Покупка без корриды. Как без проблем приобрести недвижимость в Испании

Опубликовано в журнале International Residence #13 (2010 г.)

ЧЕМ ХОРОШ ИСПАНСКИЙ РЫНОК

Российские инвесторы продолжают осваивать Европу. Аналитики, изучающие спрос, отмечают, что по результатам самых разных исследований тройка лидеров остается неизменной: Болгария, Испания, Франция. Портал 1-property.ru на первое место ставят Испанию — 25 % от общего числа обращений. Интерес к испанской недвижимости вызван целым комплексом причин. Прежде всего отметим, что, по мнению специалистов, основной мотивацией покупки является намерение купить недвижимость для отдыха. При таком подходе определяющей оказывается красота испанской природы и замечательный климат. Но, разумеется, есть и другие, не менее значимые причины.

Министерство жилищного строительства Испании сообщает, что в 2007 г., т. е. еще до начала мирового кризиса, завершился период роста испанского рынка недвижимости. Предыдущие десять лет рынок рос с невероятной для Западной Европы скоростью — до 20 % в год. А в 2007 г. был отмечен скромный рост на 5 %, и фактически началась стагнация. Как считает Наталья Завалишина, генеральный директор компании МИЭЛЬ-DPM, в 2008-2009 гг. с испанского рынка недвижимости «практически ушли европейские покупатели, а местное население значительно снизило покупательскую активность». В этой ситуации девелоперы стали отказываться от амбициозных планов, снижать цены, а риэлторы начали искать выходы на другие рынки. Первым в этом ряду оказался российский рынок.

Чтобы это произошло, должно было совпасть несколько обстоятельств. Во-первых, многие россияне решили вывести средства с фондового рынка, из банковского сектора и искали объект для инвестиций. Во-вторых, кризис заставил продавцов пойти на серьезный дисконт. Поскольку в перспективах испанского рынка никто не сомневается, покупку на нижнем уровне цены следует оценить как весьма разумную. И в-третьих, испанская банковская система продемонстрировала в период кризиса свою надежность. Как подчеркивает Ольга Вольф из компании IPC Russia, ставка кредитования, оставшаяся на уровне 3,6-4 % годовых, является дополнительной мотивацией для осуществления сделки.

Следует также согласиться со специалистами, которые считают важным отметить, что покупка испанской недвижимости несет в себе минимум рисков для покупателя. В стране существует четкое и детально разработанное законодательство, которое регламентирует все аспекты операций с недвижимостью и максимально защищает права участников сделки. В этой публикации мы хотели бы подробно рассказать о тех правилах, которые регламентируют процесс покупки объекта недвижимости в Испании.

ЧТО БУДЕМ ПОКУПАТЬ?

Первое знакомство с будущей собственностью, как правило, бывает виртуальным. Собрав информацию в Интернете и определившись хотя бы с параметрами объекта и страной, где он должен находиться, покупатель приходит в риэлторское агентство, где ему тут же предлагают видеофильмы или ролики. В принципе, можно «походить» на экране компьютера по своим будущим апартаментам и этим ограничиться. Но так уже никто не делает. Либо та же риэлторская контора, либо компания, предоставляющая MICE-услуги, организуют поездку в Испанию, чтобы покупатель мог все увидеть собственными глазами.

Чтобы время не ушло впустую, компания-организатор заранее внимательно изучает запрос и формирует первоначальный список из 30-50 объектов. Исходя из приоритетов покупателя (местоположение, цена, инфраструктура), составляется более краткий список (не больше 20 объектов), вот их-то все и надо осмотреть за время поездки (как правило, 4-7 дней). Впрочем, многие компании показывают всего лишь порядка 10 объектов, чтобы в последние дни можно было съездить еще раз для принятия окончательного решения.

ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ

В принципе, мошенничество при продаже недвижимости в Испании встречается крайне редко. Но чтобы не стать исключением, нужно провести тщательную проверку объекта. Действительно ли он принадлежит продавцу? Свободен ли от задолженности? Совпадает ли то, что вы видели, с зафиксированным в документах? (Здесь имеется в виду вероятность того, что по документам площадь апартаментов или дома может быть меньше той, о которой вам рассказывали, и вы просто оказались жертвой обмана зрения.) В Испании есть специальный документ, именуемый Registro de la Propiedad, где отмечены все данные о том или ином объекте. Настоятельно рекомендуем изучать его вместе с юристом.

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ

Чтобы оформить объект в собственность, нужно пройти определенный путь. Вашу задачу облегчает то, что весь порядок действий тщательно прописан, т. е. вам ничего не нужно изобретать: просто делайте так, как положено.


1. Предварительное соглашение
Заключение контракта между продавцом и покупателем — обязательная процедура. Она необходима даже в том случае, если покупатель собирается платить наличными. В принципе, такой способ оплаты давно уже вышел из моды, но вообще-то он не является незаконным. Предварительное соглашение (контракт) — это документ, который составляется в 3 экземплярах. Содержание его таково: продавец объявляет о желании передать собственность покупателю, покупатель объявляет о готовности купить собственность по согласованной цене и на согласованных условиях. Значение предварительного соглашения (его называют документом резервирования или документом типа arras, залог), во-первых, в том, чтобы стороны объявили о намерениях, во-вторых, он обозначает дату (окончание срока контракта), прежде которой объект не может быть продан. После подписания предварительного соглашения покупатель чаще всего оплачивает 10-20 % от стоимости объекта в качестве залога. Впрочем, на практике достаточно бывает внести 3000-5000 евро. При этом по закону покупателю предоставляется 5-10 рабочих дней, чтобы он перечислил сумму, недостающую до оговоренной суммы залога. Здесь же отметим, что срок окончания сделки не должен выходить за пределы 45 дней со дня внесения задатка полностью. Правда, и из этого правила есть исключение. Бывает так, что сделка осуществляется в тот момент, когда строительство еще не завершено. В таком случае у покупателя имеются те же 45 дней, однако — со дня завершения строительства. Осталось сказать, что если на этой стадии покупатель выходит из сделки, он теряет залог, если же отказывается от продажи продавец, он должен заплатить покупателю двойной залог.

2. Открытие счета
Если покупатель — не резидент Испании (а мы ведем речь как раз о таких случаях), то после заключения предварительного соглашения он должен оформить так называемый идентификационный налоговый номер (NIE). Особо отметим, что без наличия NIE ни подписание, ни регистрация купчей невозможны. После заключения предварительного соглашения и получения идентификационного номера можно открывать счет на имя покупателя. Именно с этого счета нужно производить все платежи — таково требование закона. С этого же счета в дальнейшем будут оплачиваться страховка, налоги, коммунальные платежи, будут идти платежи по ипотечному кредиту (если сделка осуществляется при помощи ипотеки).

3. Кредит
Мы уже говорили о том, что испанская банковская система показала свою устойчивость на фоне кризиса. В связи с этим многие покупатели охотно обращаются в испанские банки за кредитом. Для этого тоже необходимо произвести ряд действий. Прежде всего нужна независимая оценка недвижимости. Этой работой занимается оценщик (tasador), который, кстати, имеет право подтвердить соответствие продаваемого объекта его проекту. После подготовки оценки банк в течение 15 дней принимает решение о сумме кредита, а также о том, на сколько лет и под какой процент кредит может быть выдан.

4. Ипотечный кредит
Размер ипотечного кредита, который может получить покупатель, не является постоянной величиной. Но обычно он не превышает 80 %. При принятии решения учитываются многие параметры сделки и характеристики объекта: расстояние до моря, окружающая инфраструктура, количество комнат и др. Известно, что возможности для получения ипотечного кредита на объекты вторичного рынка недвижимости меньше на 20-30 %, нежели на объекты первичного рынка. Следует особо отметить, что специалисты рекомендуют обсуждать размер требуемого ипотечного кредита заранее. Лучше всего включать свой запрос на ипотеку в формулировку, с которой вы обращаетесь в компанию с просьбой о содействии в покупке.

5. Выдача доверенности
Для того чтобы компания могла осуществлять действия в ваших интересах, необходимо выдать ей нотариально заверенную доверенность. Наличие такого документа позволит вашему агенту представлять ваши интересы в государственных органах, подписывать договоры на предоставление коммунальных услуг, осуществлять со специального расчетного счета текущие платежи, оформить страховой полис на приобретенную недвижимость, открыть ипотечное кредитование. И, разумеется, самое главное — такая доверенность позволит компании совершить покупку объекта на ваше имя.

6. Закрытие сделки
Нередко бывает, что покупатель не располагает суммой залога (10-20%) при заключении предварительного соглашения. Это никого не смущает. Как правило, недостающие средства перечисляются сразу по возвращении из ознакомительной поездки. Если покупка осуществляется при помощи ипотечного кредита, необходимо провести оценку объекта и подготовить на этом основании сертификат, где будет отмечена окончательная сумма ипотеки, а также сделан расчет суммы обязательных платежей, требуемых в связи с приобретением недвижимости. Отметим, что в Испании обязательные платежи составляют до 10 % от общей суммы сделки. Для закрытия сделки покупатель должен аккумулировать на своем счету разницу между стоимостью приобретаемой недвижимости, с одной стороны, и суммой задатка и размером ипотечного кредита, с другой. Разумеется, на счету должны находиться и средства, требуемые для проведения обязательных платежей. Когда недвижимость готова к продаже и требуемые средства собраны в полном объеме, можно назначать дату подписания нотариального акта купли-продажи, то есть купчей.

7. Подписание купчей
Купчая подписывается в заранее назначенный день. Это может сделать сам покупатель или компания, имеющая от него доверенность на ведение дел. Закон требует, чтобы передача собственности была удостоверена нотариусом. Дело о покупке передается покупателю (или его доверенному лицу) только после того, как с ним ознакомился нотариус. Согласие сторон позволяет завершить процесс. Для этого требуется наличие документов, удостоверяющих личности участников договора или подтверждающих доверенности, кроме того, точные данные о продавце (специально заполняемая форма, которая сообщает обо всех инвестициях в Центральный Регистрационный Орган), сведения об оплате от покупателя. Покупатель и продавец подписывают купчую, ниже ставит подпись нотариус. Теперь все закончено. Но… Дальше наступает время платить налоги.

Список документов, которые требует банк, принимающий залог и открывающий счет:

РЕГИСТРАЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ

После подписания купчей покупатель становится собственником. Теперь он может распоряжаться приобретенным им объектом недвижимости по своему усмотрению. Но, разумеется, нельзя пропускать важнейший этап — необходимо зарегистрировать собственность. В Испании это процесс не такой уж быстрый, за неделю не зарегистрируешь — требуется от 2 до 6 месяцев со дня подписания купчей. При регистрации собственности с владельца взыскивают стандартную плату — 0,4 % за первые 6010 евро и вплоть до 0,02 % за сделку, превышающую 6 010 121 евро.

Когда процесс регистрации завершен, можно обращаться за выпиской из регистра. Это необходимо, чтобы получить годовую мультивизу. Вряд ли разумно делать это самостоятельно, эту работу также в состоянии взять на себя компания, которая занималась проведением вашей сделки. Получение выписки из регистра означает, что все ваши труды успешно закончены. Вы стали собственником недвижимости в Испании и обладаете теперь всеми законными правами владельца. Единственное, что еще хотелось бы отметить — учитывая степень популярности испанского направления, вы вряд ли будете уникальным российским покупателем. Что ж, но это и к лучшему. Ведь когда есть с кем поговорить, обсудить что-то, обменяться опытом — это только на пользу.

Хотелось бы надеяться, что эта информация — а мы постарались сделать ее максимально подробной — поможет вам, если вы захотите приобрести недвижимость в Испании. При всех сложностях нынешнего экономического положения такое направление, как покупка недвижимости за рубежом, сохраняет свою популярность.