Там, где нас ждут. Черногория становится одним из самых популярных направлений

Опубликовано в журнале International Residence #13 (2010 г.)

Сообщения о событиях на рынке недвижимости перестали напоминать военные сводки. Катастрофы не случилось. Нет, до роста еще далеко, и все же комментарии аналитиков, отмечающих повышение спроса, уже не кажутся попыткой выдать желаемое за действительное. Во всяком случае, к отчетам о лидирующих направлениях следует относиться вполне серьезно. А они говорят, что на первые позиции стала выдвигаться Черногория.

Сам по себе вопрос, почему россияне охотно приобретают недвижимость в Черногории, довольно прост. Те, кто уверены, что 300 лет дружбы, начавшейся в Петрово время, славянская общность, единая вера и близость культур — это лирика, пусть остаются при своем мнении. Но практика говорит: мало кто ищет себе такой дом, за стенами которого можно было бы просто отгородиться от окружающей жизни. Все-таки среда общения — это не пустой звук. На выставке зарубежной недвижимости St. Petersburg International Property Show, организованной компанией aiGroup в Петербурге, 20 компаний предлагало свои объекты в Черногории — факт выразительный и многообещающий. И, пожалуй, стоит прислушаться к Мирко Латиновичу, президенту компании Tradeuniqe Holding, по мнению которого, главное в том, что «море в Черногории лучше, природа более красива, качество строительства выше, цены разумны, а отношение к россиянам исключительно доброжелательно».

Как отмечают специалисты компании Adrionika, еще совсем недавно, в 2004-2005 гг., «интерес к Черногории находился в рамках потребительского, но уже с 2006 г. он носит инвестиционный характер». Удивительного тут ничего нет. После референдума 2006 г. страна стала независимой, у нее очень большие шансы на скорое вступление в ЕС, и это, конечно, серьезный плюс. Этой же точки зрения придерживается и специалист компании Montenegro House Владислав Вирин. Он полагает, что «спрос вырос по одной причине: сейчас цены на недвижимость в Черногории поднимаются, поэтому пошли инвестиционные деньги и в квартиры, и в дома». Аналитики компании Gordon Rock отмечают, что за период с 2006 по 2008 г. цены на недвижимость в Черногории выросли в 2,5 раза. В 2008 г. цены «стояли», но снизился и спрос: многие считали, что покупать объекты по такой цене — дороговато. Однако в 2009 г. цены претерпели серьезную коррекцию и снизились на 35 %, что повлекло за собой новый рост спроса. Правда, — уточняет директор по международным связям компании Adriatic Style Group Наталья Колесникова, — следует оговориться, что это касается, в основном, объектов, представленных на вторичном рынке недвижимости. В меньшей степени снижение цен затронуло недвижимость бизнес-класса: апартаменты в жилых комплексах и виллы с хорошей инфраструктурой и видовыми характеристиками, цены на которые удерживаются на уровне 2000-3000 евро / м2.

Было бы неправильным не упомянуть и еще об одном обстоятельстве, которое, конечно же, тоже влияет на рост популярности черногорского направления среди россиян: сюда пришел отечественный бизнес. Совсем недавно в прессе активно обсуждалось намерение Романа Абрамовича построить роскошный курорт на одном из черногорских пляжей. Здесь начала работать корпорация Mirax Group, которая, кстати, обещает в 2010 г. реализовать крупный развлекательный проект Miracle World. Называют и еще целый ряд очень известных имен. Все это означает одно: если крупные предприниматели считают Черногорию перспективной страной для бизнеса, то уж купить здесь недвижимость стоит в любом случае. Тем более что для многих россиян такая покупка вполне по силам: согласитесь, у нас в стране не так уж мало людей, готовых потратить 100 000-150 000 евро на апартаменты или небольшой дом на вторичном рынке жилья.

Не будет преувеличением сказать, что Черногория рада покупателям и инвесторам. Здесь принят специальный закон об иностранных инвестициях, который защищает права зарубежных владельцев недвижимости на территории страны. Разумеется, специалисты (и в первую очередь сами черногорские) рекомендуют со всей серьезностью подходить к оформлению сделки: в условиях растущего спроса у застройщиков и продавцов возникает соблазн поступить недобросовестно. Но в целом шансы нарваться на обманщиков весьма невелики. Да и вообще Черногория издавна славится как страна, где практически нет преступности. Заметим, что именно по этой причине многие покупатели-инвесторы охотно превращаются в обыкновенных покупателей. Конечно, черногорскую недвижимость можно с выгодой перепродать, но зачем, когда тут так здорово жить? Имея права собственности, можно получить вид на жительство, отсюда можно беспрепятственно ездить по Балканам и даже в Италию. Словом, плюсов хватает. С начала 2009 г., — напоминает Наталья Колесникова, — «правила игры» несколько изменились, приблизившись к нормам Евросоюза, и для получения вида на жительство требуется рабочая виза или наличие собственного бизнеса, однако владение недвижимостью является более чем убедительным аргументом для положительного решения.

Сам процесс покупки несложен. Понятное дело, перед оформлением купчей необходимо получить полную информацию об интересующем объекте. Но в Черногории существует единая система регистрации сделок, она включает в себя и соответствующее судебное решение, и единый кадастр прав собственности. Так что любой адвокат в состоянии выдать вам справку о правах собственности любого владельца недвижимости, предоставить данные о наличии спорных моментов, о каких-либо обременениях на объект покупки. Надо отметить, что квалифицированных юристов, работающих в сфере недвижимости, здесь хватает. Как правило, они не имеют ограниченной специализации, могут оказывать содействие и при осуществлении покупки, и при продаже. Очень важно, что многие знают русский язык. В агентствах обычно всегда есть юрист, владеющий русским. В крайнем случае, владеющий английским. Но если вы вдруг наткнетесь на юридическую контору, где никто не сможет с вами поговорить ни по-русски, ни по-английски, то… просто перейдите дорогу и пойдите в другую контору. Впрочем, даже при наличии специалистов, говорящих по-русски не хуже вас, еще на стадии подписания контракта вам стоит воспользоваться услугами судебного переводчика. Так оно надежнее.

Как объясняют специалисты компании DOKI, согласно сложившейся практике, на стадии подписания предварительного соглашения нужно заплатить задаток, составляющий 10 % от всей суммы. Завершение сделки происходит в момент подписания основного соглашения, что занимает ровно столько времени, сколько требуется для перевода выплачиваемой суммы в Черногорию. Эксперты отмечают, что обычно на это уходит порядка месяца, хотя, скорее всего, сроки будут сокращаться. Сама по себе процедура оформления сделки необременительна и занимает пару дней. Вероятнее всего, вашим контрагентом будет выступать непосредственный собственник. Но тут есть один нюанс: у земельного участка вполне может быть много собственников, и, по существующей практике, они выдают кому-то одному доверенность, чтобы он заключал договор. Бояться этого не надо: сколько бы ни было собственников у земли, вам это никаких проблем не создаст.

Теперь о налогах и сборах. Когда основное соглашение подписано, из Государственной палаты регистрации земельной собственности приглашается оценщик. Специалисты, работающие на черногорском рынке, утверждают, что бывают случаи, когда сумма оценки может быть меньше той, которая в действительности была уплачена, но никогда не превышает ее. Что касается размеров выплаты, то при операциях купли-продажи недвижимости полагается уплачивать налог в размере 3 %. Необходимо также заплатить регистрационный сбор в суде за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу, на что обычно уходит от 100 до 250 евро. Ежегодные налоги никак не назовешь обременительными: от 1 до 2,5 евро за м2 (в зависимости от местонахождения объекта). А вот если вы захотите сдавать свою недвижимость внаем, тут надо помнить, что государство потребует от вас налог уже в другом размере — 10 %.

Как видим, и экономические условия, и законодательство, и налоговая система — все за то, чтобы россияне покупали черногорскую недвижимость. Впрочем, россияне делают это и без наших подсказок. Согласно данным экспертов, с 2006 по 2009 гг. доля наших соотечественников среди тех, кто совершает здесь сделки с недвижимостью, выросла с 32 % до 52 %. Т. е. фактически больше половины всех покупателей — это наши люди! И остается лишь согласиться с участниками выставок зарубежной недвижимости Moscow International Property Show, что рынок недвижимости Черногории оперативно отреагировал на мировой кризис, и прошедшая коррекция цен сделала покупку черногорской недвижимости еще более привлекательной для инвесторов из России и стран СНГ. Приятно констатировать тот факт, что уже четыре года россияне являются ведущими игроками на рынке недвижимости Черногории. А вы не хотите присоединиться к числу ведущих игроков?