Вьетнам: час пробил!

Опубликовано в журнале International Residence #12 (2009-2010 гг.)

Есть страны, которым не повезло оказаться в центре политических катаклизмов. Все уходит на второй план: история, культура, экономика. Говорят только о власти, демократии и близости к тому или иному блоку. Ярчайший пример такой зашоренности — Вьетнам. Да, по стране катком прошло противостояние двух держав, но это же не отменяет ее великого прошлого. В общем, если понимать, что история Вьетнама не исчерпывается борьбой Хо Ши Мина с американскими империалистами, становится очевидным, что это страна с большими экономическими перспективами.

ИНВЕСТИЦИОННОЕ НЕПОСТОЯНСТВО

Состояние мировой экономики оказывает воздействие на все сегменты рынка. И, пожалуй, рынок недвижимости относится к числу самых восприимчивых сегментов. Чуть больше года назад зарубежные компании стояли в очереди, готовые вкладывать и в российский ритейл, и в логистику, и, конечно, в жилую недвижимость. Но все изменилось очень быстро. В конце 2008 г. — начале 2009 г. от своих российских инвестиционных планов отказался целый ряд западных компаний, известных своими вложениями в сферу девелопмента: американская Developers Diversifi ed Realty, немецкая ECE, британские Parkbridge Holdings и Aberdeen Property Investors.

Да, цены на недвижимость упали по всему миру, а не только в России, но именно по отношению к нашей стране инвесторы проявили наибольшую осторожность. Они сворачивают свои инвестиционные программы, заявляя, что обязательно вернутся, но — после стабилизации рынка. Пока же они ищут более привлекательные направления и готовы работать там, где правила игры более понятны, а риски меньше.

ПУТЬ НА ЮГО-ВОСТОК

Не раз уже отмечалось, что в последнее время инвесторы все больше обращают свое внимание на регион Юго-Восточной Азии. Все мы наслышаны об «азиатских тиграх», о перспективах экономики Сингапура и Таиланда. В то же время среди стран, вызывающих интерес инвесторов, далеко не всегда называют Индонезию, Малайзию, Камбоджу, Вьетнам. И вы практически не найдете предложений по продаже недвижимости в этих странах.

Спорить с рынком, говорить о «несправедливости» — занятие пустое. Лучше попробовать разобраться, в чем же дело? Может быть, в неповоротливости и консервативности риэлторов? В отсутствии достаточной информации? Или просто риэлторы действуют по принципу от добра добра не ищут, а потому и не хотят «сворачивать» с привычных направлений — рынков Турции, Болгарии, Египта? Думается, налицо весь комплекс причин.

Разумеется, мы не ставим перед собой задачу переубеждать кого бы то ни было, объяснять, какая это ошибка — продолжать работать на старых рынках, когда есть другие, куда более перспективные. Цели наши скромнее — дать информацию, на основании которой каждый мог бы сделать собственные выводы.

НЕЗАБЫТЫЙ ВЬЕТНАМ

Мы назвали целый ряд стран, которые имеют полное право на внимание инвесторов, риэлторов и покупателей недвижимости. Разумеется, говорить обо всех сразу нет никакого смысла. Так что сегодня мы сосредоточимся на одной стране. Древней, замечательной и очень перспективной. Поговорим о Вьетнаме. От недавнего прошлого осталось название — Социалистическая Республика Вьетнам — так следует именовать это государство. Но перемен в стране очень и очень много.

«Чем Вьетнам круче Остоженки?» Этот вопрос, прозвучавший на одной из конференций, посвященной инвестиционным проектам, стал уже риторическим. Так чем же? Конечно, можно поговорить об экономике, которая (применительно к Остоженке) не шибко вдохновляет. А можно сказать проще: «Вьетнам круче, потому что там море и круглый год лето!» Заметим, что прелесть Вьетнама первыми почувствовали на себе русские туристы. Ежегодно более 50 000 россиян посещает эту страну — совсем неплохо. При этом рост числа туристов продолжается и сейчас, в пору кризиса. Существуют даже курорты, которые без преувеличения можно назвать русскими: Нячанг, Фантхиет и Вунг Тау. Русских там примерно как в Анталье. Конечно, их привлекает возможность круглогодично наслаждаться красотой морского побережья. Но во Вьетнам можно ездить не только ради отдыха, и многие это уже поняли.

ПРОСТО БИЗНЕС

Для российских предпринимателей названия городов Нячанг, Фантхиет, Вунг Тау давно уже звучат вполне обычно. Они здесь с успехом развивают малый бизнес. Наиболее продвинулись в этом направлении рестораторы. Помимо названных городов, россияне открыли кафе и рестораны русской кухни в столицах — Ханое и Хошимине. Разумеется, малый бизнес не терпит дистанционного управления. Чтобы управлять своей компанией, даже если это совсем небольшая компания, нужно жить там же, где она работает. Следовательно, встает вопрос о приобретении собственного жилья. Поэтому россияне стараются приобрести под ресторан традиционное вьетнамское строение, которое представляет собой узкое по фасаду и вытянутое вглубь здание высотой, как правило, не менее 4 этажей. Ресторан располагается на первом этаже, верхние этажи используются под жилье, а иногда и под мини-отель.

У русских рестораторов не возникает проблем с клиентами. Во-первых, их рестораны посещают русские туристы. Во-вторых, вьетнамцы, когда-то учившиеся или работавшие в СССР. В-третьих, вьетнамцы, которые ездят в Россию на заработки. В-четвертых, вьетнамцы, которым нравится русская кухня.

То, что к русским во Вьетнаме относятся хорошо, не секрет. Любят там и российских инвесторов. Больше того, сетуют, что их мало. Перемены в экономических отношениях между нашими странами, произошедшие за последние 15 лет, позитивными не назовешь. Некогда серьезное присутствие Советского Союза во внешнеторговом обороте Вьетнама (более 80 %) свернулось до доли менее 1 %. Но виной этому уж точно не наш некогда самый надежный союзник.

КУПИТЬ — НЕ ПРОБЛЕМА

Итак, мы выяснили, что спрос на вьетнамскую недвижимость есть. Он пока небольшой, поскольку совсем еще немного российских предпринимателей ведет бизнес в этой стране. Однако спрос этот имеет тенденцию к росту. Следовательно, имеет смысл разобраться в тонкостях совершения покупки.

Прежде всего, заметим, что по Конституции СРВ земля не может быть частной собственностью. Однако это не проблема. Земля предоставляется по договору долговременной аренды на 50-70 лет с последующей пролонгацией. Согласитесь, данный вид аренды тождественен приобретению. Вообще законодательство страны вполне современно. Так, земля или объекты, полученные инвестором в долговременное пользование, могут быть проданы, подарены, переданы в наследство, в управление, заложены. Следовательно, собственник и арендатор во Вьетнаме обладают всем набором привычных прав. Правило долгосрочной аренды действует во Вьетнаме для иностранцев при покупке ими жилой недвижимости. И опять же, заметим, такая форма не ущемляет ничьих прав.

ИНВЕСТОРУ НАВСТРЕЧУ

Надо сказать, что во Вьетнаме позитивные изменения в отношении иностранных инвесторов происходят быстро. С момента принятия Национальным собранием СРВ 29 ноября 2005 г. Закона об иностранных инвестициях руководством страны было принято немало решений, направленных на расширение прав иностранных инвесторов. Особенно существенные подвижки были сделаны в этом направлении за последний год. Решением Национального собрания (Постановление от 03.06.2008 г.) были определены 5 групп иностранных граждан, которые с 1 января 2009 г. уже имеют право приобретать помещения (дома) общего пользования:

НА НИЗКОМ СТАРТЕ

Сегодня Вьетнам — страна, полноценно включенная в мировую интеграцию, она — член ВТО, непостоянный член Совета Безопасности ООН. Бурное развитие экономики страны не могло остаться незамеченным. Во Вьетнам устремились инвесторы, в том числе те, что работают в области недвижимости. Уже несколько лет здесь успешно работают ведущие мировые компании сферы недвижимости: CBRE, Savills, Colliers International. Возведенные шикарные отели переданы в управление таким известным отельным управляющим компаниям компаниями, как Six Senses, Hyatt, Sheraton, Intercontinental и др.

Поражают темпы роста зарубежных инвестиций во вьетнамскую недвижимость. В 2007 г. во вьетнамскую недвижимость было вложено 5 млрд долларов зарубежных инвестиций. В 2008 г. данный показатель превысил 30 млрд долларов. Подобный рост инвестиций существенно увеличивает стоимость земли в стране, что в совокупности с дешевой рабочей силой и устойчивой политической ситуацией делает вьетнамскую недвижимость одной из наиболее перспективных для инвестиций в Азии. При этом вьетнамская недвижимость обладает наибольшим приростом капитальной стоимости в регионе после китайской.

ЗДЕСЬ ТОЖЕ СТРОЯТ «ЭЛИТУ»

Хотелось бы еще затронуть тему элитной недвижимости во Вьетнаме. Во-первых, она тут есть. Во-вторых, раскупают ее задолго до окончания строительства. Как, например, произошло с «Манором» (The Manor) — современным кондоминиумом в Ханое. К слову сказать, такого уровня жилья вы не найдете в Москве. Классический европейский стиль, просторные холлы, высочайшие, в 4 метра потолки, бассейны во дворах… Один мой знакомый, посетив апартаменты в «Маноре», в сердцах воскликнул: «Я думал, что мы отстали от Америки и Европы, оказывается, мы отстали еще и от Вьетнама».

Богатые вьетнамцы не случайно раскупали квартиры в «Маноре» на стадии строительства. Тогда 1 м2 там стоил 800 долларов, сейчас он уже около 3000 долларов. Этот район расположен на юго-западе столицы, он красиво называется Ми Динь и считается перспективным, хотя сейчас это — одна большая стройка.

Еще один из серьезных проектов — строительство 76-этажных башен «Кенгнам» (Kiengnam). Это будут самые высокие небоскребы Ханоя на сегодняшний день. Комплекс должен быть закончен к 2010 г., когда будет отмечаться тысячелетие столицы Вьетнама — Тханг Лонга (древнее название Ханоя), причем подготовка празднования проходит при непосредственном участии ЮНЕСКО. Прежде мы бы сказали: проект стоит умопомрачительную сумму — 2,7 млрд долларов. Но сегодня такие цифры уже никого во Вьетнаме не повергают в священный трепет. Реализация жилого фонда в башнях осуществляется компанией Colliers International. Продажная стоимость 1 м2 начинается от 3500 долларов и продолжает расти по мере продвижения строительства, несмотря на мировой финансовый кризис.

СУПЕРПРОЕКТЫ

С элитной недвижимости разговор естественно перешел на эксклюзивные проекты, которые успешно реализуются в последние годы. К примеру, строительство поражающего воображение небоскреба, 60-этажного офисного здания, ведется в Хошимине — самом большом городе Вьетнама с населением в 7 млн человек. Там же, в Хошимине, заканчивается строительство коммерческого комплекса Saigon Pearl стоимостью 156 млн долларов и комплекса Kumho Asian с бюджетом 200 млн долларов.

Среди крупных проектов в Ханое необходимо упомянуть строительство многоцелевого комплекса малазийской компанией Gamuda Group, оцениваемое в 1 млрд долларов, и возведение пятизвездочного отеля японской группой компаний Riviera на сумму 500 млн долларов.

Не менее активно «уходят» загородные дома, таунхаусы и виллы на побережье моря. Примером тому может быть городок таунхаусов на берегу моря в периметре гольф-городка Sea Link на курорте Фантхиет. В начале мая из 315 строений было не продано лишь 27. Соседний участок с красивым названием и более чем сотней вилл был распродан полностью до окончания строительства. Крупнейший игрок на рынке недвижимости, фонд Vinacapital, финансирует строительство огромного прибрежного комплекса Hyatt Residency в Дананге. Реализация проекта поручена компании Savills, будущее управление соответственно группе Hyatt. В проект курортного комплекса кроме гостиничных корпусов и апартаментов входит 27 элитных вилл. Первоначально объявленная цена виллы составляла 800 000 долларов. Но количество поступивших заявок превысило все ожидания и вынудило инвесторов поднять цену до уровня, существенно превышающего миллион долларов. На сегодня продажи вилл уже закрыты. Такая динамика цен говорит о том, что любое вложение денег во вьетнамскую недвижимость — чрезвычайно выгодно. Инвестор с лихвой вернет инвестиции спустя некоторое время, в случае если его будущие планы не совпадут с Вьетнамом.

А ЧТО РОССИЯ?

Под аккомпанемент разговоров о том, как это плохо, когда у власти коммунисты, западные компании осваивают Вьетнам. Мы же в данном случае оказались в положении сильно отстающего. Мы уже говорили, что малый бизнес во Вьетнаме работает, а вот что касается крупных компаний, им пока похвастаться нечем. Трудно сказать, долго ли сохранится такое положение, тут ведь многое зависит от нас. Но стремление вернуться во Вьетнам у большого российского бизнеса есть.

Как сообщала вьетнамская пресса в августе 2008 г., «11 августа состоялась презентация представительства «Миракс Групп» и получение инвестиционной лицензии во Вьетнаме на сооружение пятизвездочного отеля в провинции Кханьхоа. Член Совета директоров корпорации «Миракс Групп» Дмитрий Луценко заявил, что открытие представительства во Вьетнаме — это первый шаг к расширению деятельности корпорации в юго-восточном регионе, интерес к которому постоянно растет как со стороны российских граждан, так и международного сообщества».

Сейчас представительство «Миракса» в Ханое закрыто, однако проект движется, управляемый непосредственно из Нячанга. Ведутся изыскательные работы, начато проектирование, выплачивается компенсация тем гражданам, чья территория была поглощена проектом. Есть основания надеяться, что не только у «Миракса» получится, но и другие известные в России девелоперские компании успеют «вбить сваи» на вьетнамском «поле чудес».

В завершение хотелось бы сказать, что недвижимость во Вьетнаме — это больше, чем просто недвижимость. Это стиль жизни, это азиатская песня, это неповторимое биение сердца джунглей, это дикие пляжи, сказочные острова, это бурно развивающийся азиатский капитализм, это невероятная прибыль для тех, кто окажется здесь в нужный час. А час пробил!