступность страны в части визовых формальностей, недвижимость в крупных городах пользуется на зависть стабильным спросом. Вместе с тем на рынке городской недвижимости существуют свои коллизии. Итоги 2011 года позволили выявить закономерности, которые определяли рынок недвижимости в крупнейших городах мира в прошлом году, а также составить прогнозы на 2012 год…

Лондон

Британская столица — один из главных пунктов притяжения на экономической карте мира для серьезных инвесторов, в том числе российских, в 2011 г. (как, впрочем, и всегда) — стала наглядным примером общемировой финансовой ситуации. Выразилось это, в частности, в хоть и небольшом, но оживлении на рынках, а также в тревожном ожидании рецессии в начале 2012 г.

В течение всего года и покупатели, и продавцы, и агенты отмечали снижение количества предложений по высококлассной недвижимости в Большом Лондоне, причем, по оценкам некоторых участников рынка (в частности, компании Winkworth), среднемесячное число предложений по сравнению с аналогичным показателем 2010 г. упало почти на четверть. Впрочем, длилось это не так долго: уже к осени обеспокоенность продавцов по поводу экономической ситуации в еврозоне сменилась закономерным ростом числа как предложений, так и сделок — характерной чертой предрождественских месяцев, причина которой в стремлении обеспечить запланированные финансовые показатели.

Спрос же на недвижимость в Большом Лондоне в 2011 г. в целом был высок и превосходил ожидания, чему свидетельство — существенное сокращение сроков продаж: по оцен-кам уже упоминавшегося агентства Winkworth, в среднем на продажу дома осенью прошедшего года затрачивалось до 5,5 недель (в 2010 г. — до 6,5). Интересно, что спрос на лондонскую недвижимость происходил на фоне роста цен: Большой Лондон, согласно отчету Greater London Authority, стал единственным регионом Великобритании, где было отмечено повышение цен на недвижимость — в среднем на 3 % в III квартале 2011 г.

Что же касается 2012 г., то здесь прогнозы экспертов по вопросу развития рынка недвижимости в Лондоне находятся во взаимосвязи уже не с одним определяющим фактором, которым до сих пор являлась общеэкономическая ситуация в Европейском союзе, но и с сугубо британскими событиями. Одним из ярчайших в череде которых обещает стать Олимпиада: в свете грядущих Игр Большой Лондон, и без того являющийся лакомым кусочком для любого инвестора, станет еще более привлекательным.

Барселона

Недалеко от этого, второго по численности, испанского города располагаются Коста-Брава, Коста-Дорада и другие приморские курорты, объем вложенных средств в недвижимость которых со стороны российских инвесторов превосходит мечты многих стран мира. Кроме того, Барселона заслуживает внимания и как предста-витель государства Европейского союза, доставившего последнему в 2011 г. немало хлопот.

К слову, об иностранных инвестициях в испанскую недвижимость. В этом секторе, несмотря на активные действия участников рынка, а в особенности — продавцов, в последние годы все было не очень радужно. С 2003 г. объем вложенных иностранцами средств в сектор недвижимости неуклонно снижался, и если в 2003 г. эта сумма составляла 7,072 млрд евро, то годом позднее — 6,65 млрд евро, а в 2006 г. и вовсе 4,716 млрд. Подкорректированный небольшим ростом в 2007 г., в 2010 г. объем иностранных капиталовложений составил 3,474 млрд евро. С этой точки зрения 2011 г. стал в своем роде выдающимся: согласно подведенным итогам, за первые три квартала прошлого года объем вложений в испанскую недвижимость со стороны зарубежных инвесторов вырос по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого года на 27,8 %.

Между тем, по статистике портала kyero.com, по итогам последнего квартала прошлого года Барселона сохранила позиции испанского города с самой дорогостоящей недвижимостью. Средняя стоимость объекта в Барселоне составила 582 300 евро, что более чем в 2 раза выше среднеиспанской стоимости (257 000 евро). Впрочем, налицо и снижение: в IV квартале 2010 г. недвижимость в Барселоне в среднем стоила 655 000 евро.

В 2012 г. эксперты ожидают продолжения тенденции снижения цен на недвижимость. Причем, если говорить об Испании в целом, то коснется это в первую очередь новых домов, объемы строительства которых также продолжат сокращаться.

Торонто

Канада по-прежнему остается островком стабильности в бушующем море тревожных ожиданий и пессимистических прогнозов по поводу глобальной экономической ситуации. Так, согласно предварительной статистике, активность на канадском рынке недвижимости в 2011 г. была в среднем такой же, как и на протяжении последнего десятилетия. Примерно та же картина наблюдается и в отношении ценообразования: по сравнению с 2010 г. среднеканадская стоимость объекта недвижимости возросла на незначительные 4,6 %.

Интересно, что, несмотря на большую территорию, средние показатели по стране не сильно расходятся с индексами, зафиксированными в крупнейших городах Канады. Например, средняя стоимость выставленной на продажу недвижимости в Торонто в 2011 г. составляла 465 412 долларов США, что на 8 % больше показателя 2010 г. (431 276 долларов). Стабильной остается и активность на рынке: по сравнению с позапрошлым годом число заключенных контрактов купли-продажи недвижимости в прошедшем году выросло на 4 % и составило 89 347 сделок. Кстати, по этому показателю завершившийся год, согласно записям Toronto Real Estate Board, стал вторым лучшим годом (наибольшее число сделок — 93 193 — было зафиксировано в 2007 г.).

По словам экспертов, эти показатели — результат успешной экономической политики государства, что закономерно повлияло и на банковскую политику в отношении ставок по ипотечным кредитам, которые довольно низки, результатом чего, в свою очередь, стала уверенность покупателей недвижимости в том, что они почти при любых обстоятельствах смогут выполнить свои обязательства перед банком. Наверное, нет нужды говорить о том, что такая стабильность на руку инвесторам, изыскивающим наиболее надежные способы вложения средств. Неуклонный рост средней стоимости недвижимости — наиболее характерная черта как канадского рынка вообще, так и рынка недвижимости Торонто в частности. На протяжении последних 10 лет не было ни одного года, ознаменовавшегося снижением этого показателя. И если в 2000 г. средняя стоимость объектасоставляла 243 255 долларов США,то в 2005 г. этот индекс достиг отметки в 335 907 долларов, а в 2010 г. 431 276 долларов.

На таком фоне прогнозы экспертов выглядят весьма очевидными: 2012 г. Канада проведет под тем же знаком стабильности, что и последние 10 лет, ожидается также, что средняя стоимость недвижимости составит 485 000 долларов, то есть произойдет 4 %-й рост.

Нью-Йорк

Для города Большого Яблока 2011 г. охарактеризовался относительной стабильностью. Несмотря на то, что на момент подготовки данного материала официальных статистических данных за весь 2011 г. нью-йоркский рынок недвижимости еще не опубликовал, позитивные настроения участников рынка наблюдались в течение всего года. Поводом для этого послужили итоги позапрошлого года, ознаменовавшегося ростом цен, а также поквартальные результаты 2011 г.

Итак, лето и осень прошлого года на Манхэттене, согласно опубликованному в конце года Elliman Report, прошли под знаком снижения общей активности и небольшого падения цен, что было обусловлено несколькими факторами, в числе которых — споры о государственном долге США, снижение кредитного рейтинга страны агентством S&P, а также усугубившийся финансовый кризис в Старом Свете. Похожая тенденция продолжилась и в последнем квартале 2011 г., когда наиболее характерным индикатором замедления бизнес-процессов на рынке недвижимости стало увеличившееся время продажи объектов: по сравнению с тем же периодом 2010 г. оно возросло более чем на 8 % и составило 123 дня (в 2010 г. — 113). Объяснений этой тенденции среди участников рынка бытует целое множество. Среди них — и осторожность покупателей при обращении в американские банки для получения ссуд, и недостаточное количество предложений на рынке объектов высококлассной недвижимости, и, конечно, общемировая экономическая ситуация, в которой главным источником нестабильности в прошедшем году оставался Евросоюз. Вместе с тем, некоторые агенты отмечают хоть и небольшой, но рост спроса на недвижимость класса люкс, а также увеличение количества иностранцев среди покупателей манхэттенской недвижимости — впервые с 2007 г.

Гонконг

Однако не для всех крупных городов прошедший год дал утешительные результаты. Так, в Гонконге — городе, известном всему миру заоблачными ценами на недвижимость и их неконтролируемым ростом, что, безусловно, не может не привлекать инвесторов, среди которых преобладают обеспеченные граждане материкового Китая, — наблюдалась крайне нестабильная ситуация, которая в итоге привела к общему снижению активности на рынкенедвижимости. За 2011 г. здесь было зафиксировано 108 814 сделок, что на 33 % меньше показателя позапрошлого года, и в целом является вторым наихудшим результатом последнего десятилетия (самым провальным на сегодняшний момент является 2006 г. с 99 087 сделками). Наиболее же значительным индикатором ситуации 2011 г. стало более чем 50 %-е падение числа сделок в последний месяц ушедшего года. Это дает все основания предполагать, что тенденция снижения активности на рынке недвижимости, а вместе с ней и небольшая корректировка цен в сторону уменьшения, продолжится. Аналитики эту тенденцию связывают, в частности, с мерами правительства по сдерживанию стремительного роста цен на недвижимость — ответом на обеспокоенность дороговизной жизни среди населения Гонконга.

На цены в Гонконге влияет и такой показатель, как популярность того или иного жилья. Так, в последние два года наблюдается повышенный интерес к объектам первичной недвижимости, в связи с чем продавцы вторичного рынка вынуждены снижать цены. Кроме того, на рынок гонконгской недвижимости сильное воздействие оказывает и глобальная экономическая ситуация: многие транснациональные корпорации, имеющие свои представительства в Гонконге, вынуждены или закрывать свои китайские офисы, или значительно сокращать количество сотрудников, там работающих, что, само собой, сказывается на спросе как на аренду, так и на покупку жилой недвижимости. Все это, по оценкам аналитиков, приведет к дальнейшему — уже более значительному, чем в 2011 г., — снижению цен: на рынке вторичной недвижимости и объектах массового строительства оно может составить до 15 %, на рынке первичной недвижимости класса люкс — до 10 %.