Лучшее время.
Специалисты уверены: покупать недвижимость в Турции надо сейчас

Опубликовано в журнале International Residence #13 (2010 г.)

Ситуация на рынке недвижимости Турции в целом и особенно в регионе анталийского побережья заслуживает отдельного разговора. Число потенциальных покупателей — россиян, желающих приобрести здесь второй дом или квартиру, велико, и все они нуждаются в точной информации, которая помогла бы им в принятии решения о покупке или инвестиционном вложении. Именно это обстоятельство и послужило поводом для написания данной статьи.

Недавно в известной турецкой газете AKDENIZ SABAH была опубликована статья под заголовком «Время покупать дом в Турции — сейчас!» Заметим, что обращена она была к турецким читателям, то есть к тем, кто знает ситуацию на рынке не понаслышке, потому что они живут в этой стране. Их нельзя обмануть навязчивой рекламой, нельзя рассчитывать на их незнание страны, языка, местных условий — то есть в такой заметке по определению следует писать правду. Что ж, если уж профессионалы, работающие на турецком рынке недвижимости, считают, что настало лучшее время для покупки, нам остается лишь согласиться с ними.

Чтобы понять, как развивался местный рынок недвижимости, каковы его особенности, как он чувствовал себя до общего финансового кризиса, наконец, чтобы уяснить, что же здесь происходит сейчас, нужно вернуться назад. Примерно на 4 года. В период с 2004 по 2007 гг. во всем регионе анталийского побережья наблюдался резкий рост спроса на жилье, вызванный небывалым подъемом туризма и притоком людей. Одни ехали сюда на постоянное место жительства, другие — для ведения бизнеса или на работу, и всех интересовала недвижимость.

Этот рост спроса и сформировал необычайную активность многих, как больших, так и мелких частных застройщиков, видевших перспективу рынка, чувствовавших, что тут можно получить отличную прибыль. Вот почему и профессионалы своего дела, и просто предприниматели, имевшие некоторые свободные средства, ринулись в строительство. Территория всего средиземноморского побережья стала напоминать огромную стройплощадку, где строилось все, что только можно, на быстро расхватываемых участках земли.

Появляющиеся на рынке в изобилии квартиры и дома быстро находили покупателей, это влекло за собой неуклонный рост цен на объекты недвижимости и еще больший приток в эту сферу бизнеса желающих строить и зарабатывать на этом деньги. Итог понятен: сначала постепенно, а в 2008 г. уже стремительно — предложение по всему анталийскому побережью превысило спрос, и вот уже на рынке скопилось большое количество нереализованных квартир и домов. Вся эта недвижимость была построена еще на достаточно дешевой земле, в условиях низких цен на многие строительные материалы (прежде всего, арматуру, строительные материалы импортного производства) и недорогой рабочей силы.

Большой выбор недвижимости автоматически привел к здоровой конкуренции между застройщиками, которые были вынуждены установить минимально возможные цены на свои объекты, чтобы иметь возможность эффективно продавать их. Таким образом, внутренний кризис цен на рынке недвижимости Турции начался еще задолго до мирового экономического кризиса, и уже тогда была сформирована чрезвычайно благоприятная среда для покупателя. Покупатель недвижимости на анталийском побережье попадал в привилегированную ситуацию, позволявшую ему выбирать из многих объектов по очень и очень привлекательным ценам.

В это время очень многие туркии иностранцы (включая и русских клиентов) также приобрели здесь свое жилье, воспользовавшись общей благоприятной ситуацией, которая позволяла купить недвижимость с полной отделкой по цене от 600 до 2000 евро / м2 площади брут — в зависимости от расположения дома, его инфраструктуры и качества строительства. Разразившийся финансовый кризис сделал эти условия еще более привлекательными.

Произошло это прежде всего из-за того, что рынок покупателей сузился еще больше, и в первую очередь за счет местных жителей, не имевших достаточно свободных средств для покупки жилья и рассчитывавших ранее на долгосрочные дешевые ипотечные кредиты. После кризиса такие люди столкнулись с резким повышением банковских ставок по ипотечным кредитам и были вынуждены отложить свои покупки до наступления лучших времен. Таким образом, рынок был дополнительно сжат еще сильнее, и цены на недвижимость достигли минимально возможных, иногда даже приблизившись к себестоимости объектов.

Еще один важный аспект, который сделал сейчас покупку некоторых объектов недвижимости очень привлекательной именно для иностранцев, состоит в том, что многие турецкие застройщики изначально фиксировали свои цены на объекты в турецких лирах, а с развитием кризиса турецкая лира потеряла по отношению к евро или доллару от 25 до 30 % стоимости. У таких застройщиков для их объектов цена на недвижимость, оставшись прежней в лирах, в эквиваленте евро также снизилась на 25-30 %.

Конечно, эти наблюдения относятся не ко всем объектам. Многие объекты высокого класса (особенно жилые комплексы с развитой инфраструктурой, недалеко от моря, в престижных районах) изначально стоили в евро, и многие застройщики, особенно те, кто чувствует себя финансово крепко и независимо, не стали идти на какие-то дополнительные скидки, прекрасно осознавая уникальность и ценность своей земли и своих жилых комплексов. Земля в прибрежной полосе Анталии во время строительного бума стала стоить слишком дорого, а сейчас свободных участков земли в престижных районах почти не осталось. Именно этот фактор, дефицит земли, не позволит и в дальнейшем возводить дешевую недвижимость в прибрежной зоне.

Кроме того, на рынке стали появляться горячие кризисные предложения. Некоторые хозяева квартир, а также застройщики, имеющие необходимость в свободных средствах, были вынуждены продавать свою собственность гораздо дешевле первоначальной стоимости, зачастую по себестоимости. Кстати сказать, иногда застройщик устанавливает такую привлекательную скидку только для одной квартиры своего дома, продав которую он может закрыть какие-то свои долги и обеспечить себя средствами для ожидания стабилизации ситуации на рынке. В таком случае застройщик делает это не явно, он просто оставляет информацию в агентстве и просит не выставлять ее на широкое обозрение или в Интернет. Вот почему у риэлторов порой бывают варианты значительно «ниже» рынка, те, о которых знают только профессионалы.

Словом, сейчас, именно в эти дни, на всем анталийском побережье сформировалась идеальная ситуация для покупателя и очень плохая ситуация для продавца. И мы советуем всем, кто когда-нибудь думал о покупке своего дома в Турции, и тем, кто просто хочет выгодно вложить часть своих свободных средств, не ждать дополнительного падения цен. Не нужно переносить ситуацию в России на ситуацию на местном рынке. И потому что ценам на анталийском побережье падать уже некуда, и потому что Анталия — это не Москва, и потому, наконец, что здесь никогда не было мыльного пузыря цен, сформированного баснословными взятками чиновников и раздутого искусственным спросом. Главное же — повторим это еще раз — цены не могут упасть ниже себестоимости квартиры, к которой они сейчас реально приблизились. Теперь настало то ценное время, тот случай, когда покупатель может совершить свою покупку максимально выгодно для себя. Но это время не будет продолжаться долго, оно закончится, и упустить его было бы непростительно.