Швейцария. Пик благоденствия

Опубликовано в журнале International Residence #13 (2010 г.)

В отличие от многих других стран мира, где в результате жестокого глобального кризиса рынок недвижимости с треском рухнул, в Швейцарии цены на жилье продолжают уверенно расти. И удивляться тут в принципе нечему. Респектабельная Швейцария с ее незыблемыми традициями и непререкаемым международным авторитетом всегда была идеальным выбором для инвестиций и надежной гаванью в море житейских бурь. Традиционно самые состоятельные и дальновидные люди со всего света вкладывают деньги в швейцарские банки или в недвижимость. А попутно, сочетая полезное с приятным, иностранцы приезжают сюда и для отдыха. Ведь Швейцария, кроме всего прочего, это высочайшее качество жизни, чудесная природа, великолепные курорты и бурлящие жизнью красивые города.

ЗОЛОТЫЕ ГОРОДА

В 2008 г. цены на жилье в Швейцарии в среднем выросли на 4,7 %, в 2009 г. — на 2,6 %. Даже в кризис спрос на швейцарскую недвижимость остается стабильным. Повышенный интерес к этой альпийской стране наблюдается с конца 80-х гг., когда на востоке стал подниматься «железный занавес», и сюда устремились многие успешные россияне и остальные граждане Восточной Европы, открывшие себя на поприще бизнеса и накопившие первые дивиденды. По этой причине только с 1989 г. по сентябрь 1992 г. недвижимость в среднем подорожала более чем на 40 %. Буму способствовали и благоприятные условия ипотечного кредитования (в Швейцарии ипотечный рынок — самый развитый в мире, его объем превышает 100 % ВВП; для сравнения: в России — лишь около 3 % ВВП). В результате Швейцарский национальный банк (SNB), чтобы уменьшить огромное давление на рынке, был вынужден резко увеличить процентную ставку по ипотечному кредитованию: с 4,9 % в январе 1989 г. до 7,9 % в октябре 1992 г. Это охладило иностранных инвесторов и помогло удержать цены в приемлемых пределах.

В начале нового тысячелетия SNB вновь ослабил монетарную политику. Процентные ставки опустились до 4,3 %, а потом и до 3 % годовых. Это способствовало новому резкому увеличению спроса и новому скачку цен. Поток иностранцев, желающих купить в Швейцарии жилье на выгодных условиях, опять стал стремительно расти. Сейчас каждый пятый человек, проживающий в Швейцарии, — подданный другого государства. Иностранцы составляют более 20 % населения. Особенно много граждан других государств обустраивается в Цюрихе и в Женеве, что, естественно, отражается на ценах.

Если в целом по Швейцарии стоимость проживания меньше, чем в Лондоне, Париже или в других городах, сильно бьющих по карману, то этого никак не скажешь о Женеве и Цюрихе. И цены на качественную недвижимость здесь выше, чем в том же Лондоне, Париже или Нью-Йорке. В Женеве, к примеру, месячная аренда приличной двухкомнатной квартиры площадью 70 м2 стоит минимум 1475 франков (приблиз. 1000 евро), добротного четырехкомнатного особняка площадью 150 м2 — минимум 4380 франков (приблиз. 3000 евро). Конечно, на окраинах города и в пригородах арендные ставки гораздо ниже. Некоторые иностранцы, работающие в Женеве, специально выбирают окрестности Женевы или даже соседний кантон Во, откуда на автомобиле можно относительно быстро добраться до Женевы и где приемлемые для среднего класса цены. Большинство иностранцев предпочитает покупать квартиры — они значительно дешевле, чем семейные дома или тем более виллы. Но квартир не хватает, и это еще сильнее подхлестывает цены.

Что касается Цюриха, то этот город по ряду позиций даже превосходит Женеву. Это связано и с тем, что в кантоне Цюрих нерезидентам разрешено покупать вторую недвижимость лишь в особых случаях (работа на ответственной должности в местной компании, большой вклад в экономику кантона от ведения здесь своего бизнеса, учеба, преподавание и т. д.) Здесь больше всего иностранцев и сдавать им жилье в аренду — прибыльное дело. В Цюрихе годовая рента составляет от 7,65 до 8,93 % (в Женеве — 4-4,5 %, в среднем по стране — 3,5-5,3 %).

Кроме Берна, Женевы, Цюриха и некоторых других городов, очень дорогое жилье в крайних западных, юго-западных и южных районах страны, на всемирно известных горно-лыжных курортах. В течение последних пяти лет жилая недвижимость в наиболее востребованных местах подорожала в два раза. Швейцарские курорты буквально оккупировали граждане Франции, Германии и России. Сегодня средняя цена 1 м2 колеблется там в пределах от 6700 до 11 000 евро в зависимости от типа строительных материалов, планировки и конкретных условий. В курортном городке Лугано (крайний юг) двухкомнатная квартира (100 м2, балкон, подогреваемые полы, общий бассейн, персональное место в подземном гараже) стоит 1,1 млн евро. Вилла у Женевского озера (5 жилых комнат и 4 ванных комнаты, бассейн, участок 435 м2, гараж на 3 места) стоит 2,5 млн евро.

Шале (170 м2 жилой площади, с участком в 1000 м2, около Женевского озера) поблизости от горнолыжного курорта стоит 1,7 млн евро.На известных курортах стоимость однокомнатной квартиры начинается с 214 000 евро, трехкомнатной — с 402 000 евро. За просторную четырехкомнатную курортную квартиру придется выложить 1,3-2 млн евро.

В самых престижных местах есть и гораздо более дорогая недвижимость для очень солидных людей, которых цены особенно не волнуют — плюс-минус миллион евро принципиальной роли для них не играет (как раз тот случай, когда «разговор о деньгах не уместен»). Для них главное — нравится или не нравится. А не нравиться не может, потому что кругом изысканность и классика: высоченные лепные потолки, мрамор, красное дерево, подогреваемый бассейн и прочее. Для таких людей вилла — это резиденция, где они, помимо семейного отдыха, принимают важных гостей, ведут переговоры с партнерами, устраивают банкеты для узкого круга знакомых. Тут главное — не ударить лицом в грязь, поэтому и цены могут достигать 10 млн евро и более.

СЧАСТЛИВАЯ КВОТА

Чтобы приобрести недвижимость в Швейцарии, россиянину одного желания и денег недостаточно. Необходимо получить разрешение у федеральных властей, а затем у властей кантона (с 1 января 2010 г. федеральные власти делегировали свою прерогативу в этом вопросе на места). Ждать разрешения приходится месяцы, а то и годы. Дело в том, что правительство страны ежегодно выделяет каждому кантону квоту, т. е. определяет количество иностранных граждан, которые могут приобрести в стране жилую недвижимость. Всего по всем кантонам ежегодная квота составляет около 1440 человек (сделок купли-продажи). Некоторые кантоны вообще запрещают покупать нерезидентам недвижимость или закрывают от них отдельные районы и населенные пункты. Так, кантон Вале (юго-запад) в декабре 2007 г. объявил мораторий на покупку иностранцами недвижимости в некоторых курортных местностях. И это не было прихотью чиновников. В год Вале по квоте может выдавать в среднем только 330 разрешений, а очередь из страждущих иностранцев скопилась такая, что растянулась на семь лет!

Наиболее либерален в этом отношении кантон Во (крайний запад). Нерезидент может покупать здесь практически любую приглянувшуюся ему недвижимость, и, что очень важно, вправе тут же беспрепятственно ее продавать (во многих кантонах иностранцам запрещено продавать недвижимость в течение первых 5-10 лет после покупки). Правда, налоги здесь выше, чем в том же Вале, а квота меньше — всего лишь 175 разрешений в год.

Но даже если разрешение получено, ограничения остаются. Иностранец может купить только один объект недвижимости, и размер его жилой площади не должен превышать 200 м2. Если приобретается участок земли, то он не должен быть свыше 3000 м2 (в принципе размеры жилья и участка могут быть и больше, но надо уметь складно обосновать свою потребность в местной комиссии по недвижимости, доказать свою нужность кантону или острую необходимость в большом жилье для себя и своей семьи).

Комиссия по недвижимости может взять с иностранца обязательство, предусматривающее, что он и его семья будут проживать в швейцарском доме / квартире как минимум три недели в году и что он не будет сдавать недвижимость в аренду более 11 месяцев в году.

СЛАДКИЙ ФИНИШ

В каждом кантоне действуют свои правила заключения сделки, но основные шаги следующие. Когда покупатель и продавец договорились о цене, они составляют предварительный контракт, который подписывает нотариус. Нотариус проверяет документы и через переводчика удостоверяется в том, что покупатель понимает условия сделки (покупателя может представлять доверенное лицо). Затем покупатель перечисляет на счет продавца залог — 10 % от стоимости жилья, а нотариус направляет запрос в комиссию по недвижимости данного кантона с просьбой дать «добро» на покупку. Стандартный срок рассмотрения заявки — два месяца. После получения разрешения обе стороны составляют договор купли-продажи. Данный договор также подписывает нотариус. Затем покупатель перечисляет деньги на счет нотариуса, который позже, если все идет в соответствии с действующими нормами, переводит их продавцу. Все расчеты обязательно должны проходить через какой-либо швейцарский банк. Сделка считается завершенной, когда нотариус записывает имя нового собственника в Земельной книге.

Россиянам следует иметь в виду, что в Швейцарии любая незаконная попытка ускорить процесс получения разрешения или регистрации, любая попытка «подмазать» и «умаслить» уголовно наказуема и может очень плохо кончиться.

Стоимость оформления сделки может достигать 9 % от цены жилья. Сюда входят комиссионные агенту — 3-5 % плюс 7,6 % налог на добавленную стоимость — НДС (платит покупатель), налог на передачу титула — 0-3,3 % (платит покупатель, этот налог отменен в кантоне Цюрих), госпошлина — 0,25 % (покупатель), оплата нотариальных слуг — 0,02-1 % плюс 7,6 % НДС (покупатель).

Налог на сделку — 25-50 % (платит продавец). Максимальный налог взимается с тех, кто продает недвижимость вскоре после ее приобретения, минимальный — после пяти или десяти лет — в зависимости от кантона. Налог на недвижимость обычно взимается кантонами и муниципалитетами в размере от 0,05 до 0,3 % от цены недвижимости. Налоги (всех уровней) с ренты в целом могут превышать 50 %.

Согласно данным Всемирного банка, по благосостоянию населения Швейцария занимает первые позиции в мире, уступая только Люксембургу и Норвегии. Цюрих, Женева и Берн входят в первую десятку городов мира с самым высоким качеством жизни. Швейцария соблюдает нейтралитет с 1815 г. Это позволяет ей оставаться все время цветущей и динамично развивающейся, в стороне от страшных войн, прокатившихся по Европе. Соблюдая нейтралитет, Швейцария тесно сотрудничает с Европейским союзом и в марте 2009 г. стала 25-ым членом Шенгенского соглашения.

НУЖНО ЛИ ГРАЖДАНСТВО?

Нерезиденты, любя всем сердцем Швейцарию, живя, работая и отдыхая там долгие годы, в то же время не торопятся принять швейцарское гражданство, поскольку дело это довольно хлопотное. Прежде всего надо прожить в стране постоянно и официально 12 лет, получить хорошие рекомендации от местных властей и знать по крайней мере один местный язык.

Правда, можно получить гражданство и быстрее. Для этого есть несколько способов: супружеские связи с гражданином / гражданкой Швейцарии, организация бизнеса в Швейцарии или перевод в Швейцарию своего бизнеса из другой страны с трудоустройством граждан Швейцарии и выплатой им адекватной зарплаты, постоянная работа в приличной местной организации.

Но вполне удобно ездить в Швейцарию и по визе. Зарубежный гражданин, владеющий швейцарской недвижимостью, может находиться в стране по туристической визе до 6 месяцев в году. Если ему требуется больше времени для проживания, необходимо оформить вид на жительство в «своем» кантоне. Для преуспевающего и законопослушного россиянина это не составит труда.