Ипотека. Все и сразу

Опубликовано в журнале International Residence #12 (2009-2010 гг.)

Во всем мире ипотека — самое оптимальное решение жилищных вопросов для основной массы населения. В Западной Европе и в Северной Америке с помощью ипотечного кредитования приобретается до 90 % всего жилья. Почти повсюду иностранцам разрешается без ограничений приобретать недвижимость и брать при этом ипотечные кредиты в местных банках, поскольку это стимулирует деловую активность, что особенно важно в нынешних непростых экономических условиях.

ИПОТЕКА ВЗЯЛА ПЕРЕДЫШКУ

Сегодня нет того ипотечного бума, который наблюдался до августа 2007 года, т. е. до обвала американского рынка жилой недвижимости и последующего глобального кризиса. Банки стали осторожничать с выдачей кредитов, что, однако, ничуть не затрагивает интересы платежеспособных и добросовестных заемщиков. Для них ипотечные ссуды по-прежнему легко доступны. Более того, сейчас оформление ипотеки стало делом гораздо менее хлопотным именно по той простой причине, что на рынке нет нервозности и нездорового ажиотажа.

Бросается в глаза тот факт, что в последние 5-7 лет появилась тенденция к унификации ипотечных правил. Это в первую очередь связано с введением в 2001 году единой европейской валюты евро и созданием впоследствии единого кредитно-финансового пространства, в которое вошли 16 государств: Австрия, Бельгия, Германия, Греция, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Португалия, Словакия, Словения, Финляндия и Франция. В принципе стоимость ипотечных кредитов в еврозоне стала приблизительно одинаковой. Банки, предлагающие завышенные годовые процентные ставки, просто-напросто вытесняются конкурентами.

В настоящее время годовая процентная ставка по ипотечному кредиту в странах Европейского союза составляет 2,5-6,5 %. Чем дольше срок погашения, тем выше ставка, поскольку в таком случае для банка увеличиваются риски. А сроки погашения колеблются в пределах от 2 до 30 лет. Несколько выше ставки в Болгарии (до 8 %), Черногории (до 10 %), Турции и Египте (до 14 %). В США средняя годовая ипотечная ставка зафиксирована на уровне 5,8 %.

Сами ставки бывают разные: фиксированные, плавающие и ком- бинированные. Часто ипотечные ставки «привязываются» к ставке LIBOR (лондонская межбанковская ставка, по которой банки ссужают друг другу деньги в разных валютах, чаще всего в долларах или фунтах стерлингов) или ставке Euribor (межбанковская ставка, по которой банки кредитуют друг друга только в евро). Здесь советовать что-либо конкретное сложно. Бывает, сильно выигрывают те, кто берет кредит по фиксированной ставке, бывает, — по плавающей или комбинированной. На величину ставки оказывают влияние несколько факторов. Среди основных — экономическое положение в данной стране и в мире, конъюнктура рынка недвижимости и отдельных его сегментов, колебания основных мировых валют. В некоторых странах сложились устойчивые модели поведения населения на ипотечном рынке. К примеру, в Дании, Германии и Франции подавляющее большинство кредитов выдается по фиксированной ставке.

Резкое падение цен, начавшееся во второй половине 2007 года и продолжающееся кое-где и поныне, делает жилую недвижимость очень даже привлекательной для потенциальных инвесторов. Например, в США стоимость жилья с докризисного пика летом 2007 года упала в среднем на 10-20 %. В некоторых районах и по некоторым сегментам падение превысило 50 %. Больше всего подешевело самое дорогое жилье. Во Флориде отличная четырехкомнатная вилла с бассейном выставляется за 180 000 долларов. В Манхэттене, самом дорогом районе Нью-Йорка, цены во втором квартале этого года упали, по разным оценкам, на 24-25,6 % по сравнению со вторым кварталом 2008 года. Сейчас средняя цена роскошных апартаментов составляет 1-1,2 млн долларов. Причем можно торговаться, поскольку спрос упал и объем продаж по сравнению с прошлым годом снизился почти на половину. В странах Европейского союза цены тоже почти повсеместно понизились, хотя и в разной степени. Во всяком случае, торговаться сегодня можно везде.

Слово «ипотека» — греческое. В Древней Греции оно обозначало каменный столб, который устанавливался на земельном участке в знак того, что эта земля является залогом под данные ее хозяину деньги взаймы. В эпоху Возрождения с появлением капиталистических отношений на новый уровень поднялась и ипотека. В 1397 году Джованни Медичи основал в Риме первый банк в современном понимании этого слова, который занимался выдачей денег под залог. Настоящий ипотечный банк впервые появился в 1770 году в Германии.

А ЛИЦЕНЗИЯ У ТЕБЯ ЕСТЬ?

В большинстве стран Европы и Северной Америки для иностранцев нет ограничений на покупку недвижимости, хотя есть некоторые оговорки. Например, в Греции есть ограничения на покупку и возведение недвижимости иностранцами на приграничных территориях и на некоторых островах. В Германии, Испании и Швеции человек, приобретающий недвижимость с лесными угодьями и полями / лугами, в договоре должен подтвердить, что он имеет желание и средства содержать их в надлежащем состоянии. В Италии нельзя бесконтрольно заселять и застраивать исторические и культурные заповедные зоны. В Швейцарии для иностранцев отведены специальные земли, на которых они могут приобретать недвижимость и обустраиваться. В Бельгии очень строго контролируется заселение / застройка территорий около гаваней. Вообще везде строительство строго регламентировано местными властями. Но, конечно, как и в России, в западных странах строители в погоне за длинным рублем подчас занимаются незаконным возведением жилых зданий. Поэтому, покупая недвижимость, надо обязательно выяснить, было ли официальное разрешение на ее строительство. В Испании, к примеру, были случаи, когда иностранцы покупали дорогую жилую недвижимость, а затем власти на вполне законных основаниях ее сносили — у строителей не было лицензии на постройку. А если дом построен незаконно, то и сделка покупки этого дома, выражаясь юридическим языком, ничтожна, т. е. недействительна, и никакой компенсации несостоявшемуся хозяину не положено.

Как правило, иностранцу можно рассчитывать на получение кредита в размере 50-75 % от полной стоимости недвижимости. Часто банки требуют страхования ипотечного контракта — это приблизительно 1,5 % от выдаваемой суммы. Набор основных документов почти повсюду стандартный: загранпаспорт и справка о зарплате / доходах. Кредитор также может потребовать предъявить полис страхования жизни и попросить выписку с вашего банковского счета. Важно четко уяснить: чем больше документов вы предоставите, тем дешевле будет для вас ипотека.

Как правило, все документы должны быть переведены на местный язык, поэтому без переводчика и одновременно юриста, знающего естную специфику, не обойтись. Лучше всего заключить договор с имеющей лицензию авторитетной местной риэлторской фирмой, и она уже сама будет решать вопросы с правовым обеспечением, переводом документов на нужные языки, подбором подходящего жилья и т. д. В совокупности все расходы на оформление сделки, включая оплату услуг посредников и бюджетные платежи, могут достигать 8-10 % (в Италии — до 20 %) от стоимости недвижимости. Везде от покупателя требуется депозит (10-30 % от стоимости недвижимости), который переходит к продавцу, если сделка срывается по вине покупателя. В европейских странах и в США покупка недвижимости по ипотеке занимает 1-3 месяца, в Египте — до полугода.

В некоторых странах, например, в Испании, Британии, Черногории и на Кипре ипотечный кредит можно брать в евро, фунтах стерлингов или долларах, в других, например, в Италии, Франции и Болгарии — только в евро, в Египте — в египетских фунтах и евро, в Чехии — в чешских кронах, в Турции — в евро, фунтах стерлингов, долларах, швейцарских франках и японских иенах.

В англоязычных странах (Британия, США, Канада, Ирландия, Австралия, Новая Зеландия, ЮАР) по ипотечным кредитам, как правило, приобретаются отдельные семейные дома, а не квартиры. В других странах, например, во Франции, Швеции, Италии и Германии ипотечные кредиты в равной степени берутся как на покупку апартаментов, так и на покупку особняков.

ЛЮБИМЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ

У россиян, с точки зрения учебы и бизнеса, чаще всего повышенным спросом пользуется недвижимость в мегаполисах и финансовых центрах США, Британии и Германии. Если говорить об отдыхе и досуге, то здесь наибольший интерес для наших соотечественников представляют юг США, Лазурный Берег Франции, Испания и Италия. Что касается развивающихся стран, то надо выделить Болгарию, Турцию, Египет, Черногорию и Чехию, где россияне любят отдыхать и где все чаще приобретают недвижимость.

Со всех точек зрения привлекательным остается Кипр. Этот остров российские граждане начали активно осваивать еще в начале 90-х годов, регистрируя здесь фирмы и создавая офисы. Одновременно сюда потянулись многочисленные туристы из России. Немало из них осталось навсегда. Официальный язык на Кипре — греческий. Очень распространены английский, немецкий и французский, с которыми начинает конкурировать русский. Особенно в этом отношении выделяется шумно-праздничный Лимассол, где русскую речь можно услышать повсюду.

Двухкомнатная квартира в «русском городе» Лимассоле стоит 80 000-250 000 евро в зависимости от качества дома и квартиры, отдаленности от моря и развитости местной инфраструктуры. Отдельные дома и виллы стоят от 300 000 евро и выше. В Пафосе двухкомнатные квартиры стоят от 90 000 до 140 000 евро. Ипотечное кредитование работает здесь бесперебойно.

В любимой россиянами Турции иностранцам доступна любая недвижимость. В Анталии двухкомнатная квартира выставляется за 60 000 евро, в Стамбуле трехкомнатная в новом районе — за 180 000 евро. Без проблем можно получить ипотечный кредит в размере до 70 % от стоимости недвижимости.

Египет, который по посещаемости россиянами конкурирует с Турцией, интересен побережьем Красного моря. В курортной зоне Красного моря стоимость жилья начинается с 210 000 долларов (однокомнатная квартира). Покупка жилья в Египте — довольно утомительный процесс, отнимающий уйму нервов и времени. Оформление сделки длится от 4 до 6 месяцев, а то и дольше. Это связано с путаницей и неразберихой с регистрацией собственности и волокитой в местных органах. Особенно надо быть внимательным при покупке недвижимости на вторичном рынке. Лучше покупать новую недвижимость, без истории — с ней меньше мороки и ее быстрее оформлять. В последние годы западноевропейские банки пришли на местный ипотечный рынок и стали выдавать кредиты в евро, но в целом ипотечное кредитование еще только зарождается. В то же время здешний курортный потенциал экспертами оценивается очень высоко.

Довольно интересное направление — Черногория. Ипотечный рынок здесь, как и в Египте, только начал вставать на ноги. Реальный размер кредита — около 50 % максимум на 10 лет. Кредиты выдаются в долларах, евро и фунтах стерлингов. В целом цены на жилье в Черногории заметно ниже европейских и даже ниже, чем в соседней Хорватии, однако, в некоторых особо популярных районах, например, в Которской бухте, они даже выше средних европейских. Отдельный дом площадью 130 м2 продается здесь за 680 000 евро.

Болгарию, хорошо известную россиянам еще с советских времен, после крушения Союза незаслуженно забыли. И напрасно. По природным красотам, чистоте пляжей и развитости инфраструктуры она ничуть не уступает многим южным странам. Как всегда, больше всего влекут людей курортные города на Черном море — Варна и Бургас. В курортной полосе у «самого синего моря» можно подобрать любую недвижимость — и помпезнороскошную виллу, и дешевую незатейливую избушку в спрятавшейся от времени деревушке. В Софии отличная трехкомнатная квартира с двумя ванными / туалетами общей площадью 170 м2 стоит 440 000 евро. Приблизительно столько же в Варне стоит добротный особняк площадью 300 м2. Максимальный размер кредита — 60 % от стоимости жилья.

Чешская республика привлекает своим географическим положением — прямо в сердце Европы. Если постараться, то можно взять ссуду до 85 % от стоимости недвижимости на 20 лет. В Праге двухкомнатная квартира стоит около 250 000 долларов.

Не мешает поближе присмотреться и к Испании с Италией, где цены тоже заметно «поостыли». В Мадриде в элитных кварталах квартиры площадью 70-100 м2 продаются по цене 9 000-10 500 евро за м2, в менее престижных районах — от 2 500 до 6 000 евро за м2. В Барселоне в престижных районах — от 6 000 до 9 700 евро за м2, на окраинах — 2 000-5 000 евро за м2. Сейчас, согласно исследованиям компании CB Richard Ellis, средняя цена жилья по стране составляет 2070 евро за м2. Ипотечный кредит выдается без проволочек.

В Риме трехкомнатная квартира площадью 105 м2 стоит 980 000 евро. Приблизительно за такую же сумму можно купить шестикомнатную виллу в окрестностях Рима. В провинции Калабрия (крайний юго-запад страны) жилье подойдет тем, кто ищет уединения и тишины. В полусонном городке, где, кажется, застыло время, скромненькая однокомнатная квартира площадью 30-35 м2 стоит 30 000-35 000 евро, очень простенький домик в деревне площадью 80 м2 — 40 000 евро. Двухкомнатные квартиры у моря в огороженных и охраняемых домах с бассейнами, фитнес-центрами, парковками и прочими удобствами стоят 90 000-150 000 евро в зависимости от качества и размеров квартиры. Роскошная, утопающая в тропической зелени просторная вилла с бассейном, фонтаном и теннисным кортом продается за 1,3 млн евро.

В настоящее время, по данным Европейской ипотечной федерации, на Кипре, в Ирландии, Испании и Италии доля собственников жилья в общем жилом фонде составляет приблизительно 80 %, в Австралии, Британии и США — около 70 %, в Бельгии и Канаде — почти 65 %, в Японии и Швеции — 60 %, во Франции и Нидерландах — приблизительно 50 %, в Германии — свыше 40 %. Такой большой процент собственников в развитых странах стал возможен исключительно благодаря ипотеке.

CAVEAT EMPTOR

Что надо знать, покупая недвижимость за границей? Прежде всего, тщательно проверять покупаемый объект формально (отсутствие обременений, отсутствие задолженностей перед коммунальными службами, налоговыми органами и т. д.) и физически — на отсутствие скрытых дефектов. Может случиться так, что владелец покупаемого вами дома задолжал огромные суммы, допустим, коммунальным службам за газ, электричество, воду и т. д. После приобретения недвижимости его долги «благополучно» перейдут к вам. Кроме того, собственность необходимо внимательно осмотреть (лучше нанять для этого специалиста). Дело в том, что в западныхстранах действует древнее правило caveat emptor — покупатель, будь бдительным, иными словами, вина за невыявленные до совершения сделки изъяны лежит на покупателе, и продавец ничем за них не отвечает. Будет очень досадно, когда, отдав кругленькую сумму за особняк, вы через некоторое время обнаружите, что все его деревянные части изъедены древесными жуками или термитами, а фундамент от сезонных подтоплений сгнил, и дом находится под угрозой обрушения. Имейте в виду, что агент работает на продавца (если только вы не наняли своего агента), и он кровно заинтересован «скинуть» дефектный объект. Как ни странно, но, согласно статистике, дома с дефектами, «опекаемые» ловкачами-риэлторами, уходят по завышенным ценам!

Постарайтесь также не попасться в типичные ловушки, наподобие «продавцу срочно нужны деньги, поэтому он продает объект очень дешево», или «на данный объект уже есть несколько покупателей, поэтому решайте быстрее», и т. д. и т. п. Чаще всего стоимость выставляемых объектов (и хороших, и плохих) завышена. Иногда высокая стоимость — это лишь уловка, чтобы потом путем долгих и «сложных» переговоров пойти на «уступку» хорошему человеку. Поэтому, прежде чем сломя голову бежать и покупать по ипотеке недвижимость, разузнайте все поподробнее. Информация, информация и еще раз информация.